MINUTE N°

N° RG 25/00243 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2E4

Syndicat des copropriétaires de la Résidence EMERGENCE située [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice et actuellement la société SERGIC

C/

Monsieur [B] [N]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence EMERGENCE située [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice et actuellement la société SERGIC, SAS inscrite au R.C.S. de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant elle-même poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège, représentée par Maître Thierry LAISNÉ, avocat du barreau du VAL D’OISE, substiué par Maître laure PEREZ-BONAN, avocat au barreau du VAL D’OISE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [N], né le 2 janvier 1992 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Thierry LAISNÉ

1 copie certifiée conforme à Madame [B] [N]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, déposé à l’étude, le syndicat des copropriétaires de la Résidence EMERGENCE, située [Adresse 8] à [Adresse 10] (78500), représenté par son syndic, la société SERGIC (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Monsieur [B] [N] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

2.331,79 euros hors frais, au titre des charges arrêtées au 11 février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, et capitalisation des intérêts ;428,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure, et capitalisation des intérêts ;2.300 euros à titre de dommages et intérêts ;1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Les entiers dépens,Et de rappeler que les sommes sont dues en sus des charges courantes qui doivent être réglées à échéance.

L’assignation a été enrôlée le 26 février 2025 pour l’audience du 18 mars 2025.

A l’audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil et Monsieur [B] [N] a comparu en personne.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son acte d’assignation et s’oppose à la demande de délais.

Monsieur [B] [N] reconnait devoir uniquement le montant des charges de copropriété, soit la somme de 2.331,79 euros. Il demande un délai de deux ans pour apurer sa dette par échéance de 115 euros. S’agissant de sa situation personnelle, il indique être inscrit à Pôle emploi, percevoir 530 euros d’allocation de solidarité spécifique, rembourser 480 euros de mensualités pour son crédit immobilier et vivre seul.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Monsieur [B] [N] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un l’immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 8] à [Adresse 10] [Localité 1], formant les lots 57 et 308,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 31 mai 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à la période courant du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, ajusté le budget prévisionnel pour la période courant 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et voté le budget prévisionnel relatif à la période courant du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,

— le procès-verbal du 27 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à la période courant du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, ajusté le budget prévisionnel pour la période courant 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et voté le budget prévisionnel relatif à la période courant du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

— le procès-verbal du 3 juillet 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à la période courant du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, ajusté le budget prévisionnel pour la période courant 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et voté le budget prévisionnel relatif à la période courant du 1er avril 2025 au 31 mars 2026,

— Le relevé de la situation du compte de Monsieur [B] [N] arrêté au 11 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur [B] [N] de payer la somme de 2.451,56 euros par lettre recommandée avec accusé de réception revenue avec la mention « pli avisé non réclamé » le 2 avril 2024.

Le décompte arrêté au 11 février 2025 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 2.331,79 euros correspondant aux charges impayées arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, après déduction des frais nécessaires.

Monsieur [B] [N] ne conteste pas à l’audience le montant des charges de copropriété réclamé.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [B] [N] pour la somme de 2.331,79 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus.

Monsieur [B] [N] sera par conséquent condamné à payer cette somme de 2.331,79 euros.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 428,50 euros au titre des frais de recouvrement, comprenant les sommes de :

39 euros de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 28 octobre 2023,28 euros de relance après mise en demeure le 28 novembre 2023,192 euros d’envoi du dossier en procédure le 13 mars 2024,120 euros de lettre comminatoire le 11 avril 2024,49,50 euros de mise en demeure le 1er juillet 2024.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’avocat qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une lettre de mise en demeure du 27 octobre 2023, d’un courrier de relance en date du 27 novembre 2023, d’une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 2 avril 2024 et d’un courrier de relance du 10 avril 2024.

Or, il résulte du contrat de syndic du 3 juillet 2024 versé aux débats que le coût d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est de 35 euros et les frais de relance sont de 25 euros. Les contrats de syndic précédent ne sont pas produits.

Il en ressort que les frais seront limités à la somme de 120 euros comprenant deux mises en demeure et deux courriers de relance.

En conséquence, Monsieur [B] [N] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement.

Les sommes de 2.331,79 euros et 120 euros porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 février 2025.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il y aura lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière.

La demande de rappel du paiement des charges courantes à bonne échéance n’étant pas une prétention juridique, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Il est constant que l’indemnité due au titre d’une résistance abusive correspond aux dommages et intérêts venant réparer le préjudice résultant de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation.

La carence d’un copropriétaire dans le paiement des charges dont il est redevable fait nécessairement subir à l’ensemble du syndicat un préjudice propre puisque ce dernier se trouve dans l’obligation de faire l’avance des fonds nécessaires à équilibrer le budget de la copropriété, de sorte qu’un préjudice est établi.

En l’espèce, la demande en dommages et intérêts est justifiée par le préjudice résultant pour la copropriété des retards de paiement de Monsieur [B] [N], lequel a déjà fait l’objet d’une précédente procédure en paiement de charges de copropriété qui a abouti à sa condamnation par jugement du 16 décembre 2022, mais qui persiste néanmoins à ne pas s’acquitter régulièrement de ses charges.

Il convient ainsi de condamner Monsieur [B] [N], compte tenu des circonstances de l’espèce, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3° Sur la demande en délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, Monsieur [B] [N] verse au soutien de sa demande l’attestation de son inscription sur les listes de demandeurs d’emploi auprès de FRANCE TRAVAIL, l’acte de décès de son frère en décembre 2022, son avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021 faisant état de revenus annuels de 19.079 euros, son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 relevant des revenus annuels de 10.285 euros, des échanges de mails et un courrier concernant une demande d’échéancier pour apurer la dette.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments et de la situation personnelle de Monsieur [B] [N] telle qu’exposée à l’audience, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

4° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence EMERGENCE, située [Adresse 8] à [Adresse 10] [Localité 1], représenté par son syndic, la société SERGIC, les sommes suivantes :

—  2.331,79 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 février 2025, et la capitalisation des intérêts,

—  120 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 février 2025, et la capitalisation des intérêts,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts ;

DIT que les sommes de 2.331,79 euros et 120 euros porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 février 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sur la somme de 2 451,79 euros ;

AUTORISE Monsieur [B] [N] à s’acquitter de la somme de 2 951,79 euros, outre le règlement des charges courantes, en 23 mensualités de 115 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité, due au titre de l’échéancier consenti, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence EMERGENCE, située [Adresse 8] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société SERGIC, une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 6 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée déléguée au tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge