MINUTE N°

N° RG 24/00885 – N° Portalis DB22-W-B7I-SU5C

S.D.C. de l’immeuble GABRIEL [Localité 11] SIS [Adresse 4]

C/

Monsieur [W], [N] [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 6], résenté par son syndic, la société par actions simplifiée FONCIA SEINE OUEST, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le numéro 433 596 103 – dont le siège social est sis [Adresse 8] Représentée par Maître Cécile FLECHEUX, avocat du barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Jeannet NOUTEAU-REVENU, avocat du barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W], [N] [G], né le 03 janvier 1966 à [Localité 12] (Val-de-Marne – 94) – demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Cécile FLECHEUX

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [W], [N] [G]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, remis à tiers présent à domicile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Monsieur [W] [G] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  6.124,97 euros hors frais, au titre des charges arrêtées au 7 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

—  1.131,55 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les entiers dépens comprenant le coût de la sommation.

L’assignation a été enrôlée le 26 décembre 2024 pour l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil et Monsieur [W] [G] a comparu en personne.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son acte d’assignation. Il s’oppose à toute demande de délais au motif que Monsieur [W] [G] n’a formulé aucune proposition avant l’audience, que les règlements sont irréguliers que les derniers chèques ont été émis par l’épouse du débiteur, et qu’il n’y a pas de preuve de la tentative de négociation.

Monsieur [W] [G] reconnaît le montant de la dette au titre des charges impayées et conteste le montant réclamé au titre des frais de recouvrement. Il sollicite un délai de dix mois pour régler la dette par mensualités de 650 euros par mois. S’agissant de sa situation personnelle il précise avoir subi un accident grave le 18 août 2023, être sorti de l’hôpital en juin 2024, percevoir l’allocation adulte handicapé depuis fin novembre 2024 et jusqu’au mois d’août 2026 d’un montant de 1.016,05 euros par mois, que son épouse perçoit une retraite de 322 euros par mois et rembourse un crédit souscrit chez COFIDIS de 116 euros. Il soutient avoir vu un médiateur dans un point d’accès du droit et ne pas avoir pu formuler de proposition car le syndic refusait de négocier

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur [W] [G] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2], formant les lots 10 et 59,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 9 juin 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2021, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2022 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2023,

— le procès-verbal du 26 octobre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2023 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2024,

— le procès-verbal du 13 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2024 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2025,

— L’attestation de non-recours des procès-verbaux précités,

— Les bilans annuels de charges pour les années 2022 et 2023, un relevé de compte individualisé arrêté au 4 juin 2024 annexé au commandement de payer et un décompte actualisé au 7 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur [W] [G] de payer la somme de 5.064,45 euros en principal par sommation de payer adressée par acte de commissaire de justice remis à domicile le 14 juin 2024, après deux mises en demeure par courriers des 5 février 2024 et 26 février 2024.

Le décompte arrêté au 7 octobre 2024 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 6.124,97 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus.

A l’audience, Monsieur [W] [G] reconnaît le montant de 6.124,97 euros réclamé au titre des charges impayées.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [W] [G] pour la somme de 6.124,97 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus.

Monsieur [W] [G] sera par conséquent condamné à payer cette somme de 6.124,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 juin 2024 pour la somme de 5.064,45 euros et à compter de l’assignation du 19 décembre 2024 pour le surplus.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.131,55 euros au titre des frais de recouvrement, comprenant les sommes de :

—  45,34 euros au titre de la mise en demeure du 5 février 2024,

—  20 euros d’intérêts de retard au 26 février 2024,

—  35 euros de relance après mise en demeure au 26 février 2024,

—  436 euros au titre de la constitution du dossier transmis à l’huissier le 4 juin 2024,

—  159,21 euros de sommation de payer les charges au 14 juin 2024,

—  436 euros de constitution du dossier transmis à l’avocat au 7 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des intérêts de retard hors décision de justice (20 euros). En outre, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier (436 euros) et à l’avocat (436 euros) ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Ces frais seront ainsi rejetés.

S’agissant des frais de mise en demeure, de relance et de sommation de payer, Monsieur [W] [G] conteste ces sommes sans motif. Or ces frais restent à la charge du copropriétaire défaillant selon les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

En conséquence, Monsieur [W] [G] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 239,55 euros au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge”.

En l’espèce, la situation de Monsieur [W] [G] est la suivante :

— Il perçoit l’allocation adulte handicapé d’un montant de 1.016,05 euros selon l’attestation établie par la caisse des allocations familiales le 7 janvier 2025 et versée aux débats ;

— Son épouse Madame [M] [Y] perçoit une pension de retraite de 337 euros environ par mois.

Monsieur [W] [G] ne justifie pas de la mise en place d’une médiation au sein du point d’accès au droit tel qu’évoquée à l’audience. Toutefois, il produit la copie d’un mail adressé au syndic en date du 20 juin 2024 dans lequel il indique avoir contesté les travaux concernant le balcon et le porche de la résidence, avoir tenté d’entamer des négociations avec l’accompagnement d’un médiateur et s’être confronté à l’absence du syndic devant le point d’accès au droit. A cette occasion, il a également rappelé sa situation personnelle à savoir l’hospitalisation à compter du 18 août 2023, l’ouverture d’un dossier auprès de la maison départementale des personnes handicapées pour obtenir des aides financières et le passage à la retraite de son épouse.

De surcroît, Monsieur [W] [G] a formulé une proposition de règlement à l’audience de 650 euros par mois durant dix mois, soit en-dessous du maximum légal de vingt-quatre mois.

Compte tenu des difficultés actuelles rencontrées par Monsieur [W] [G] et de sa bonne foi démontrée par sa proposition de règlement par mensualité et ses échanges avec le syndic, il y aura lieu de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après.

3° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

4° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [G] qui succombe, sera condamné aux dépens. Les frais du commandement de payer étant inclus aux frais de recouvrement, il n’y a pas lieu de les inclure aux dépens.

Des délais de paiement ayant été accordés au défendeur, il est équitable de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, les sommes suivantes :

—  6.124,97 € (SIX MILLE CENT VINGT QUATRE EUROS QUATRE VINGT DIX SEPT CENTIMES) correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 juin 2024 pour la somme de 5.064,45 euros et à compter de l’assignation du 19 décembre 2024 pour le surplus ;

—  239,55 € (DEUX CENTS TRENTE NEUF EUROS CINQUANTE CINQ CENTIMES) au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE Monsieur [W] [G] à s’acquitter du paiement de la somme de 6 364,52 euros en 9 versements de 650 euros outre un 10ième versement devant apurer la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque versement devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois de la signification de la présente décision ;

DIT que les paiements s’imputeront prioritairement sur le capital ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le solde deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, de sa demande indemnitaire ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée déléguée au tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier La juge