TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

01 JUILLET 2025

N° RG 24/01582 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOKZ

Code NAC : 30B

AFFAIRE : Société PIERRE EXPANSION C/ S.A.R.L. [Adresse 5], [M] [C]

DEMANDERESSE

Société PIERRE EXPANSION, Société Civile de Placement Collectif Immobilier, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 342 833 472, représentée par la société FIDUCIAL GERANCE, Société Anonyme, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 612.011.668, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626, M^e Marie-Lise CHAREL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 706

DEFENDEURS

L’AGENCE DU PARC, société à responsabilité limitée à associé unique, au capital de 5.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 902 214 147, située [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

représentée par M^e Typhanie BOURDOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644, M^e Olivier MOUGHLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0510

Monsieur [M] [C], né le 09 Juin 1969 à [Localité 6] (972), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Typhanie BOURDOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644, M^e Olivier MOUGHLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0510

Débats tenus à l’audience du : 20 Mai 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 juillet 2021, la société PIERRE EXPANSION a donné à bail commercial à la société [Adresse 5] les locaux sis [Adresse 1]. M. [M] [C] s’est porté caution solidaire à hauteur de la somme de 10 200 euros.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, la société PIERRE EXPANSION faisait délivrer à la société [Adresse 5] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé le 11 septembre 2024 à Monsieur [M] [C], en sa qualité de caution.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 31 octobre 2024, la société PIERRE EXPANSION a fait assigner en référé la société [Adresse 5] et M. [M] [C] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 6 octobre 2024,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 15 234,69 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 30 décembre 2024 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’ à la complète libération des locaux,

— condamner solidairement M. [C] à lui payer la somme de 10 200 euros en qualité de caution,

— condamner solidairement la locataire et M. [C] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir :

— se déclarer compétent pour connaître de l’entier litige,

— débouter L’AGENCE DU PARC de toutes ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 octobre 2024 et ordonner l’expulsion sans délai de la société [Adresse 5] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était,

— condamner la société L’AGENCE DU PARC à lui payer par provision une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmentée des taxes et charges récupérables à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la société [Adresse 5] à lui payer par provision la somme de 24 606,79 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30 décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal courus à compter de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner solidairement Monsieur [C] à lui payer la somme de 10 200 euros dans le cadre de son engagement de caution,

— à titre subsidiaire, réduire l’engagement de caution de Monsieur [C] à de plus justes propositions,

— condamner solidairement la société L’AGENCE DU PARC et Monsieur [C] à lui payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais engagés à compter du commandement de payer.

Elle soutient la compétence du Tribunal judiciaire de Versailles relative à l’engagement de caution de Monsieur [C], étant clairement stipulé, dans le titre de cette clause, qu’elle n’a vocation à s’appliquer qu’en présence d’une caution qui serait commerçante ; en l’espèce, Monsieur [C] s’est engagé en tant que caution solidaire en sa qualité de personne physique.

Elle s’oppose à la demande de délais formulée par la société [Adresse 5], qui nvoque une vente imminente et le montant du capital social de la société PIERRE EXPANSION ; or, selon elle, si ce dernier argument est totalement inopérant, il convient de constater que rien ne permet de constater la réalité de cette prétendue vente imminente ; qu’en outre, l’AGENCE DU PARC n’a effectué aucun règlement depuis le 24 avril 2024.

Elle conteste le possible doute sur le décompte des sommes dues évoqué par la défenderesse, en produisant un relevé de compte complet et actualisé, et conteste également l’absence de régularisation des provisions de charges des années 2022 et 2023, qui ont pu être effectuées et sont désormais produites au débat.

Elle relève enfin que que l’engagement de caution de Monsieur [C] est valable et n’est pas disproportionné, puisque depuis 2021, il exploite une autre agence immobilière dénommée L’AGENCE DU [Localité 8], dont il était à l’origine le dirigeant, et jusqu’en 2024, il intervenait également en tant qu’entrepreneur individuel.

Aux termes de leurs conclusions, la société [Adresse 5] et M. [C] sollicitent de voir :

— in limine litis, se déclarer incompétent rationae materiae pour connaître de la demande en paiement contre M. [C] es qualité de caution,

— subsidiairement, se déclarer incompétent territorialement pour connaître de la demande en paiement contre M. [C] es qualité de caution, au profit du Tribunal judiciaire de Paris,

— dire que l’engagement de M. [C] es qualité de caution est disproportionné par rapport à ses revenus de M. [C] lors de son engagement,

— prononcer la déchéance de l’engagement de caution,

— débouter la demanderesse de sa demande en condamnation de M. [C] en paiement de la somme de 10 200 euros en qualité de caution,

— suspendre les effets de clause résolutoire insérée au sein du bail,

— accorder un délai de 4 mois à la société L’AGENCE DU PARC pour s’acquitter de l’arriéré locatif,

— juger qu’il n’est pas justifié de la reprise de solde d’arriéré locatif d’un montant de 7870,72 euros arrêté au 31 décembre 2023 au sein du décompte du 10 octobre 2024,

— déduire des sommes réclamées la somme de 7870,72 euros,

— subsidiairement, déduire des sommes réclamées la somme de 2539,92 euros correspondant aux provisions sur charges des années 2022 et 2023,

— débouter la société PIERRE EXPANSION de sa demande en paiement à hauteur de 4000 euros totalement excessive au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils relèvent que l’acte de caution prévoit une clause attributive de compétence matérielle et territoriale, et que la caution n’est pas assignée devant le Tribunal de commerce, mais surtout, pas devant le Tribunal judiciaire de Paris.

Sur le fond, ils reconnaissent que la société [Adresse 5] a effectivement rencontré des difficultés financières résultant de la baisse du marché immobilier et des transactions locatives, mais que néanmoins, le marché a pu repartir à la hausse, et que la société L’AGENCE DU PARC est dans l’attente d’une vente imminente suite à un compromis de vente qui lui permettra de s’acquitter de l’arriéré locatif et de reprendre le loyer courant. Ils soulignent par ailleurs que la société [Adresse 5] a récemment repris le paiement du loyer courant, ce qui justifie l’octroi de délais de paiement.

Ils relèvent en tout état de cause la disproportion de l’acte de cautionnement par rapport aux revenus de la caution, qui s’est engagée à hauteur de 10 200 euros correspondant à 37,88% de ses revenus annuels, ce qui apparaît excessif.

Ils contestent également le quantum des sommes dues au motif d’une part de l’absence de justificatif de reprise de solde de 7870,72 euros au 31 décembre 2023, qui sera déduit de la somme réclamée, et d’autre part de l’absence de régularisation des provisions de charges des années 2022 et 2023, qui seront aussi déduites pour la somme totale de 2539,92 euros.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Sur la compétence

Aux termes de l’article 12 de l’acte de cautionnement solidaire du 30 juillet 2021, “ Clause attributive de compétence (Si la Caution est commerçante). Les parties conviennent qu’attribution de compétence est faite au tribunal de commerce de PARIS pour tous litiges portant sur la validité, l’interprétation et/ou l’exécution du présent cautionnement solidaire, y compris en cas d’appel en garantie, procédure d’urgence, ou pluralité de défendeurs.”

En l’espèce, M. [C] n’agit pas en qualité de commerçant lors de son engagement de caution.

Dès lors, la clause attributive de compétence susvisée spécifique à la caution commerçante n’a pas vocation à s’appliquer.

L’exception d’incompétence sera donc rejetée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 5 septembre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 5 septembre 2024, et dénoncé régulièrement à la caution le 11 septembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société L’AGENCE DU PARC à payer à la société PIERRE EXPANSION à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 6 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il n’apparaît aucune disproportion évidente dans l’acte de caution.

Il y a donc lieu de condamner solidairement la société [Adresse 5] et M. [C], à hauteur de 10 200 euros pour ce dernier, à payer à la société PIERRE EXPANSION la somme provisionnelle de 24 606,79 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites dans le dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner in solidum la société [Adresse 5] et Monsieur [C], parties succombantes, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société L’AGENCE DU PARC et Monsieur [C], qui succombent, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 30 juillet 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 6 octobre 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1],

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société [Adresse 5] à payer à la société PIERRE EXPANSION à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 6 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons solidairement la société [Adresse 5] et M. [M] [C], à hauteur de 10 200 euros pour ce dernier, à payer à la société PIERRE EXPANSION la somme provisionnelle de 24 606,79 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons que la société [Adresse 5] pourra s’acquitter de la somme de 24 606,79 euros en 4 mensualités égales et successives de 6151,69 euros, la 4ème mensualité étant égale au solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus du loyer et charges (ou indemnité d’occupation) courants,

Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et/ou d’un seul terme du loyer et charges courants, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs,

Condamnons in solidum la société L’AGENCE DU PARC et Monsieur [M] [C] à payer à la société PIERRE EXPANSION la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum la société [Adresse 5] et Monsieur [M] [C] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Virginie BRUN Gaële FRANÇOIS-HARY