TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 8]

N° RG 24/00756 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPXK

JUGEMENT

Du : 15 Avril 2025

S.D.C. DE L’ IMMEUBLE [Adresse 3] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA

C/

S.C.I. CE MANEGES

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 11]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à SCI CE MANEGES

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 15 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 13 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’ IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS FONCIA HANSART

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e François MICHAUD, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. CE MANEGES

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparante

A l’audience du 13 Février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. CE MANEGES est propriétaire d’un appartement (lot n°6) dans l’immeuble sis [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, a fait assigner la société civile immobilière CE MANEGES devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de paiement des charges de copropriété impayées, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui verser les sommes suivantes :

—  5.193,13€ au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 17 septembre 2024, appels du 3ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 août 2023,

—  1.026,10€ au titre des frais de recouvrement,

—  2.000,00€ à titre de dommages et intérêts,

—  2.000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 13 février 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires expose pour l’essentiel que la société civile immobilière CE MANEGES ne s’est pas acquittée du paiement de ses charges de copropriété, de telle sorte que le Syndicat des copropriétaires a été contraint de lui adresser des lettres de relance et de mise en demeure par le biais de son syndic à plusieurs reprises. Le Syndicat des copropriétaires fait également valoir que ce défaut de paiement porte atteinte au bon fonctionnement de la copropriété et sollicite des dommages et intérêts en conséquence.

Cité à personne morale, la S.C.I. CE MANEGES ne comparait pas, ni personne pour la représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

— Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges exposées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont, en outre, tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.

En application de l’article 1342-10 alinéa 2 du Code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]) verse aux débats :

— La matrice cadastrale,

— Le contrat de syndic

— Les lettres de mise en demeure et de relance et lettre RAR de mise en demeure du 21 août 2023

— Les procès-verbaux des assemblées générales et attestations de non-recours du 2/5/22, 10/5/23, 13/5/24,

— Les appels de fonds trimestriels.

Par ailleurs, la société civile immobilière CE MANEGES, non comparante, ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d’erreur dans le décompte produit.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SIS [Cadastre 2] justifie ainsi que la société civile immobilière CE MANEGES ne s’est pas acquittée de l’intégralité de ses charges de copropriété dues pour un montant de 5.193,13 euros (sans frais).

Il convient en conséquence de condamner la société civile immobilière CE MANEGES au paiement de la somme de 5 193,13 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 17 septembre 2024, qui sera majoré des intérêts au taux legal à compter de la mise en demeure du 21 août 2023.

— Sur les sommes nécessaires au recouvrement de la créance

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de 2ème relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparait que le le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la société civile immobilière CE MANEGES, la somme de 48,00 euros au titre de l’envoi de la mise en demeure en date du 21 août 2023, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la société civile immobilière CE MANEGES sera condamnée à verser la somme de 48,00 euros au le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] au titre des frais de recouvrement nécessaires, ùajoré des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

— Sur les dommages et intérêts

Il ressort du dossier que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne un préjudice certain aux autres copropriétaires en ce qu’il fragilise l’équilibre financier du le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]. En n’honorant pas les appels de charge et les mises en demeure dont il a fait l’objet, la débitrice contraint ses copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété et cause à la collectivité un préjudice financier dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Alors, les manquements apportés par la société civile immobilière CE MANEGES au paiement de ses redevances, sans justification de sa carence, ont eu des conséquences inévitables sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien. Il convient donc de condamner la débitrice à verser la somme de 300,00 euros au le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]) à titre de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

— Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il serait inéquitable de laisser les frais irrépétibles non-compris dans les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]. Il convient alors de condamner la débitrice à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 300,00 euros en application de l’article précité.

— Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société civile immobilière CE MANEGES, qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

— Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière CE MANEGES à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 5.193,13 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 17 septembre 2024, majoré des intérêts au taux legal à compter de la mise en demeure du 21 août 2023, ainsi que la somme de 48,00 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, majorées des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la société civile immobilière CE MANEGES à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société civile immobilière CE MANEGES à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]., représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière CE MANEGE aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement du greffe du tribunal judiciaire, le 15 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,