TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référés expertises

N° RG 25/00696 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPFZ

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 20 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. BIFER

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Charles DELAVENNE, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Lorenzo BALZANO, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. FEMINA STYL

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2025

ORDONNANCE du 20 Janvier 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Une catiche est un terme utilisé dans le Nord de la France pour désigner des souterrains résultant de l’exploitation de carrières de craie.

Le 10 mai 2022, dans le cadre de la cession d’un portefeuille composé de dix immeubles, en exécution d’une promesse de vente régularisée devant notaire le 22 décembre 2020, la S.C.I. Bifer est devenue propriétaire d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 8][Adresse 2] à [Localité 9] (Nord). Sur l’emprise de cet ensemble, deux bâtiments sont présents :

— le bâtiment A construit entre 1960 et 1971,

— le bâtiment B construit en 1996 et 1997.

La S.A.S. Femina Styl est visée dans l’acte de vente en qualité de gérante de la S.C.I. [Localité 9] 32 auquel elle était représentée.

Le 2 mai 2023, un effondrement est survenu à proximité du bâtiment A créant un trou béant de huit mètres de profondeur et occasionnant l’effondrement partiel du bâtiment A.

Suite à une intervention sur les lieux le 6 juillet 2023, le Groupe de recherche et d’évacuation en milieu souterrain (GREMS) dépendant du service commun des carrières souterraines a établi un rapport le 11 juillet 2023 ayant notamment relevé :

— la présence d’au moins six catiches sous le bâtiment effondré,

— une pollution aux hydrocarbures affectant l’ensemble du site portant atteinte à la nappe phréatique,

— une montée de voûte de grande ampleur affectant au moins deux catiches proches de l’effondrement,

— la présence de puits compromettant la stabilité des cavités relevées,

— une discontinuité géologique « verticale » réduisant la cohésion de la roche et pouvant entraîner des désordres importants.

Parmi les préconisations suggérées par le GREMS figurent notamment le comblement des catiches situées sous l’emprise du bâtiment A et le raccordement des eaux pluviales au réseau d’assainissement.

Par courrier du 24 juillet 2023, la ville de [Localité 9] a exigé de la société Bifer que, préalablement à la reconstruction du bâtiment A, il soit procédé à la dépollution des cavités, à des actions d’investigations complémentaires et au comblement des catiches identifiées après validation de la procédure de comblement.

Mandatée par la société Bifer, la S.A.S. Semofi, société d’ingénierie spécialisée dans les études de sol, a effectué une recherche de carrière le 15 janvier 2024 à l’issue de laquelle elle a notamment conclu à « la présence de catiches vides ou plus ou moins remblayées non répertoriées » dont certaines sont « dégradées (présence d’éboulis et gros blocs de craie au sol) » et d’autres semblent « être en bon état général mais une substance noirâtre potentiellement polluante a été identifiée en pièce de carrière ». La société Semofi a considéré comme « inéluctable » une mise en sécurité du site, que les travaux présentent un « risque plus ou moins important » à prendre en compte et a procédé à une estimation hors travaux de dévoiement, démolition/reconstruction et de dépollution de la nappe s’élevant entre 640 000 et 740 000 euros hors taxes.

S’enquérant de l’intégrité du bâtiment B, la société Bifer s’est procuré un rapport émanant du chef du service départemental de l’inspection des carrières souterraines du 28 novembre 1995 suite à une exploration de catiches dans le cadre de l’instruction de la demande de permis de construire.

Ce courrier, adressé au chef de groupe des subdivisions de [Localité 7], indique notamment « la présence d’une nappe visqueuse, grasse, malodorante, constituée vraisemblablement d’huiles et d’hydrocarbure (atmosphère piquante au nez). A ces endroits, l’épaisseur de cette nappe est de 15 cm environ.

La progression vers les autres catiches visibles est impossible (sol mou, affleurement probable de la nappe phréatique) ».

Un autre courrier émanant du même S.D.I.C.S., daté du 19 septembre 1996, adressé au directeur départemental de l’équipement, subdivision de [Localité 10] évoque une démarche de M. [L] représentant la société SAPEIC. Il actualise l’avis émis par le S.D.I.C.S. dans le cadre de l’instruction du permis de construire et l’énonce comme suit :

« Sur la moitié de la superficie de la parcelle, comportant notamment le bâtiment à construire, des carrières souterraines ont été reconnues. Celles-ci de type catiches sont remblayées ou vides. Je rappelle qu’une de ces catiches a pu être ouverte et visitée. La présence d’hydrocarbures a été confirmée surnageant sur la nappe phréatique. La présence de ces hydrocarbures a fait l’objet d’un avis du service concerné de la DRIRE en date du 17 octobre 1995. Toutefois cet état des lieux n’autorise ni le levé topographique des diverses galeries, ni la délimitation de celle-ci, ni enfin les inspections périodiques qui seraient nécessaires pour évaluer l’évolution du risque ». Un contrôle par sondages mécaniques a été préconisé sans être réalisé. Des préconisations pour la construction du bâtiment B, de nature à prévenir le risque d’effondrement, sont détaillées dans ce courrier.

Par courrier du 15 janvier 1998, la DRIRE a émis un avis favorable à la délivrance d’un certificat de conformité compte tenu des dispositions prises par le pétitionnaire. Un avis de la société Afitest y est joint, daté du 23 décembre 1997, concluant que « Compte tenu de l’ampleur des recherches et des études (…) et de la conception et réalisation des ouvrages qui sont à notre avis conformes aux règles de l’Art, nous considérons que la solidité des ouvrages est assurée ».

Par acte délivré à sa demande le 29 avril 2025, la société Bifer a fait assigner la société Femina Styl devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin notamment de voir ordonner une expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

La société Femina Styl a constitué avocat.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 24 juin 2025. Après plusieurs renvois ordonnés sur la demande des parties, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

Par ordonnance du 21 octobre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats, notamment afin de voir produits les extraits K-bis des sociétés Bifer, Femina Styl et [Localité 9] 32.

L’affaire a été retenue lors de l’audience de réouverture des débats le 2 décembre 2025.

Conformément à ses dernières écritures déposées à l’audience, représentée, la société Bifer a soutenu les demandes y figurant, notamment de désigner un expert pour accomplir la mission suggérée dans les écritures et de réserver les dépens.

Représentée, conformément à ses écritures déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 25 août 2025, la société Femina Styl demande notamment de :

— débouter la société Bifer de sa demande d’expertise judiciaire,

— condamner la société Bifer à lui verser 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société Bifer aux dépens.

Il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions sur les prétentions et moyens débattus au visa des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2026, délibéré finalement prorogé au 20 janvier 2026 compte tenu de la charge du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Ce motif légitime s’apprécie sur la base d’un possible litige futur présentant un objet et un fondement déterminés de façon suffisante. Ils peuvent notamment être étayés par des éléments donnant crédit aux suppositions de celui qui réclame une expertise judiciaire.

Le recours à l’expertise n’est donc pas subordonné à une absence de contestation sérieuse ou à l’urgence.

En revanche, il peut être opposé à une demande d’expertise judiciaire le fait que le litige futur soit, de manière manifeste, voué à l’échec à raison d’un obstacle de fait ou de droit.

Dès lors que l’existence d’un motif légitime est établie, il ne peut être opposé à la demande d’expertise judiciaire qu’elle serait ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve au visa de l’article 146 du code de procédure civile.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

La clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés prévue par l’article 1643 du code civil est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui vend la chose.

En l’espèce, la société Bifer soutient que la situation, suite au sinistre, n’a pas fait l’objet d’une « approche transversale » visant tantôt l’ensemble du site et tantôt « une analyse transversale et complète du sinistre », notamment sur le risque lié à la présence de vides en sous-sol et la possibilité de confiner la pollution du site.

Il ressort de façon manifeste des éléments relatifs à l’instruction du permis de construire concernant le bâtiment B que c’est un représentant de la société SAPEIC qui était l’interlocuteur des services de l’Etat en charge de cette instruction.

L’acte authentique par lequel la société Bifer est devenue propriétaire du site mentionne notamment :

• en page 6 dans le paragraphe « 5.3. limitation de garantie » : « Le vedeur précise que l’étude approfondie de l’immeuble, que l’acquéreur a effectuée, a constitué pour lui un élément déterminant de son choix de lui consentir la présente vente, voulant que dans ces conditions la vente soit consentie et acceptée sans aucune garantie de quelque nature que ce soit à sa charge en faceur de l’acquéreur, autres que la garantie d’éviction (….) l’acquéreur faisant son affaire personnelle des contraintes, contre-performances et vices apparents ou cachés de tous ordres, juridique, technique, locatif, fiscal, administratif et environnemental, affectant ou susceptibles d’affecter l’immeuble.

Cette absence de garantie du vendeur constitue pour le vendeur une condition essentielle et déterminant de sa volonté de contracter.

(…)

Compte tenu de ce qui précède, l’acquéreur ne pourra engager la responsabilité du vendeur ».

• en page 15 dans le paragraphe « 18.2. état de l’immeuble » : « L’acquéreur, prend le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, sans garantie de la part du vendeur, en raison notamment :

— (…)

— soit de l’état du sol et du sous-sol du bien (présence de réseaux, nappes, excavations, massifs, etc… à et de tous éboulements ou désordres qui pourraient en résulter par la suite (…) ».

• en page 17, dans le paragraphe « 18.7.1. dossier d’urbanisme » : des documents d’urbanisme reçus de la mairie dans le cadre de l’opération et le fait qu’ils sont annexés à l’acte notarié.

• en pages 18 et 19, dans le paragraphe « 20.1. autorisations administratives » : « le dossier d’information fait état de diverses autorisations (telles que permis de construire, déclarations de travaux ou déclarations préalables, etc).

Les parties déclarent expressément vouloir se référer au dossier d’information, dispensant le notaire soussigné à cet égard de toute relation des autorisations déposées ou délivrées sur l’immeuble, sans que le vendeur ne garantisse le caractère exhaustif des autorisations administratives fournies dans le dossier d’information.

Il est ici précisé que le vendeur n’a pas été en mesure de remettre à l’acquéreur :

— la déclaration d’achèvement des travaux relative aux travaux autorisés suivant le permis de construire (…) délivré par le Maire de la commune de [Localité 9] le 15 janvier 1996 ;

— le certificat de conformité relatif aux travaux autorisés suivant [ledit] permis de construire (…) ;

— les autorisations de construction et la conformité relatives à la partie du bien édifiée sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 1].

L’acquéreur fera son affaire personnelle de la situation de l’immeuble au regard de toute réglementation applicable en matière d’urbanisme et de construction, sans recours contre le vendeur ».

• en page 30 et 3, dans le paragraphe « 25.4. état des risques et pollutions » : Le vendeur a fait établir par la société Kinaxia (…) un état des risques et pollutions prescrit par les dispositions du deuxième alinéa du I de l’article L.125-5 du code de l’environnement et de l’article R.125-6 du même code.

Cet état est demeuré ci-annexé.

(Annexe 12. Etat des risques et pollutions)

L’acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de la situation du bien au regard de l’état des risques et pollutions et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur, qui ne saurait être recherché ou confronté à ce sujet ».

L’acte évoque aussi en page 34 les bases de données consultées et qu’une copie de ces consultations figure au dossier d’information.

Certains éléments visés expressément dans l’acte par lequel la demanderesse est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier en cause ne sont pas versés, notamment le dossier d’information et les annexes, notamment les annexes n°3, n°9 et n°12. L’acte précise pourtant qu’une copie du dossier d’information a été remise à l’acquéreur en page 6.

La vraisemblance d’une connaissance par la société Femina Styl de l’existence de ce que la société Bifer affirme constituer des vices cachés concernant le bâtiment A n’est pas étayée.

Il est manifeste que le risque catiches a fait l’objet de mesures de prévention ayant présidé à la délivrance du certificat de conformité produit concernant le bâtiment B.

Au vu de ces éléments, la demande annoncée comme objet d’un éventuel futur procès est manifestement vouée à l’échec de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société Bifer aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose notamment que le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il précise que les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, à ce stade, sans que cela soit contraire à l’équité, il convient d’allouer à la société Femina Styl une somme de 1 500 euros, mise à la charge de la demanderesse, au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président statuant en référé après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort ;

Rejette la demande d’expertise judiciaire présentée par la société Bifer ;

Condamne la société Bifer aux dépens ;

Condamne la société Bifer à verser à la société Femina Styl 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE