TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 DÉCEMBRE 2025

N° RG 25/01124 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXCC

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [U]

née le 23 Mars 1964 au CAMEROUN,

demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 27 Février 2025 reçu au greffe le 03 Mars 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 09 Octobre 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Décembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [U] épouse [R] est propriétaire de deux lots au sein de la résidence située [Adresse 1] à [Localité 6] (78), ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété et le non respect d’un plan de redressement, le syndicat des copropriétaires lui a adressé par l’intermédiaire de son conseil une lettre de mise en demeure le 22 janvier 2025 et le 3 février 2025. En dépit de ces courriers, Mme [U] ne s’est pas acquitté de sa dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Trappes (78) a, par acte extrajudiciaire du 27 février 2025, fait assigner Mme [U] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (78), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Madame [M] [U], à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (78), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL, la somme totale de

32.990,43 euros, correspondant à :

• 32.476,83 euros à titre principal, charges arrêtées au 14 février 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du

22 janvier 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 513,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER Madame [M] [U], à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (78), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Madame [M] [U], à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (78), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL la somme totale de

2.058 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également

intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Madame [M] [U], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

La délivrance de l’assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude. Mme [U] n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires produit :

— l’acte de propriété du 7 avril 2016 ;

— le contrat de Syndic ;

— le plan conventionnel de la commission de surendettement adressé au syndic le 3 mai 2023 prévoyant une mise en application le 30 juin 2023 au titre des dettes de logement à hauteur de 29.651 euros (travaux de ravalement) et

6.613 euros ;

— le relevé de compte copropriétaire du 14 février 2025 pour un montant de 32.990,43 euros ;

— les lettres RAR de mise en demeure du Cabinet RAISON AVOCATS ;

— les Procès-verbaux des assemblées générales du 29 mai 2019,

1er octobre 2020, 5 janvier et 21 juin 2021, 15 novembre 2022, 3 avril 2023 et 3 avril 2024 ;

— les attestations de non recours ;

— les appels de fonds trimestriels et travaux ;

— les factures et notes d’honoraires du cabinet RAISON-AVOCATS.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du montant de sa créance au titre des charges pour un montant de 32.394,40 euros pour la période du

1er janvier 2020 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

Mme [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de

32.394,40 euros au titre des charges avec intérêts au taux légal à compter

du 22 janvier 2025, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

En l’espèce il n’est pas justifié des frais de « lettre comminatoire » du 10 juillet 2020 à hauteur de 480 euros figurant dans le décompte ni de l’envoi des courriers de mise en demeure des 24 novembre 2020 et 20 août 2024 pour un montant de 33,60 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages intérêts

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [U], partie perdante, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne Mme [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (78) représenté par son syndic en exercice :

— la somme de 32.394,40 euros selon décompte arrêté au

1er janvier 2025 au titre des charges dues pour la période du

1er janvier 2020 au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus,

— les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 22 janvier 2025, les intérêts échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-même intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions est de droit,

Condamne Mme [M] [U] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT