MINUTE N°

N° RG 24/00298 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGDN

Société GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION

C/

Madame [I] [B] [W] [U] [T] [D] épouse [Y]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

DEMANDEUR :

Société GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION, société civile de placement collectif immobilier,

immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 812 867 927, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [I] [B] [W] [U] [T] [D] épouse [Y], demeurant [Adresse 3], non-comparante, ni représentée, ayant pour avocat, Maître Stéphane SAIDANI, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Laurence DENOT

1 copie certifiée conforme à : [I] [B] [W] [U] [T] [D] épouse [Y] et à Maître Stéphane SAIDANI

RAPPEL DES FAITS

La société GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION a donné à bail à madame [I] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 17 août 2023, pour un loyer mensuel de 1039 € et 60 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner madame [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 14 janvier 2025, la société GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION – représentée par son conseil – demande, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de location ; d’ordonner l’expulsion de madame [I] [Y] sous astreinte ; de supprimer le délai de 2 mois de l’article L412-1 du COCE ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 13.448,31 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de tout délai.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 10 juin 2024 à tiers présent, madame [I] [Y] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

Par courriel en date du 29 janvier 2025, Maître [N] [R], se présentant comme étant le conseil de la défenderesse, demande la réouverture des débats au motif que sa cliente s’est trompée dans la date d’audience, raison pour laquelle elle ne s’était pas présentée. L’article 444 du code de procédure civile prévoit que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandé. C’est ainsi une faculté qui est offerte au président de l’audience qui évalue souverainement selon la légitimité du motif invoqué. En l’espère, madame [Y] était informée de la date de l’audience dès l’assignation, qui date du 10 juin 2024. Il est noté qu’elle ne s’est pas déplacée au rendez-vous fixé par la préfecture des Yvelines pour le diagnostic social et financier. Le motif présenté par le conseil de madame [I] [Y] ne saurait être considéré comme légitime et il ne sera pas fait droit à la demande de réouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 18 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 17 août 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 2.244,35 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 mai 2024.

L’expulsion de madame [I] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour madame [I] [Y] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant du délai de deux mois, prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. En l’espèce, aucune procédure de relogement n’a été engagée, le logement en question n’entre pas non plus dans le cadre rappelé par l’article. Le demandeur ne motive pas sa demande. Il en sera débouté.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION produit un décompte démontrant que madame [I] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13.488,31 € à la date du 2 janvier 2025.

La défenderesse, non-comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 13.488,31 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.244,35 € à compter du commandement de payer (27 mars 2024) et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION, madame [I] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de réouverture des débats de madame [I] [Y] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2023 entre la société GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION et madame [I] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à madame [I] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [I] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE la SCI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION de sa demande d’astreinte ;

DÉBOUTE la SCI GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION de sa demande de suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [I] [Y] à verser à la société GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION la somme de 13.488,31 € (décompte arrêté au 2 janvier 2025, incluant quittancement du mois de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.244,35 € à compter du 27 mars 2024 et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE madame [I] [Y] à verser à la société GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE madame [I] [Y] à verser à la société GRAND PARIS PIERRE CAPITALISATION une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [I] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 6 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,