MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

Minute :

N° RG 24/00057 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GMQA

NAC : 5AZ Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [W]

né le 09 Juillet 1976 à BOIS GUILLAUME (76480), demeurant 6 impasse du Ronceray – 76480 SAINTE MARGUERITE SUR DUCLAIR

Représenté par M^e Stéphanie EVAIN substituée par M^e Pauline DROUET, Avocats au barreau du HAVRE

Madame [U] [O]

née le 27 Avril 1972 à SARREBOURG, demeurant 6 impasse du Ronceray – 76480 SAINTE MARGUERITE SUR DUCLAIR

Représentée par M^e Stéphanie EVAIN substituée par M^e Pauline DROUET, Avocats au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003833 du 10/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [T]

né le 29 Juillet 1967 à BOLBEC (76210), demeurant 30 Route du Petit Bois – 76210 BEUZEVILLE LA GRENIER

Représenté par M^e Bastien SUZZI substitué par M^e Constance LALAIN, Avocats au barreau du HAVRE

Madame [V] [B] épouse [T]

née le 01 Janvier 1972 à BOLBEC (76210), demeurant 30 Route du Petit Bois – 76210 BEUZEVILLE LA GRENIER

Représentée par M^e Bastien SUZZI substitué par M^e Constance LALAIN, Avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2021, Monsieur [N] [T] a donné à bail à Monsieur [R] [W] un logement situé 29 rue Emmanuel Foy à YPORT (76111), moyennant un loyer mensuel de 480 €.

Dans la nuit du 18 au 19 décembre 2022, des infiltrations d’eau ont occasionné un incident électrique au niveau du compteur créant une détonation dans le logement et amenant le maire d’YPORT à reloger Monsieur [W] et sa compagne Madame [U] [O]. Le couple a quitté le logement définitivement et a été relogé dans un logement communal le 18 février 2023.

Monsieur [W] et Madame [O] ont sollicité l’indemnisation de leurs préjudices auprès de Monsieur [T], notamment par le biais d’une tentative de conciliation qui a échoué. C’est ainsi que, par acte en date du 4 janvier 2024, ils ont fait assigner Monsieur [T] et Madame [V] [T] née [B] devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 8 avril 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 23 mai 2024 puis à plusieurs reprises pour être retenue à l’audience de plaidoirie du 2 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [W] et Madame [O] étaient représentés par Maître EVAIN substituée par Maître DROUET qui s’est rapportée à ses écritures. Monsieur et Madame [T] étaient représentés par Maître SUZZI substitué par Maître LALAIN qui s’est rapportée à ses écritures.

Aux termes de ses conclusions n°1, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, Monsieur [W] et Madame [T] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Les déclarer bien fondés en leurs demandes,

Par conséquent,

— Dire et juger que Monsieur et Madame [T] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent,

— Dire et juger que Monsieur et Madame [T] ont manqué à leur obligation d’entretien du logement mis en location,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [T] à leur régler la somme de 5 000 € au titre du préjudice de jouissance subi,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [T] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de la résistance abusive,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [T] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [W] et Madame [O] soutiennent que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent en ce que les murs étaient imbibés d’eau et que les champignons proliféraient dans toutes les pièces. Ils font valoir que l’incident électrique, survenu dans la nuit du 18 au 19 décembre 2022, a pour origine l’absence d’étanchéité des murs. Ils soutiennent également que Monsieur et Madame [T] étaient parfaitement informés de la situation et de l’expertise ordonnée par le juge des référés et que, malgré cela, ils n’ont pas fait les travaux nécessaires.

Monsieur [W] et Madame [O] soutiennent avoir subi un préjudice de jouissance en ce qu’ils ont perdu un certain nombre d’objets et effets personnels et qu’ils n’ont pas été indemnisés par leur compagnie d’assurance à ce titre. Ils font valoir également avoir vécu un événement particulièrement traumatisant dans la nuit du 18 au 19 décembre 2022. Ils invoquent la résistance abusive des bailleurs qui tentent de les rendre responsables de la situation, produisent un état des lieux d’entrée

différent de celui qu’ils ont signé et ont retardé la procédure par de multiples demandes de renvois.

Aux termes de leurs conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, Monsieur et Madame [T] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Déclarer irrecevables les demandes formulées par Madame [U] [O],

— Débouter Monsieur [R] [W] et Madame [U] [O] de leurs demandes,

— Condamner solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [U] [O] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les mêmes aux dépens.

Monsieur et Madame [T] rappellent que Madame [O] n’était pas titulaire du bail et en concluent que ses demandes sont irrecevables. Ils font valoir que l’état des lieux d’entrée démontre que le logement était en bon état général et qu’il n’y avait ni infiltrations ni champignons et indiquent que le locataire ne s’est jamais plaint.

Monsieur et Madame [T] soutiennent n’avoir pas été informés de l’expertise ordonnée par le juge des référés et font valoir que l’expert a constaté que l’immeuble était ancien sans établir de danger particulier et qu’il n’est pas entré dans le logement. Ils font valoir également avoir sollicité une entreprise en novembre 2021 mais que celle-ci s’est montrée défaillante. Ils soutiennent que la causalité entre des fissures affectant la façade et l’incident électrique n’est pas établie et sollicitent que Monsieur [W] soit débouté de ses demandes.

La décision a été mise en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de Madame [O]

Monsieur et Madame [T] soulèvent l’irrecevabilité des demandes formées par Madame [O] en ce qu’elle n’a jamais été locataire du logement situé 29 rue Emmanuel Foy à YPORT.

Il apparaît que l’ensemble des demandes formées dans le présent litige le sont sur la base de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les relations entre bailleurs et locataires ainsi que sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil qui concernent les obligations du bailleur vis-à-vis du locataire.

Il n’est pas contesté que Madame [O] n’a jamais été locataire du logement litigieux et qu’elle ne forme pas de demande au titre de la responsabilité délictuelle de Monsieur et Madame [T], en réparation d’un préjudice matériel qu’elle aurait subi du fait de la perte d’objets lui appartenant ou d’un préjudice moral consécutif aux difficultés rencontrées pendant l’occupation du logement et notamment l’incident électrique du mois de décembre 2022.

Il convient par conséquent de déclarer irrecevables les demandes formées par Madame [O].

Sur l’indécence du logement loué et le manquement à l’obligation d’entretien

Monsieur [W] fait valoir que Monsieur et Madame [T] ont manqué à leur obligation de louer un logement décent.

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en son article alinéa 1 et 2 dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. »

Conformément à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, le logement doit tout d’abord comporter les éléments bâtis nécessaires à la sécurité physique et à la santé du locataire. Le logement doit ainsi assurer le clos et le couvert, c’est-à-dire que les locaux doivent notamment être protégés contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau de nature à provoquer des infiltrations ou inondations. Outre l’étanchéité à l’eau, le logement doit également être étanche à l’air : les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur doivent protéger contre les infiltrations d’air parasites et les cheminées doivent être munies de trappe.

En l’espèce, Monsieur [W] et Madame [O] soutiennent que le logement était très humide depuis leur entrée dans les lieux et que des champignons s’étaient formés, les obligeant à jeter nombre de leurs affaires. Ils ne produisent, toutefois, aucune pièce en ce sens et notamment pas les photographies évoquées par Madame [O] dans les mails envoyés à Madame [T].

Toutefois, une ordonnance de référé a été rendue le 26 juillet 2022 par le président du tribunal judiciaire du HAVRE, ordonnant une expertise confiée à Monsieur [Z] [Y] dans le cadre d’un projet de restructuration du système d’assainissement de la commune d’YPORT. Si, à la suite d’une erreur matérielle, Monsieur et Madame [T] ne se sont pas trouvés initialement dans la cause, Monsieur [Y] les a informés en leur communiquant sa note n°16 début novembre 2022.

Il ressort de cette note que Monsieur [Y] a constaté des fissures sur la façade qui traduisent des mouvements du bâtiment qu’il conviendrait de surveiller, la présence d’un linteau en acier qui est très corrodé et dont la résistance mécanique semble affectée, la fissure constatée étant probablement en lien avec l’affaissement observé sur l’élément métallique. Il a également constaté que la peinture de la façade est vétuste et dégradée ce qui est de nature à favoriser des infiltrations dans l’habitation. Il a préconisé que le propriétaire contacte, dans les meilleurs délais, un professionnel de la construction pour effectuer les réparations et travaux nécessaires pour remédier aux désordres.

Par un mail envoyé le 9 novembre 2022, Monsieur [T] a répondu à l’expert que des devis avaient été faits mais que l’entreprise s’était montrée défaillante et qu’il était à la recherche d’un nouvel artisan.

Il apparaît, par conséquent, que le logement loué à Monsieur [W] présentait des désordres susceptibles de mettre en péril la solidité du bâtiment et son étanchéité à l’eau ce dont Monsieur et Madame [T] étaient informés puisqu’ils ont pris attache avec Monsieur [S] [E] en octobre 2021 pour des travaux de rénovation de la façade et du pignon. Ils arguent du fait que Monsieur [E] aurait été défaillant du fait de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire en septembre 2022 mais ils n’en justifient pas, tout comme ils ne justifient pas avoir recherché rapidement un nouvel artisan alors même qu’ils reconnaissent que les acomptes versés leur avaient été remboursés.

Le caractère urgent des travaux à réaliser est pourtant souligné par Monsieur [Y] qui évoque la nécessité d’y procéder dans les meilleurs délais.

Dans la nuit du 18 au 19 décembre 2022, est survenu un court-circuit au niveau du compteur électrique du logement. Monsieur et Madame [T] contestent le lien de causalité entre l’état constaté de la façade et cet événement. Toutefois, bien qu’étant les propriétaires du logement et ayant été amenés à procéder aux réparations nécessaires après le départ forcé des locataires, ils ne sont pas à même d’apporter une autre explication à ce phénomène. Dans son attestation en date du 31 mai 2023, Monsieur le maire d’YPORT confirme que l’incident est la conséquence d’infiltrations d’eau qu’il dit avoir constatées.

Il convient d’en conclure que le caractère indécent du logement loué à Monsieur [W] est établi et que Monsieur et Madame [T], qui avaient connaissance des désordres, n’ont pas mis tout en œuvre pour y remédier.

Sur le préjudice de jouissance

Il a été établi que le caractère indécent du logement loué était caractérisé par l’absence d’étanchéité à l’eau de la façade ce qui a occasionné un incident électrique grave dans la nuit du 18 au 19 décembre 2022. Contrairement à ce qu’indiquent Monsieur et Madame [T], la présence des occupants du logement au moment de l’incident est confirmée par Monsieur [X] [P], restaurateur voisin, qui atteste avoir prêté un extincteur à Monsieur [W] cette nuit-là.

A cet événement traumatisant s’est rajoutée la nécessité de déménager, Monsieur le maire d’YPORT attestant avoir dû reloger Monsieur [W] et Madame [O]. Ce relogement était prévu pour 5 mois et Monsieur [W] et Madame [O] ont dû déménager une nouvelle fois à l’issue de ce délai.

Même si Monsieur [W] ne justifie pas des objets personnels qui ont pu se trouver dégradés du fait de l’humidité du logement, l’état du bâtiment tel qu’il a été constaté par l’expert, l’incident du 18 décembre 2022 et les conséquences qu’il a eu le concernant suffisent à caractériser l’existence d’un préjudice de jouissance qu’il convient d’estimer à la somme de 2 500 €.

Sur la résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus. L’abus peut être caractérisé par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins et ne se traduit pas par une simple résistance. L’abus de droit exige au moins un acte de mauvaise foi.

Monsieur [W] soutient que les époux [T] ont fait preuve de résistance abusive en tentant de rejeter la faute sur eux en évoquant une mauvaise utilisation du logement pour justifier son caractère humide. Il évoque également leur résistance abusive dans le cadre de la procédure, caractérisée par de nombreux renvois.

En l’espèce, une tentative de conciliation a eu lieu et les motifs de son échec ne sont pas communiqués de sorte qu’il n’est pas possible d’en imputer la responsabilité aux bailleurs. Dans le cadre de la présente instance, les renvois accordés pour garantir le respect du contradictoire et permettre à Monsieur et Madame [T] de défendre leurs droits ne peuvent caractériser une résistance abusive.

S’il est vrai que Monsieur et Madame [T] n’ont pas fait preuve de diligences dans l’exécution de travaux dont ils savaient qu’ils leur incombaient, le délai assez bref entre la note de l’expert et l’incident électrique ne permet pas, là encore, de caractériser la résistance abusive. Quant à l’argument développé par les bailleurs sur la mauvaise utilisation du logement par ses occupants, s’il apparaît maladroit au vu de l’état constaté du bâtiment, leur comportement ne paraît pas relever de la malice, de la mauvaise foi ou de l’erreur grossière.

Il convient, par conséquent, d’en conclure que la résistance abusive des défendeurs n’est pas caractérisée et de débouter Monsieur [W] de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur et Madame [T], qui succombent, sont condamnés aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur et Madame [T] sont condamnés à payer à Monsieur [W] la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par Madame [U] [O] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [B] à payer à Monsieur [R] [W] la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [W] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [B] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [V] [T] née [B] à payer à Monsieur [R] [W] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 25 AOUT 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS