Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 13 JUIN 2025

N° RG 24/06929 – N° Portalis DB22-W-B7I-SR24

DEMANDERESSE :

Madame [F], [H] [U] née le 1 er juillet 1955 à [Localité 7], de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 1],

représentée par M^e Philippe RAOULT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

Madame [E] [D] née le 15 janvier 1985 à [Localité 6], de nationalité française, aide-soignante, demeurant [Adresse 4],

défaillant

ACTE INITIAL du 13 Décembre 2024 reçu au greffe le 18 Décembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 07 Avril 2025, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2023, Madame [F] [U] a consenti à Madame [E] [D] un compromis de vente portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (78), vendu pour un prix de 120.000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Madame [E] [D] a versé un acompte de 5.000 euros entre les mains de Maître [V], le notaire constitué séquestre par les parties.

Les parties ont convenu que la réitération de la vente devait intervenir à la date du 21 avril 2023.

Considérant que la vente n’a pu être régularisée du fait de Madame [E] [D], Madame [F] [U] a saisi le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé lequel, constatant l’existence d’une contestation sérieuse, l’a renvoyée à mieux se pourvoir suivant ordonnance en date du 12 septembre 2024.

C’est dans ces conditions que Madame [F] [U] a fait assigner Madame [E] [D] devant le tribunal judiciaire de Versailles, suivant acte de commissaire de justice signifié dans les forme de l’article 659 du code de procédure civile le 13 décembre 2024, aux termes duquel elle demande de ;

Vu le compromis de vente sous seing privé du 21 janvier 2023,

Prononcer la résolution de plein droit du compromis de vente en date du 21 janvier 2023.

Condamner Madame [D] à payer à Madame [U] l’indemnité forfaitaire et de clause pénale prévue contractuellement soit 12.000 € et ce avec intérêt aux taux légal à compter de la présente assignation.

Dire que pour partie cette somme sera réglée par décaissement au profit de Madame [U] par Maître [T] notaire à [Localité 5] de la somme de 5.000 € consignée entre ses mains.

Dire que ce décaissement sera effectué par Maître [T] notaire sur simple présentation de la minute du jugement à intervenir.

Madame [E] [D], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation du demandeur quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2025. L’affaire a été fixée pour plaider le 7 avril 2025 et mise en délibéré au 13 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

***

Madame [F] [U] sollicite le constat par le juge de la résolution de plein droit du compromis de vente pour défaut d’exécution par Madame [E] [D] de ses obligations contractuelles de justification du motif de non réalisation de la condition suspensive stipulée en sa faveur concernant l’obtention d’un prêt bancaire conforme au compromis et sa condamnation au montant de l’indemnité prévue à titre de clause pénale.

*sur la défaillance de Madame [D]

Suivant l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3, alinéa 1er, prévoit, quant à lui, que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il est de principe que le candidat acquéreur qui ne respecte pas les délais et les conditions de l’obtention de prêts bancaires imposés par l’avant-contrat empêche la réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt.

Le compromis de vente comporte ainsi au chapitre « Financement de l’acquisition » une clause «NON REALISATION DE LA CONDITION» ainsi rédigée :

«Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’ACQUEREUR en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le VENDEUR pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la condition réalisée et, ce sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. »

Suivant les prescriptions du compromis, l’acquéresse devait solliciter, auprès d’au moins deux établissements financiers un ou des prêts d’un montant total de 127.500 euros, au taux d’intérêt maximum de 3,05% hors assurances, sur une durée maximum de 25 ans et justifier des diligences accomplies par elle par la production de deux refus de prêts précisant la date de dépôt de la demande de prêt, ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

La demanderesse a communiqué:

— le courrier de mise en demeure du 25 octobre 2023 qui lui a été adressé par le conseil de Madame [E] [D] déclarant que sa cliente avait justifié « notamment par l’intermédiaire du courtier en crédit immobilier (…) de la non obtention d’un prêt immobilier, étant précisé que l’acquéreur a bien effectué deux demandes de prêts auprès de deux organismes prêteurs différents. »,

— un mail de la Banque Populaire Val de France à Madame [D] du 7 février 2023 aux termes duquel la banque déclare : « J’ai tenté de finaliser votre demande de financement en tentant de respecter le taux d’usure. J’ai donc fait la demande mais le taux demandé était trop bas par rapport au prix du marché et je n’ai malheureusement pas eu l’accord. Je ne peux donc malheureusement pas vous suivre dans votre projet en l’état (..). »,

— un courrier de la BRED Banque Populaire destiné à Madame [D] daté du 14 mars 2023 indiquant « Vous nous avez fait part d’un besoin de financement lié à un projet immobilier de 120.000 € ayant pour objet : l’achat d’un bien immobilier situé [Adresse 2]. Nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons pas donner suite favorable à votre demande de financement. »

Si ces éléments attestent de la non obtention des prêts, ils ne permettent pas d’établir que Madame [E] [D] a soumis aux organismes bancaires sollicités par elle des demandes de prêt conformes aux conditions fixées par le compromis de vente.

Il convient en conséquence de constater que l’acquéresse a empêché l’accomplissement de la condition suspensive laquelle doit être réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 précité du code civil.

*sur les demandes de Madame [U]

Il est prévu à la clause intitulée « Réitération par acte authentique » située dans le chapitre « REALISATION DE LA VENTE » :

« (les présentes) seront réitérées par acte authentique au plus tard le 21 avril 2023 (…)

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de (…) (12.000 € )»,

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente (…) ».

Force est de constater que la disposition que Madame [F] [U] entend mettre en œuvre ne s’applique que lorsque l’acquéreur a été régulièrement mis en demeure de régulariser l’acte authentique. Or il ne résulte d’aucun élément du dossier qu’une telle mise en demeure ait été adressée à Madame [E] [D].

Tel n’est pas en effet le contenu des courriers versés aux débats dont, de surcroît, il n’est pas justifié de l’envoi en recommandé.

Madame [F] [U] ne peut donc qu’être déboutée de ses demandes tendant à faire constater la résolution de plein droit du compromis de vente et à obtenir la condamnation de Madame [E] [D] au paiement de l’indemnité contractuelle de 12.000 euros, emportant par voie conséquence le rejet de sa demande subséquente de prélèvement de ladite somme sur les 5.000 euros consignés entre les mains du notaire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [F] [U] succombant à la présente instance, elle sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [F] [U] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Madame [F] [U] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 13 JUIN 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT