N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 10 Avril 2025

N° RG 24/00323 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJTU

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

DEFENDEURS :

Madame [R] [S]

[Adresse 5]

[Adresse 2] gauche

[Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 4]

[Adresse 2] gauche

[Localité 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : M^e LEMONNIER

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [S], M [Z]

délivrée(s) le :

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat de bail signé le 8 octobre 2021, la société SYGAM a donné en location à madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel hors charges de 1150€.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) s’est portée caution du paiement des loyers et charges des locataires.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire de l’appartement a fait jouer l’engagement de caution pris auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui lui a réglé la somme de 5740€, correspondant aux loyers et charges des mois de septembre à décembre 2023 inclus.

C’est dans ce contexte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui fait donc valoir être subrogée dans les droits du bailleur en qualité de caution a délivré un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 27 décembre 2023; sommant madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] de verser la somme principale de 4680€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 11 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] et autres occupants de leur chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— vu les mécanismes de la subrogation de condamner solidairement madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] au paiement de la somme de 4172€ (soit 5740€ versés au titre de la garantie des loyers) au titre des arriérés de loyers, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant des loyers augmenté des charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail;

— condamner madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] solidairement à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative;

— condamner solidairement madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer;

— ordonner l’exécution provisoire;

A l’audience du 4 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 4172€ à ce jour. Il précise que le loyer courant est repris.

Madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] sont présents. Ils indiquent avoir rencontré des difficultés financières suite notamment à des erreurs administratives de Visale, ce qui n’est pas contesté par la partie demanderesse, et avoir tenté à plusieurs reprises en vain de faire rectifier cela. Ils déclarent etre auto entrepreneurs dans le domaine du tatouage pour un salaire mensuel de 2000€ chacun. Ils sollicitent des délais de paiement, proposant de verser la somme demandée en 5 paiements, ce à quoi ne s’oppose pas le bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

En application des articles 2305 et notamment 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

De plus, il est de jurisprudence constante que la personne qui s’est portée caution du paiement des loyers laissés impayés par le locataire est endroit d’exercer en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé l’action en résolution de bail qui lui permet de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie être subrogée dans les droits du bailleur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) produit plusieurs documents dont la convention Etat-UESL justifiant de la mise en œuvre du dispositif de Visale et du cautionnement, comme de l’engagement avec le bailleur et de sa quittance subrogative. Elle a donc qualité pour agir à l’encontre du locataire pour le paiement des loyers mais également pour obtenir la résiliation en lieu et place du bail.

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 12 juillet 2024, soit deux mois avant l’audience, le 4 février 2025, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 28 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 27 décembre 2023, le commandement de payer délivré à madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 8 octobre 2021, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27 décembre 2023, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 27 février 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) produit une quittance subrogative électronique en date du 13 décembre 2023 faisant état d’une somme de 5740€, qu’elle a versé au bailleur, correspondant aux loyers et charges des mois de septembre à décembre 2023 inclus. Elle sollicite néanmoins la somme de 4712€ compte tenu de la déduction des sommes remboursées sur la garantie de loyers ce dont elle justifie.

Par conséquent, madame [R] [S] et monsieur [J] [Z], tenus selon le contrat de bail au paiement des loyers et charges, seront condamnés solidairement à payer à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES (SAS) la somme finale de 4172€ (soit 5740€ versés au titre de la garantie des loyers correspondant aux loyers et charges des mois de septembre à décembre 2023 inclus, moins les sommes remboursées sur la garantie de loyers), ce avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l’espèce, madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] connaissent de toute évidence des difficultés financières. Toutefois, il ressort des éléments du débat que madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] disposent de revenus et que le montant de la dette locative n’apparaît pas exorbitant.

En outre le bailleur indique que le paiement du loyer courant a repris et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à madame [R] [S] et monsieur [J] [Z]. En outre, il apparaît que le montant de la dette locative n’est pas exorbitant, que le contrat de bail est relativement ancien de sorte que cet impayé doit être considéré comme isolé.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement de madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] et d’autoriser madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] à se libérer de leur dette locative progressivement selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que l’échelonnement n’est permis légalement que dans la limite maximale de 36 mois.

Les délais ainsi accordés dans les modalités précisées au dispositif auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire étant entendu que s’ils ne sont pas respectés il y a lieu d’appeler l’attention des locataires sur le fait que:

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet et les locataires devront quitter les lieux à défaut de quoi il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef, sans nécessité d’une nouvelle décision judiciaire avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— en ce cas, le(s) les locataires seront également redevables envers la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter de la déchéance du terme et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles,

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les preneurs, partie succombante, supporteront solidairement les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

En outre, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens.

L’équité n’impose pas de faire droit à la demande du bailleur formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail concernant le logement situé [Adresse 3], au 27 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4172€, (quatre-mille-cent-soixante-douze euros), soit 5740€ versés au titre de la garantie des loyers correspondant aux loyers et charges des mois de septembre à décembre 2023 inclus, déduction faite des sommes remboursées sur la garantie de loyers, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer;

DIT que madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] pourront s’acquitter du paiement de cette somme par 5 mensualités d’un montant de 840 €, en sus du loyer courant, étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 5 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le règlement du solde devra avoir lieu lors de la dernière échéance ;

* que la dernière mensualité sera d’un montant différent et devra impérativement apurer le solde de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai, qui sera réputée ne jamais avoir joué si madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement;

DIT qu’en revanche, A DEFAUT DE PAIEMENT D’UNE SEULE mensualité au terme exact :

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire sera acquise ;

* la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra procéder à l’expulsion de madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] et à celle de tous occupants du chef de madame [R] [S] et monsieur [J] [Z], selon les voies de droit instituées par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique ;

* le sort des meubles sera réglé conformément aux articles R 433-5 et R 433-6

du code des procédures civiles d’exécution ;

* madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] seront condamnés in solidum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ définitif des lieux caractérisé par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

CONDAMNE madame [R] [S] et monsieur [J] [Z] solidairement aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le vice président