TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 1]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 24/00326 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUFY

MINUTE : /2025

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

JUGEMENT

Du : 04 Février 2025

contradictoire

premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1]

DEFENDEUR(S) :

[N] [L], [K] [L]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e RAISON

copies délivrées le

à M^e RAISON

à M. [L]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 04 Février :

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 07 Janvier 2025 ;

Sous la présidence de Madame Léonore FASSI, juge placée, déléguée par ordonnance de M. le Premier Président de la cour d’appel de Versailles en date du 19/12/2024 et exerçant au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1]

Syndic CITYA EUROPE IMMO CONSEIL

[Localité 2],

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [N] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 2],

comparant,

Mme [K] [L]

[Adresse 5]

[Localité 3],

non comparante, représentée par M. [L] [N], muni d’un pouvoir

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [N] et Mme [L] [K] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 6].

Le 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]", représenté par son syndic, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), a fait assigner M. [L] [N] et Mme [L] [K] devant le tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner solidairement M. [L] [N] et Mme [L] [K] à lui payer les sommes de :

5 180,57 € au titre des charges impayées au charges arrêtées au 09 décembre 2024,2 500,00 € à titre de dommages et intérêts,559,20 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 944,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2025, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]", représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il convient de s’y référer pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile. Il précise néanmoins que les défendeurs lui ont remis un chèque récemment et est autorisé à produire celui-ci par note en délibéré.

M. [L] [N] est présent et représente également Mme [L] [K], absente. Ils ne contestent pas le principe de la créance réclamée, mais précisent qu’ils ont des difficultés financières dus notamment à des retards de paiement de la CAF. Ils ne demandent pas de délais de paiement mais demandent le report pur et simple du paiement de la dette locative.

L’affaire est mise en délibéré au 4 février 2025.

Par note en délibéré du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" précise que le chèque de 573,97 euros a bien été encaissé au crédit du compte des copropriétaires et qu’à ce jour, il n’est pas revenu impayé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" verse aux débats :

Un relevé de propriété attestant de ce que M. [L] [N] et Mme [L] [K] sont propriétaires des lots 122, 135 et 153 situés [Adresse 6],

Un décompte daté du 20 janvier 2025 (incluant les provisions sur charges pour le 1er trimestre 2025),Les appels de fonds, étant précisé qu’il résulte de l’analyse des pièces produites que le demandeur ne produit pas le justificatif de l’appel de fonds pour le 1er trimestre 2025, Le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 22 juin 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [L] [N] et Mme [L] [K] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 675,36 € hors frais.

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [L] [N] et Mme [L] [K] au paiement de la somme de 4 675,36 €, au titre des charges dues à la date du 20 janvier 2025, incluant les provisions sur charges et travaux pour le 4ème trimestre 2024 (étant précisé que ce montant tient compte du dernier versement de 573,97 euros effectué par les défendeurs), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2757,61 à compter du 14 mai 2024 (date de la mise en demeure) et intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 décembre 2024 pour le surplus.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [L] [N] et Mme [L] [K] seuls, la somme de 79,20 € correspond aux deux mises en demeure émises, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, M. [L] [N] et Mme [L] [K] seront condamnés solidairement à payer la somme de 79,20 € au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 décembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [N] et Mme [L] [K] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, des justificatifs produits et de la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" la somme de 1 122,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [L] [N] et Mme [L] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]", représenté par son syndic, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), la somme de 4 675,36 €, au titre des charges dues à la date du 20 janvier 2025, provisions sur charges et travaux pour le 4ème trimestre 2024 incluses (déduction faite du règlement de 573,97 euros en date du 16 janvier 2025, sous réserve de son parfait encaissement), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2757,61 à compter du 14 mai 2024 et intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [N] et Mme [L] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]", représenté par son syndic, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), la somme de 79,20 € au titre des frais de recouvrement, sommes majorées des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]", représenté par son syndic, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [N] et Mme [L] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]", représenté par son syndic, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), la somme de 1 122,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [N] et Mme [L] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 4 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La présidente,