TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas GUERRIER

SCI LA SOURCE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00999 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 7]

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 13 mai 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 5] représenté par son syndic Le Cabinet SECRI, SAS dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

SCI LA SOURCE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M. [G] [D], gérant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mai 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 13 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00999 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 7]

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA SOURCE est propriétaire du lot n°174 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré ES n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 15/10019 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet SECRI en exercice, a assigné la SCI LA SOURCE devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

1867,21 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 1 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;2000 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que la somme de 1867,21 euros recouvre les charges de copropriété et les frais de recouvrement. Il déclare ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement.

La SCI LA SOURCE, représentée à l’audience par M. [D] [G], son gérant, reconnaît le montant de la somme qui lui est réclamée au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement, sollicite des délais de paiement sur 12 mois et demande au tribunal de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses autres demandes. Elle fait valoir sa bonne foi, et les différents règlements par elle effectués en dépit de ce que l’emplacement de stationnement pour lequel sont appelées les charges litigieuses était occupé sans droit ni titre et qu’elle n’en tirait donc aucun revenu.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 174, indiquant la répartition des tantièmes (15/10019ème), établissant la qualité de copropriétaire de la SCI LA SOURCE, qui n’est au demeurant pas contestée,les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré (1 avril 2021 au 1 janvier 2025),les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024,l’historique du compte du 1 avril 2021 au 1 janvier 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 1867,21 euros (en ce inclus 1482,80 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 4 février 2021, 16 décembre 2021, 17 janvier 2023, 12 décembre 2023, et 12 décembre 2024 comportant : – approbation des comptes des exercices écoulés ,

— vote des budgets prévisionnels des exercices à venir,

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de mise en conformité de la loge, réfection partielle de l’étanchéité de la terrasse (assemblée générale du 4 février 2021), diagnostic technique global de l’immeuble, installation d’une infrastructure de recharge pour véhicules électriques, contrôle quinquennal des ascenseurs, cerclage de la cheminée, reprise des fissures des murets jardins, réparation des serpentins, mise en conformité du règlement de copropriété (assemblée générale du 16 décembre 2021), augmentation du salaire de la gardienne, rénovation descentes du RDC au 3ème étage escalier C, installation du kit GSM de l’ascenseur du batiment D, reprise des fissures jardin et passivage des fers escaliers avec reprise béton, mise en place d’une caméra dans le local poubelles, réparation de la chaufferie (AG du 17 janvier 2023), augmentation de salaire de la gardienne, remplacement du chapeau de conduit de la ventilation, ratification de travaux réalisés en urgence concernant l’ascenseur du bâtiment C, création d’un compte remplacement des colonnes (AG du 12 décembre 2023), remplacement de l’interphone, création d’un compte remplacement des colonnes et d’un compte travaux ascenseurs GSM et portes, mise aux normes sécurité incendie, remplacement de deux pompes du bassin de rétention, élagage des grands arbres, étude par architecte de la réfection de l’étanchéité de la terrasse fuyarde du 8ème étage,

un commandement de payer par acte d’huissier en date du 4 décembre 2024 valant mise en demeure sur la somme de 2564,19 euros, deux courriers de mise en demeure par avocat ainsi qu’une mise en demeure par le syndic,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1482,80 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, au titre des charges de copropriétés, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 384,41 euros.

La SCI LA SOURCE sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 384,41 euros, au titre des charges de copropriété impayées portant sur la période allant du 1 avril 2021 au 1 janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 février 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1482,80 euros se décomposant comme suit :

—  40,80 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 30 janvier 2022,

-60 euros pour l’envoi d’une seconde mise en demeure en date du 30 mars 2022,

-360 euros pour la constitution du dossier huissier,

—  131,72 euros au titre du commandement de payer,

—  360 euros au titre de « frais de contentieux »

—  180 euros au titre d’une mise en demeure par avocat,

—  180 euros au titre d’une seconde mise en demeure par avocat,

—  170,28 euros au titre d’un second commandement de payer,

Il sera relevé que bien qu’il ne soit justifié que de l’envoi d’une mise en demeure par le syndic (31 janvier 2022) et de deux mises en demeure par avocat (12 juillet 2023 et 18 juin 2024), que seul un commandement de payer a été produit (4 décembre 2024, pour un montant de 170,28 euros) et que les sommes facturées au titre des « frais de contentieux » et de constitution du dossier huissier ne soient justifiées par aucune diligence particulière, la SCI LA SOURCE n’a pas contesté la somme réclamée à ce titre.

En conséquence, il sera fait droit à la demande formée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 11 février 2025 pour les charges et frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, et compte tenu du contexte exposé par la SCI LA SOURCE à l’audience et de sa situation financière dûment justifiée, il convient d’octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI LA SOURCE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le cabinet SECRI :

— la somme de 384,41 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 avril 2021 au 1 janvier 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 février 2025,

— la somme de 1482,80 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 février 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 11 février 2025;

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

AUTORISE la SCI LA SOURCE à s’acquitter des sommes susvisées en 12 mensualités de 180 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LA SOURCE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente