MINUTE N°

N° RG 24/00566 – N° Portalis DB22-W-B7I-SM3J

Société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré

C/

Madame [O] [H] [Y] épouse [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, société anonyme d’habitations à loyer modéré, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [O] [H] [Y] épouse [T], demeurant [Adresse 7], rez-de-chaussée gauche, non-comparante, représentée par Maître Saint-Cyr GOBA, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à Maître Saint-Cyr GOBA

EXPOSÉ DU LITIGE

La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a donné à bail à Madame [O] [H] [Y], épouse [T], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 5] par contrat en date du 19 janvier 2024, pour un loyer mensuel de 500,42 € provision sur charges incluse.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat, le 20 juin 2024, pour la somme principale de 2 725,79 €. Ce commandement de payer est resté infructueux.

La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a donc fait assigner Madame [O] [H] [Y], épouse [T], le 18 septembre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de voir :

Juger que la clause résolutoire est acquise et que le contrat de location est résilié de plein droit ;A titre subsidiaire, juger que Madame [Y], épouse [T], a manqué à ses obligations en ne payant pas les loyers et charges et ordonner la résiliation judiciaire du bail à la date de l’assignation ;Ordonner l’expulsion de Madame [Y], épouse [T], et des occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai de deux mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;Passé ce délai de deux mois, autoriser qu’il soit procédé à la vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus aux frais de la défenderesse faute pour elle d’avoir réglé la totalité des frais de garde-meubles ;Condamner Madame [Y], épouse [T], au paiement de la somme de 3 436,05 € au titre des loyers impayés, arrêtés au mois de septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur le montant visé audit acte et de l’assignation pour le surplus ;Condamner Madame [Y], épouse [T], à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ définitif, à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location tel qu’il aurait été avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, augmentée des charges légalement exigibles, laquelle indemnité sera perçue dans les mêmes conditions de règlement et à la même date que les loyers et provisions pour charge prévus par le contrat de location ;Juger que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;Condamner Madame [Y], épouse [T], à lui payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 1er avril 2025.

A l’audience du 1er avril 2025, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a été représentée par son Conseil. La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré s’est opposée à la demande de renvoi formulée par le Conseil de Madame [Y], épouse [T]. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 1 447 €, en précisant que Madame [Y], épouse [T], a fait une demande d’échéancier.

Madame [O] [H] [Y], épouse [T], a été représentée par son Conseil qui a formulé une demande de renvoi en indiquant qu’il venait d’être saisi et que sa cliente souhaitait être présente, mais ne pouvait se tenir debout.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé sa créance à la somme de 831,28 €, hors frais de contentieux, en précisant qu’un plan d’apurement a été mis en place sur 13 mois avec des mensualités de 150 €. Le Conseil de la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a insisté sur sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où elle a dû se déplacer à deux reprises.

Madame [O] [H] [Y], épouse [T], a été représentée par son Conseil qui a indiqué que le montant de la créance évoqué à la précédente audience n’avait pas pris en compte le dernier versement effectué par sa cliente.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 13 juin 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

S’agissant de dispositions d’ordre public concernant les effets légaux du contrat, les modifications apportées à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 par loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 sont d’application immédiate.

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

En l’espèce, le bail conclu le 19 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 7 des conditions particulières) prévoyant qu’elle est acquise deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 2 725,79 €.

Le contrat de bail étant postérieur à la date du 27 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, est applicable indépendamment des termes du contrat.

Le commandement de payer du 20 juin 2024 étant demeuré infructueux à l’issue du délai de six semaines, y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 2 août 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT SOCIAL a produit un décompte démontrant que Madame [Y], épouse [T], reste devoir la somme de 831,28 €, hors frais de contentieux, à la date du 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Madame [Y], épouse [T], n’a pas contesté le principe et le montant de cette dette.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 831,28 €, à la date du 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, déduction faite des frais de contentieux (145,34 €), avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré qu’au jour de l’audience, Madame [Y], épouse [T], a repris le paiement de ses loyers et charges courants et qu’elle a apuré en partie sa dette locative puisque celle-ci est passée de 3 436,05 € en septembre 2024 à 831,28 € en mai 2025.

Madame [Y], épouse [T], répond donc aux conditions prévues à l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, pour que des délais de paiement lui soient accordés.

En conséquence, Madame [Y], épouse [T], sera autorisée à se libérer du montant de sa dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour la locataire d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

La locataire soit tenue de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu le premier jour du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [H] [Y], épouse [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, Madame [O] [H] [Y], épouse [T], sera condamnée à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE recevable l’action de la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2024 entre la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré et Madame [O] [H] [Y], épouse [T], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6] sont réunies à la date du 2 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [H] [Y], épouse [T], à verser à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 831,28 €, arrêtée à la date du 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Madame [O] [H] [Y], épouse [T], à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courantes, en 5 mensualités de 150 € et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

— La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— A défaut pour la locataire d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

— La locataire soit tenue de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— Cette indemnité soit payable à terme échu le premier jour du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

— Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [O] [H] [Y], épouse [T], à payer la somme de 500 € à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [H] [Y], épouse [T], aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX et la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample, contraire ou différente au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,