TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/09870 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DJ2

Minute :

Madame [T] [Y] [K] [W]

Représentant : M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0266

C/

Monsieur [C] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Sylvie KEDINGER

Copie et pièces délivrés à :

Monsieur [C] [F]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [T] [Y] [K] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [F], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 16 juin 2020, Mme [T] [W] a donné à bail à M. [C] [F] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer de 679 euros, des provisions sur charges mensuelles de 100 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 679 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [T] [W] a fait signifier à M. [C] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mai 2024.

Elle a ensuite fait assigner M. [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024 aux fins de:

— constater que le bail se trouve résilié par acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— En tout état de cause :

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire que les meubles se trouvant dans les lieux seront traités suivant les dispositions des articles L433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [C] [F] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges et accessoires, ladite indemnité étant due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la reprise effective des lieux,

— de la somme de 6439,21 € représentant le montant des loyers et charges impayés au 16 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer sur la somme de 4647,57 €, et sur le surplus à compter de l’assignation,

— de la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 16 décembre 2024, Mme [T] [W], représentée, a réactualisé la créance locative à un montant de 11 203,20 euros, échéance du mois de décembre 2024 comprise et a maintenu l’intégralité de ses demandes. Elle a indiqué que le défendeur n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

M. [C] [F], comparant, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la créance. Il a toutefois exposé avoir subi un dégât des eaux en février 2022 qui s’est aggravé le 31 décembre 2023. Il a indiqué avoir sollicité à plusieurs reprises la bailleresse et à défaut de réaction, a décidé de cesser les règlements. Il a demandé la remise en état du logement.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin que M. [F] produise tous justificatifs utiles sur l’état de son appartement et que Mme [W] fasse le point sur cette situation.

A l’audience du 17 février 2025, seul M. [F] s’est présenté. Il a indiqué ne pas avoir repris le paiement du loyer. Il a exposé qu’il n’a été mis fin qu’à l’origine d’un seul des deux sinistres. Il a indiqué souhaiter qu’il soit procédé aux réparations nécessaires puis il procédera au règlement de l’intégralité des sommes dues, qu’il a conservé.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 et a fait l’objet d’une réouverture des débats en vue la comparution de l’ensemble des parties à l’audience du 30 juin 2025.

De nouvelles conclusions ont été signifiées par acte de commissaire de justice le 12 juin 2025 à M. [C] [F] aux termes desquelles la dette locative a été réactualisée à la somme de 15 607,85 euros, représentant les loyers et charges impayés dus au 27 mai 2025.

A cette audience, Mme [T] [W], représentée, a indiqué que le défendeur avait effectivement subi deux dégâts des eaux, l’un dû au mauvais état du joint de la baignoire de l’appartement situé au-dessus du sien, l’autre causé par un engorgement des canalisations collectives ayant entrainé un refoulement des eaux usées. Elle a exposé justifier que l’origine de ces deux sinistres a fait l’objet d’une réparation et que l’appartement occupé par M. [F] a fait l’objet d’une reprise des embellissements par la bailleresse. Elle a souligné que le défendeur ne lui a pas fait connaitre de demandes particulières à ce sujet. S’agissant de la dette locative, elle a confirmé qu’aucun nouveau règlement n’est intervenu et qu’elle s’élève à ce jour à la somme de 15 607,85 euros arrêtée au 27 mai 2025. Elle a en conséquence maintenu le surplus de ses demandes initiales.

M. [C] [F], comparant, a indiqué que le premier dégât des eaux a impacté la salle de bain mais également la cuisine, et que le second dégât des eaux a impacté toutes les pièces de vie. Or les travaux d’embellissement qui sont intervenus n’ont concerné que le salon et la chambre. La salle de bain n’a ainsi fait l’objet d’aucun travaux. Il a confirmé ne pas avoir repris le paiement du loyer ne sachant pas à qui il devait régler son loyer. Il n’a pas conservé la somme due en intégralité. Il a expliqué souhaiter vouloir prendre un prêt pour régler mais se trouver encore en période d’essai. Il n’a formulé aucune demande particulière relative à l’état de l’appartement.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis le 6 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 16 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [T] [W] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail conclu le 16 juin 2020 contient une clause résolutoire (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 4647,57 €.

Force est de constater que la clause résolutoire du bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, et que cette clause n’a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de cette clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 juillet 2024.

Il résulte du décompte transmis par la bailleresse, non contesté par le défendeur, que ce dernier n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et la bailleresse est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. La demande de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, formée par le défendeur, ne pourra en conséquence qu’être rejetée.

L’expulsion de M. [C] [F] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance de la force publique si besoin.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande de condamnation d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, M. [C] [F] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 15 juillet 2024.

Par conséquent, il devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l’indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du 15 juillet 2024, jusqu’à libération définitive des lieux, en application de l’article 1240 du code civil.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Mme [T] [W] produit un décompte indiquant que M. [C] [F] reste devoir la somme de 15 607,85 euros, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais de contentieux de 174,34 € ressortant éventuellement des dépens.

M. [C] [F] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 15 433,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4647,57 euros, à compter du 6 septembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 1791,64 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

M. [C] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [T] [W], M. [C] [F] sera condamné à lui verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 juin 2020 entre Mme [T] [W] et M. [C] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 14 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai indiqué, Mme [T] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [F] à verser à Mme [T] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dûment justifié au stade de l’exécution, et ce à compter du 15 juillet 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [C] [F] à verser à Mme [T] [W] la somme de 15 433,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 sur la somme de 4647,57 euros, à compter du 6 septembre 2024 sur la somme de 1791,64 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [C] [F] à verser à Mme [T] [W] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

CONDAMNE M. [C] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2024;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 29 août 2025 par mise à disposition du jugement au greffe

La greffière Le juge