TRIBUNAL

de VERSAILLES

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 24/00664 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOVK

JUGEMENT

Du : 08 Septembre 2025

S.A. SEQENS

C/

[T] [S]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e COMMERCON

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [S]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 08 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 26 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. SEQENS

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, substituée par M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [S]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant

A l’audience du 26 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2003, la SA d’HLM FRANCE HABITATION devenue la SA d’HLM SEQENS, a donné à bail à Monsieur [T] [S] un appartement situé [Adresse 6] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 441,24 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la SA d’HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [T] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1106,57 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 1er juillet 2024, la SA d’HLM SEQENS a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Versailles aux fins de :

à titre principal, prononcer la résiliation de l’engagement de location, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation de l’engagement de location, ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, du logement sis [Adresse 6] [Localité 3] ([Adresse 6]), ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du défendeur, ou à défaut sur place, condamner Monsieur [T] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2382,13 euros selon décompte en date du 17 septembre 2024 (terme du mois d’août 2024 inclus), avec intérêts de droit, une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, la somme de 650 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 25 septembre 2024.

A l’audience du 10 avril 2025, la SA d’HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.516,68 euros, terme du mois de mars inclus. Elle expose que le SLS est facturé à hauteur de 5.005,20 euros et que le dernier règlement date de janvier 2025 à hauteur de 1.000 euros. Elle explique que les impayés ont commencé en mai 2024 et qu’elle n’a pas connaissance d’un dossier de surendettement.

Monsieur [T] [S] comparait en personne et reconnait le montant de la dette. Il explique occuper le logement depuis 2003 avant de partir aux Comores pour travailler. Il expose avoir été opéré récemment et a fait deux AVC ainsi qu’une crise cardiaque. Il informe être rentré en France en rupture de droits et a rendez-vous avec une assistante sociale, pour régulariser sa situation vis-à-vis de la caisse d’allocations familiales notamment. Il souhaite se maintenir dans les lieux. Il expose que le paiement de janvier était isolé et qu’il a été aidé par son frère pour payer et qu’il sera aidé à l’avenir par sa famille. Il explique être âgé de 62 ans et être sans emploi. Il n’est donc pas en mesure d’affirmer qu’il peut honorer de quelconques délais de paiement.

Compte tenu de la situation exposée par le défendeur, la présidente a ordonné d’office le renvoi de l’affaire afin de permettre la régularisation de la situation du défendeur et la reprise du versement du loyer courant.

À l’audience du 26 juin 2025, la SA d’HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise le montant de sa créance à la somme de 6.434,37 euros arrêtée au 20 juin 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus. Elle précise qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement du loyer courant et s’oppose ainsi au maintien dans les lieux du locataire ainsi qu’à l’éventuel octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [S] comparait en personne et soutient qu’il recevra prochainement des sommes de la CAF. Il informe avoir déposé un dossier de surendettement le 6 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM SEQENS le 1er juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 octobre 2003, du commandement de payer délivré le 26 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 20 juin 2025 que la SA d’HLM SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 280,47 euros (93,34 euros le 6 août 2024 et 187,13 euros le 18 octobre 2024) imputée pour des frais de contentieux.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [S] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 6.434,37 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 20 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 septembre 2024 sur la somme de 2.382,13 euros et de la signification du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 octobre 2003 à compter du 27 août 2024.

Sur l’expulsion

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 27 août 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [T] [S] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 27 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire et délais de paiement

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa premier et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le locataire sollicite son maintien dans les lieux. Cependant il n’a pas repris le paiement de son loyer courant et aucun élément ne permet de s’assurer de sa capacité à s’acquitter de sa dette dans les délais légaux. Bien au contraire, la dette a augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation, alors qu’un renvoi a été accordé d’office par la présidente afin de lui permettre de régulariser sa situation.

Il en résulte que la demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire et délais de paiement doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM SEQENS les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du contrat de bail, de l’âge du débiteur, de sa situation personnelle et de surendettement, il convient à titre dérogatoire, d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision afin de permettre à l’intéressé d’envisager une mutation de logement notamment, et de pouvoir éventuellement bénéficier de délais de paiement et d’un maintien dans les lieux en cas d’évolution favorable de sa situation et de reprise du paiement de son loyer courant.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 octobre 2003 entre la SA d’HLM SEQENS d’une part, et Monsieur [T] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] [Localité 3], sont réunies à la date du 26 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 27 août 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire du logement n°[Adresse 6] sis [Adresse 6] [Localité 3], l’expulsion de Monsieur [T] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [S] à compter du 27 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 6.434,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 septembre 2024 sur la somme de 2.382,13 euros et du présent jugement sur le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à la SA d’HLM SEQENS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 août 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [T] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions,

ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE