TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

11 DECEMBRE 2025

N° RG 22/03623 – N° Portalis DB22-W-B7G-QXKY

Code NAC : 61B

DEMANDERESSE :

Société LD INVESTISSEMENT,

SAS, immatriculée au RCS [Localité 18] sous le numéro 428 707 202, agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, Monsieur [L] [N], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Philippe PECH DE LACLAUSE de la SELARL PECH DE LACLAUSE – ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSES :

S.A.S. VCF OF REHABILITES IDF

immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 300 939 113

[Adresse 21]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FH AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, (SMABTP),

inscrite au RCS de [Localité 18] sous le numéro 775 684 764 en sa qualité d’assureur de la société SMTP,

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Maître Delphine ABERLEN de la SCP EVELYNE NABA & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Emmanuel DESPORTES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Copie exécutoire à la SELARL DES DEUX PALAIS, vestiaire 38, M^e Emmanuel DESPORTES, vestiaire 243

la SELARL HOCHLEX, vestiaire C147, l’AARPI JRF AVOCATS, vestiaire 617, la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, vestiaire 619

Société AXA FRANCE IARD,

SA, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 722 057 460

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Stéphanie GAUTIER de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Virginie POURTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Société SICRA ILE DE FRANCE,

SAS, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 444 454 326

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par Maître Emmanuel MOREAU de la SELARL HOCHLEX, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Caroline FAUVAGE de la SCP FH AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

SARL MODERNE DES TERRASSEMENTS PARISIENS (SMTP),

immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le numéro 350 644 282

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Bruno ELIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 28 Juin 2022 reçu au greffe le 01 Juillet 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 09 Octobre 2025, après le rapport de Madame DUMENY, Présidente de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au

11 Décembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame RICHARD, Vice-président

GREFFIER :

Madame GAVACHE

PROCÉDURE

Par exploits en date des 10 et 12/6/2013, la S.A.S. LD Investissement (ci-après dénommée LDI) a assigné devant le tribunal de grande instance la S.A.S. SICRA et la S.A.R.L. société moderne des terrassements parisiens (SMTP) pour les voir condamner in solidum à lui allouer de dommages-intérêts en réparation des préjudices causés par leurs manquements (RG 13-4918)

La S.A.S. SICRA a fait assigner les sociétés SMTP et son assureur SMABTP par actes du 19/6/2013 pour ordonner la jonction avec l’instance principale et obtenir leur garantie de toutes condamnations prononcée au profit de la société LDI ; cette procédure 13-6702 a été jointe à la principale.

Le même jour la S.A.S. SICRA île de France a assigné les sociétés SMTP et SMABTP pour surseoir à statuer dans l’attente d’une action formée par la S.A.S. LDI à son encontre ou de la décision à venir dans l’instance initiée et obtenir leur garantie ; ce dossier enregistré sous le numéro 13/6947 a été joint au principal.

La S.A.S. LD Investissement a délivré un exploit à la S.A.S. SICRA Ile de France le

10 octobre suivant, sous le numéro 13/8124, pour obtenir sa condamnation in solidum avec SMTP à l’indemniser, procédure également jointe.

Par actes du 12/06/2015 la S.A. AXA France IARD en qualité d’assureur de SMTP a été assignée en intervention forcée et en garantie tant par les sociétés SICRA ile de France et SICRA ( RG 15/5792) que par la SMABTP (15/5798), joints aux précédents. Le 22 juin suivant AXA France a été également assignée par la SMABTP dans l’instance 15/5559 jointe.

Le juge de la mise en état a, le 7/7/2015, débouté la S.A.S. LD Investissement de sa demande de communication de pièces sous astreinte.

Par jugement du 25 janvier 2018 le tribunal judiciaire de Versailles a:

— mis la S.A.S. VCF of rehabilites Ile de France (anciennement dénommée SICRA) hors de cause

— déclaré la demande de la société LDI à l’encontre de la société SICRA Ile de France irrecevable comme prescrite,

— déclaré la société SMTP responsable des préjudices résultant de l’incendie sur le fondement de l’article 1384 alinéa 5,

— sursis à statuer sur l’évaluation des préjudices résultant de l’incendie,

— ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [U] [S] pour évaluer les préjudice de LDI,

— dit la SMABTP tenue à garantie quant au principe et sursis à statuer sur la prise en charge des préjudices

— déclaré la demande de garantie de la société LDI contre la société AXA France IARD irrecevable comme prescrite,

— sursis à statuer sur les autres demandes,

— renvoyé à la mise en état du 5 Février 2018 pour retrait du rôle sauf opposition des parties,

— réservé les dépens.

La Cour d’Appel de [Localité 20] a rendu le 12 décembre 2019 un arrêt confirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions auquel elle a ajouté les points suivants :

— précise que sont applicables le plafond de garantie de 1 830 000 euros et la franchise de 1 290 euros prévus par les dispositions contractuelles liant la société SMTP à la SMABTP,

— condamne in solidum les sociétés SMTP et SMABTP aux dépens d’appel, avec recouvrement direct,

— les condamne in solidum à payer à chacune des sociétés Axa France Iard, [Localité 16] Développement Investissement, SICRA Ile de France, la somme de 2 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le dossier a été remis au rôle sous le nouveau numéro 22-3623 le 28 juin 2022 suite au dépôt du rapport d’expertise le 24 février 2022.

La S.A.S. LD Investissement sollicite , par des dernières écritures du 7 juillet 2024, de

— condamner solidairement la société SMTP et la SMABTP à lui payer à titre de dommages et intérêts, au titre :

des surcoûts liés aux travaux de démolition et désamiantage, la somme de 2.051.897,10 euros, à parfaire en appliquant le coefficient d’érosion monétaire de 1,06% par an à la date du jugement à intervenir, ce préjudice s’élevant à

3.213.528,32 euros en 2024,

du gardiennage et de conservation la somme de 522 136,19 euros à parfaire en appliquant le coefficient d’érosion monétaire de 1,06%par an à la date du jugement à intervenir, ce préjudice s’élevant à 817.684,99 euros en 2024

du préjudice fiscal la somme de 919 922,06 euros à parfaire en appliquant le coefficient d’érosion monétaire de 1,06% par an à la date du jugement à intervenir, ce préjudice s’élevant à 1.444.454,46 € en 2024.

de la perte de chance la somme de 12.201.819,81 euros.

25.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter AXA de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— mettre hors de cause SICRA Ile de France et VCF of rehabilites IDF,

— condamner solidairement la société SMTP et la SMABTP aux entiers dépens dont distraction

au profit de la SELARL Minault Teriitehau agissant par Maître Stéphanie Teriitehau.

Le 10 juin 2024, la S.A.R.L. SMTP demande de

— débouter la société LDI de toutes ses demandes ;

À titre subsidiaire, rappeler que la SMABTP est tenue à garantie de toute somme ou condamnation qui serait prononcée à son encontre; et au besoin l’y condamner ;

— condamner la société LDI aux dépens qui pourront être recouvrés directement par la SELARL JRF & associés,

— condamner la société LDI à lui payer la somme de 10 000 euros en application l’article 700 du code de procédure civile.

La SMABTP sollicite par des dernières conclusions échangées le 10 juin 2024, au visa des dispositions des articles L 112.6 et L 113.1 du code des assurances, de :

— juger qu’il appartient à la société LDI de rapporter la preuve de la réalité et l’étendue de sa réclamation, sauf à manquer au principe de preuve exigé par l’article 1315 du code civil,

— juger qu’elle ne rapporte pas la preuve de ne pas avoir obtenu de la SNC Vilplaine le remboursement de la décote de 3 millions opérée sur le prix de vente, dans l’attente de la réalisation des travaux de désamiantage et de dépollution, réduisant ipso facto la charge supportée au titre de ces frais,

— juger que la société LDI ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre les préjudices tels qu’elle les invoque et l’incendie litigieux,

— débouter la société LDI de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

— prononcer la mise hors de cause de la société SMTP et de son assureur la SMABTP,

— juger que les préjudices de la société LDI subis du fait de l’incendie litigieux et en lien avec celui-ci ne peuvent excéder la somme de 879.270 €,

— rejeter le surplus des demandes,

Et si une indemnisation était allouée à la société LDI,

— juger qu’elle ne peut être tenue au-delà des limites de son contrat, qui exclut le paiement des indemnités ayant vocation à permettre la réalisation des travaux objet du marché de son assuré,

— juger en tout état de cause qu’elle est en droit d’opposer son plafond de garantie (1.830.000€), et la franchise (1290 €) prévue au contrat, opposables au souscripteur du contrat comme à tout tiers à celui-ci, par application des dispositions de l’article L112.6 du code des assurances,

— rejeter toutes autres demandes,

— condamner tous succombant à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuel Desportes.

Les S.A.S SICRA Ile de France et VCF of rehabilites IDF sollicitent de prononcer leur mise hors de cause et condamner la société LD INVESTISSEMENT à leur payer une indemnité de 1500 € à chacune d’elles en application des dispositions de l’art 700 du code de procédure civile, aussi qu’aux dépens, dans leurs conclusions notifiées le 5 juin 2023

Enfin la SA AXA FRANCE IARD, assureur de SMTP, demande également sa mise hors de cause et le versement par la société LDI d’une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, les demandes ayant été déclarées irrecevables à son encontre par les décisions avant dire droit, au terme de ses conclusions en date du 28/03/2024.

L’instruction a été clôturée le 5.11.2024 et le dossier a été plaidé à l’audience collégiale tenue le 9 octobre 2025 à laquelle la décision a été mise en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la procédure

Il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir 'dire et juger’ ou 'constater’ ne constituent pas des demandes en justice visant à ce que soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif de la présente décision.

Les sociétés VCF et SICRA ile de France ont été mises hors de cause et les prétentions de la demanderesse envers AXA France IARD ont été déclarées irrecevables par jugement le tribunal judiciaire de Versailles du 26 janvier 2018, confirmé, de manière définitive par l’arrêt sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à nouveau en ce sens.

— sur la garantie de la SMABTP

— La SMABTP demande à titre principal de débouter la demanderesse de l’intégralité de ses prétentions et de la mettre hors de cause.

En premier lieu elle fait valoir que la société LDI ne rapporte pas la preuve de la réalité et de l’étendue de sa réclamation. Elle indique que celle-ci a concouru à son entier préjudice en laissant le terrain indisponible pendant un délai qui n’est nullement explicable au plan procédural ; elle relève que la société a attendu près de six années pour formuler une réclamation et qu’elle n’a soumis les frais exposés à un débat technique et contradictoire qu’en 2018. De plus le préjudice allégué n’est ni réel ni en lien avec l’incendie mais exclusivement généré par la mauvaise commercialisation et le mauvais développement immobilier du site bien avant les marchés confiés aux sociétés Sicra et SMTP.

Elle note que l’expert judiciaire a écarté pour l’essentiel l’ensemble des demandes sans lien avec la survenance de l’incendie.

En second lieu elle affirme que la demanderesse ne démontre pas un préjudice déterminé dans son montant ni avoir obtenu de la SNC Vilplaine le remboursement de la décote de 3 M€ opérée sur le prix de vente dans l’attente de la réalisation des travaux de désamiantage et de dépollution, réduisant la charge supportée au titre de ces frais.

La SMABTP vient ensuite rappeler les termes et limites de son contrat pour soutenir qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre, au delà des termes de sa garantie et de ses limites notamment financières.

Elle se dit bien fondée à opposer, tant à son assurée qu’au tiers LDI, les limites de la garantie souscrite que sont le contenu du contrat, les exclusions et le montant financier de la garantie.

Ainsi sa garantie ne couvre que les dommages aux tiers extérieurs à la prestation contractuelle confiée à son assurée dans la limite financière opposable. Elle ne peut se substituer par le paiement d’une indemnité à l’exécution de la prestation contractuelle confiée à son assurée et ne peut donc verser aucune indemnité correspondant à l’exécution du marché, soit la démolition et le désamiantage des immeubles ; or les dommages ont affecté exclusivement les bâtiments sur lesquels SICRA IDF devait intervenir avec son sous-traitant SMTP. La compagnie n’entend pas être tenue des conséquences du choix de LDI de ne pas poursuivre l’exécution du marché confié à la SMTP qui ne constituent pas des coûts supplémentaires consécutifs à l’incendie ; ce choix qui entraîne une distorsion du budget n’est pas un surcoût au sens du contrat d’assurance et est exclu de toute garantie.

En outre elle se prévaut d’une exclusion générale de sa garantie pour les dommages matériels qui ne constituent pas un surcoût par rapport au périmètre et montant initial de l’opération de réhabilitation, en application de l’article 5 des conditions générales de la police.

A titre subsidiaire elle demande de limiter l’éventuelle condamnation au plafond de garantie avec déduction de la franchise tel que rappelé par l’arrêt.

— Son assurée la S.A.R.L. SMTP demande sa garantie pour toute somme ou condamnation qui serait prononcée à son encontre, conformément à l’arrêt du

12 décembre 2019.

— La société LDI sollicite la condamnation solidaire de la SMTP et de son assureur en rappelant que l’application de l’exclusion de garantie a été définitivement jugée par la cour d’appel dans son arrêt de sorte que la garantie de la SMABTP ne peut plus être remise en cause.

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Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Dans la mesure où la cour d’appel a examiné les moyens et prétentions excipés par la SMABTP sur l’application de la police souscrite par la SMTP et qu’elle y a répondu, l’arrêt du 12 décembre 2019 a autorité de la chose jugée relativement à cette contestation.

La SMABTP est donc irrecevable à demander sa mise hors de cause et à soutenir que les termes et limites de son contrat s’opposent à une condamnation.

Au contraire la SMABTP est condamnée à garantir son assurée la S.A.R.L. SMTP de toute somme mise à sa charge dans les limites du plafond de garantie de

1 830 000 euros et de la franchise de 1.290 euros prévus par les dispositions contractuelles liant les deux sociétés.

— sur la réparation des préjudices liés aux travaux de démolition et désamiantage

— La société LD INVESTISSEMENT expose que jusqu’au 8 janvier 2013 elle était propriétaire de terrains et locaux, d’une surface de 242.150 m², situés [Adresse 5] à [Localité 16] sur lequel elle souhaitait démolir tout ou partie des bâtiments afin de réaliser un ensemble immobilier à usage de bureaux : en février 2006 elle a conclu un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage avec la Société de Coordination, de Pilotage et de Maîtrise (ci-après SCPM), laquelle a confié le désamiantage et les travaux de démolition à la société SICRA Ile de France par ordre de service du

18 octobre 2006, pour un montant total de 1.290.000 euros HT.

Les travaux devaient commencer ce jour pour une durée totale de six mois.

Agissant en qualité d’entrepreneur principal, la SICRA sous-traitait la démolition et le désamiantage préalable à la SMTP par contrat du 20 octobre suivant, prévoyait la réalisation des travaux dans un délai de cinq mois.

Le feu déclenché et non maîtrisé par temps de grand vent le 25 novembre 2006 a notamment détruit 60.000 m² de locaux dont certains contenaient des matériaux à base d’amiante qui ont été brûlés ou enfouis dans les décombres. Ils étaient également équipés de nombreux détecteurs d’incendie remplis d’une matière radioactive, l’américium 241 : quelques centaines se trouvaient dans les parties détruites et ont été enfouis dans les sols sous et dans les décombres générés par l’incendie ; or sous l’effet du feu la gangue protectrice de l’américium a été détruite, libérant le produit radioactif, rendant obligatoire la dépollution et le nettoyage rapides du site avant la reprise des opérations de construction.

Les produits amiantés également présents ont imposé la dépollution des terres et le traitement des déchets devenus toxiques sous des contraintes réglementaires coûteuses en temps, matériel et équipement. En effet la société soutient avoir fait appel à des sociétés spécialisées pour traiter efficacement les sols, arbres et environs sous un brumisateur constant pour résorber la présence de poussières d’amiante avec la coordination spécifique et l’intervention d’une assistance à maîtrise d’ouvrage la société Fidei. Elle répond qu’il est plus simple de retirer une pièce entière contenant de l’amiante encapsulée qu’un tas de vendre contenant de l’amiante volatile. Ainsi les entreprises sont intervenues dans des conditions de sécurité inédites, sous le contrôle de l’inspection du travail et la supervision du maître d’oeuvre Sahel. Ainsi les travaux ont été complexes dans leur mise en oeuvre et coordination occasionnant un surcoût de l’ensemble du chantier mis en oeuvre en 212 et 2013.

Elle évalue le surcoût des travaux de démolition et désamiantage à la somme de 2.051.897,10 euros, à parfaire en appliquant le coefficient d’érosion monétaire de 1,06% par an à la date du jugement à intervenir, soit à la somme de 3.213.528,32 euros en 2024 décomposée en plusieurs postes.

Elle répond que le montant de 3 M€ ne correspond pas à une indemnité des frais qu’elle a engagés pour la dépollution du terrain en conséquence de l’incendie mais à une partie du prix affectée par le vendeur et l’acquéreur à la garantie de la pleine réalisation de la condition mise à la charge du vendeur. Elle qualifie cette clause contractuelle de clause de complément de prix et non de clause de remboursement.

Elle sollicite l’indemnisation de onze postes de préjudices.

— La société SMTP critique le raisonnement de l’expert judiciaire. Elle relève que le prix de vente était de 49 millions et que s’y est ajoutée une somme de 3 millions correspondant au remboursement des travaux de démolition des bâtiments existants, de dépollution, de nettoyage et curage du terrain ne portant pas sur la partie sinistrée et qui étaient donc nécessaires depuis l’origine. Elle considère ladite somme comme une prime visant à effectuer les travaux avant le 1er juin 2013 et non comme un complément du prix.

Elle réplique que la venderesse a été remboursée au-delà des sommes qu’elle a payées et ne peut être indemnisée deux fois.

— Son assureur la SMABTP relève que la demanderesse n’a pas justifié de ce qu’elle n’a pas été remboursée des 3 millions décôtés sur le prix de vente et en déduit le rejet des demandes au titre des frais de désamiantage et dépollution.

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La promesse de vente entre LDI et la SNC Vilplaine, dont elle détient 20%, en date du 26/07/2012 prévoit la cession de l’ensemble immobilier au coût de 49 millions d’euro HT avec un complément éventuel de prix lié au PLU de la commune de [Localité 16] et la surface de plancher de commerces et de bureaux qui sera autorisée.

Page 18 les parties ont inséré des “conditions particulières relatives aux travaux à la charge du vendeur” faisant référence à la quarantaine de bâtiments élevés sur soubassement sur le terrain avec un collecteur d’eaux usées dont une partie a été démolie par le vendeur et le surplus est en cours de démolition, en ce compris la partie sinistrée par un incendie. Le vendeur s’engage à achever ces travaux qui pourront se poursuivre postérieurement à la vente à ses frais et sous sa responsabilité puisqu’il conservera l’usage, la garde et les risques du terrain pour mener à bien son obligation de réalisation des travaux, au plus tard le 1er juin 2013.

Les parties listent les documents qui justifieront de l‘achèvement des travaux. A l’achèvement, et après levé de réserves, acquéreur remboursera au vendeur les travaux sur présentation d’une facture d’un montant de 3 millions d’euros HT sous déduction de l’indemnité de retard éventuelle ; la somme remboursée sera fiscalement considérée comme une charge augmentative du prix et il sera établi un acte complémentaire constatant la détermination, le paiement de la liquidation de la charge fiscale.

L’acte de vente dressé le 8 janvier 2013 est fait au prix de 49 millions HT outre la TVA; les conditions particulières relatives aux travaux à la charge du vendeur et complément de prix sont reprises in extenso mais aucun complément n’est liquidé.

C’est par l’acte complémentaire rédigé le 20 décembre 2013 que l’ acquéreur reconnaît que les travaux ont été réalisés par le vendeur qui a rempli ses engagements mais hors délai ; il acte le “remboursement des sommes dues par l’acquéreur au vendeur du fait de la réalisation des travaux” au montant de 3.588.000 € TTC sur la base de la facture et prend acte de la renonciation de l’acheteur à réclamer une indemnité du fait du non-respect des délais de réalisation de ces travaux.

L’expert judiciaire fait état de cette clause de remboursement et de son avis sur le fait que LDI aurait pu obtenir un prix de cession supérieur en l’absence de surcoût supporté en lien avec l’incendie car le prix total de 52 millions d’Euro aurait été imputé d’un montant de travaux moindre; il conclut que sur la base de ce raisonnement financier l’existence de cette clause de remboursement ne fait pas double emploi avec les préjudices revendiqués.

Le tribunal considère, au vu de la formulation utilisée dans les trois actes authentiques que la venderesse a évalué le coût des travaux de démolition et dépollution des sols au prix de 3 millions d’euros qui lui a été remboursé par son acheteur le 20 décembre 2013. Il n’est pas démontré qu’il s’agit au contraire d’une partie du prix affectée par le vendeur et l’acquéreur à la garantie de la pleine réalisation de la condition mise à la charge du vendeur.

Les sommes dont la S.A.S. revendique présentement le remboursement entrent dans cette évaluation de sorte qu’elle ne peut être indemnisée deux fois au même titre et sera déboutée des onze prétentions fondées sur les travaux, en l’absence de préjudice résiduel démontré.

— sur la réparation des préjudices liés au gardiennage et de conservation

— Pour les dépenses exposées entre le placement sous scellés suite à l’incendie du

25 novembre 2006 et la levée des scellés le 28 juin 2007, la S.A.S. réclame la somme de 522 136,19 euros, à parfaire en appliquant le coefficient d’érosion monétaire de 1,06%par an à la date du jugement à intervenir, soit la somme de 817.684,99 euros en 2024 pour le gardiennage du site (748.417,86 €), le surcoût d’électricité (63.887,57 €), l’installation d’une clôture (4.627,25€) et les frais de location d’une benne (752,31€).

Elle affirme que durant les sept mois de placement sous scellés, la zone a dû être sécurisée par une entreprise de gardiennage, a dû être clôturée avec un surcoût d’électricité et de remise en service du disjoncteur ainsi que le coût de l’immobilisation sur place de la benne installée avant. Elle soutient que l’incendie est à l’origine de l’immobilisation du terrain et de l’impossibilité de poursuivre les travaux engagés, de l’exploiter commercialement ou le vendre pendant la période de mise sous scellés puis d’instruction.

— La société SMTP réplique que le site a toujours fait l’objet d’une surveillance et que sans l’incendie la mission aurait perduré de sorte que cette dépense est sans lien avec le sinistre.

— La SMABTP s’en rapporte aux conclusions de l’expert qui retient une indemnité de 370 € pour le surcoût d’électricité.

****

Il n’est pas contesté que suite à l’incendie du 25 novembre 2006, le site a été placé sous scellés jusqu’au 28 juin 2007 après le dépôt du pré-rapport d’expertise le 8 juin 2007 dans lequel l’expert envisageait la levée des scellées pour la zone 3 non démontée ni sinistrée après désamiantage et dépose des détecteurs de fumée et avec ceinturage des zones 1 et 2 le temps de rechercher et éliminer le produits dangereux. Les travaux ont effectivement repris le 23/11/2007.

L’expert comptable, devant lequel les mêmes arguments ont été débattus, rappelle que le terrain était surveillé depuis 2005, au même coût après le sinistre et que la commercialisation a été retardée en raison d’autres événements que l’incendie. Se fondant sur le rapport de gestion, l’expert judiciaire affirme qu’en 2005 des projets de location étaient en cours de négociation et un accord de co-promotion était envisagé avec plusieurs institutionnels dont AXA REIM qui a rompu les pourparlers en juillet 2006.

Les sept mois durant lesquels le site a été inaccessible alors que le chantier de démolition était ouvert depuis le début d’année a entraîné la suspension des interventions des entreprises ; de ce fait le gardiennage du site, le surcoût de remise en service du disjoncteur général et d’abonnement d’électricité comme l’immobilisation de la benne louée n’avaient pas de contre partie pour la S.A.S qui n’a exposé ces dépenses qu’en raison de l’incendie imputable à la SMTP.

La S.A.S se verra donc accorder le coût actualisé des factures MC associés, Orange (450.854,13 €), EDF (38.166,46€), Sélection libre (320€) et Sepur (453,20 €) que l’expert a indiqué comme figurant en comptabilité.

S’agissant de la clôture facturée le 23/7/2007 par la société concorde Atlantique pour 2.787,50€, elle sera également rattachée à l’incendie, l’expert judiciaire ayant préconisé la mise en place d’un ceinturage des zones à interdire au public du fait du risque de contamination nucléaire.

C’est donc une somme de 492.581,32 €, à actualiser selon les modalités détaillées ci-après, qui sera mise à la charge de la société responsable et de son assureur.

— sur la réparation du préjudice fiscal

— La société demanderesse se prévaut d’un préjudice fiscal de 867.851 € (en 2013) pour une imposition pour un terrain bâti alors qu’il ne l’était pas ; elle reconnaît avoir bénéficié d’une annulation pour les taxes foncières 2007 et 2008 puis d’un dégrèvement en 2009 et demande le remboursement de toutes les taxes payées depuis le jour de l’incendie jusqu’au 30 août 2011, date de levée du séquestre. Elle répond que durant l’instruction et pour éviter une déperdition des preuves les travaux rendus nécessaires du fait de l’incendie n’ont pu être entrepris ce qui a bloqué la commercialisation du site; elle rappelle n’avoir pu vendre le bien que par acte du 8 janvier 2013 alors que sans le sinistre elle aurait pu le faire dès 2006.

— La SMTP communique les rapports de gestion de la S.A.S. et en déduit que l’échec de l’investissement immobilier jusqu’en 2013 ne tient pas à l’incendie mais à l’absence de projet effectif, au marché immobilier morose et à la réglementation d’urbanisme. Elle ajoute que le permis de construire modificatif a été frappé de recours ce qui a rendu caduc le projet avec la société Kids’n co, rendant périmé le permis de construire initial du 4 avril 2003.

Elle ajoute que les scellés ont été levés le 28 juin 2007 et qu’ainsi les travaux pouvaient reprendre dès le mois de juillet, sans attendre l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel ; le retard n’est donc pas lié à l’incendie mais aux aléas commerciaux et urbanistiques affectant les projets de valorisation du site.

Elle conclut au rejet de ce poste.

— Son assureur insiste sur la nécessité de rapporter la preuve d’un préjudice réel et certain en lien avec le sinistre et sur l’absence de dommage retenu par l’expert judiciaire.

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L’expert judiciaire n’a effectivement retenu aucune somme à ce titre.

Dans la mesure où la taxe foncière est établie pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition, l’année 2006 est due en intégralité.

Elle est due par tout propriétaire et son montant varie selon la valeur locative de l’immeuble qui sert d’assiette et selon le taux voté par la commune.

Le tribunal note que pour les années 2007 et 2008 la taxe foncière sur bâti a été annulée et pour l’année 2009 la demanderesse déclare un dégrèvement de l’ordre de 61% correspondant aux annulations précédentes.

S’agissant des années suivantes, le tribunal a considéré que la levée des scellés et la préconisation de travaux immédiats par l’expert en incendie pouvaient permettre la poursuite des projets de démolition et construction dès fin juin 2007. Toutefois la S.A.S. n’explique pas pourquoi elle n’a pas sollicité d’annulation ou de dégrèvement de la taxe foncière sur bâti sur cette période.

La question est donc de savoir si l’imposition entre 2007 et 2011 est imputable à l’incendie.

Il ressort du CCTP et des rapports de gestion de la S.A.S. LDI que le projet de construction conçu par [Adresse 13] comportait initialement 18 immeubles de bureaux de 110.000 m² avec des locaux d’accompagnement notamment restaurants inter entreprises, centre de conférence, commerces, équipements sportifs, destinés à être cédés ou loués une fois construits. Le permis de construire avait été accordé sur cette base en 2003 et le chantier déclaré ouvert le 23 janvier 2006. Seul le CCTP du lot démolition a été communiqué si bien qu’il n’est pas établi que les autres lots avaient été rédigés et attribués à des entreprises pour débuter dans la foulée.

En juillet 2006 la S.A.S. négociait des projets de location avec des sociétés et un accord de co-promotion avec un institutionnel qui rompait les pourparlers en juillet 2006 soit avant l’incendie. Elle débutait alors des discussions avec la société Rodamco mais la fusion avec Unibail suspendait le processus décisionnel en juin 2007.

Ainsi au jour de l’incendie, la société propriétaire du foncier n’avait aucun projet de construction concret au regard du permis accordé depuis le 4 avril 2003 et n’avait aucun projet d’exploitation.

Elle a alors modifié son projet pour réaliser 60.000 m² de bureaux, 40.000 m² d’activité pouvant ou bien être loués en bureaux ou activités et commerces ou bien être affectés à l’entrée d’investisseurs. Les 10.000 m² de retail étaient consacrés au projet d’accueil d’enfants Kids’n co concrétisé par des promesses de bail du 30 janvier 2007 avec livraison avant le 30 juin 2008 : après avoir sollicité la prorogation du permis de construire initial le 3 février 2005, la S.A.S. a obtenu un permis modificatif le 15 juin 2007 et espéré que “la levée des scellés que nous espérons imminente permettra la reprise des travaux” ; cependant ce permis a été frappé d’un recours qui l’a conduite à stopper le chantier et a rendu caduques les promesses de bail en raison de la non réalisation d’une condition suspensive (rapport aux comptes exercices 2007 et 2009).

C’est dans le cadre de ce projet portant une partie du terrain qu’est mentionnée la signature d’un contrat de conception et conformité architecturale avec M. [P] le 28/05/2007, avec la Socotec pour le contrôle technique et la coordination le 29/5/2007, avec BEG ingénierie pour la reprise des travaux de démolition et désamiantage et la construction de 9 bâtiments le 23/11/2007.

Pour les 90% restant du foncier, la société est décrite comme “devant achever sa démarche de réflexion consistant à redéfinir les grandes lignes d’un projet immobilier”.

Au jour du recours contre le permis de construire modificatif fin 2007, on ignore quelles étaient les démolitions et dépollutions déjà opérées sous l’égide de BEG ingénierie qui semble n’avoir édifié aucun des bâtiments prévus dans le contrat de promotion. De plus le futur locataire n’a pu concrétiser l’opération en l‘absence de garantie obtenue.

En 2008 le conseil d’administration a informé les actionnaires de l’évolution forte du projet vers un complexe immobilier reposant sur une double composante bureaux (50.000 m²), commerces avec CDEC (40.000 m²) et activités (20.000 m²), intégrant un centre de secours ; il recherchait un partenaire investisseur et expliquait que le projet devrait évoluer selon l’élaboration du PLU de la commune de [Localité 16].

Le 15 janvier 2009 LDI informait la mairie qu’elle renonçait à son permis de construire du 25/09/007 entraînant la péremption du permis de construire initial du 4/4/2003. Elle était encore en demande de chiffrage et d’une étude technique pour achever le

désamiantage et la démolition des anciens bâtiments pour favoriser la commercialisation d’un site propre.

Cette chronologie démontre que la construction de bâtiments n’était pas réalisée en 2007 en raison de l’indétermination du projet initial qui ne résulte d’aucune pièce communiquée, le permis de construire ayant été prorogé à deux reprises avant même le sinistre. En 2007 un projet sur 10% de la surface foncière se dessine mais un recours administratif contre le permis modificatif l’interrompt de manière définitive, semble-t-il. Les autres 90% ne font l’objet d’aucun projet.

En conséquence la S.A.S. LDI ne peut soutenir que la fiscalité appliquée aux immeubles bâtis à partir de 2007, mais réclamée par le fisc seulement pour les années 2010 et 2011, doit être supportée par l’entreprise responsable de l’incendie puisque l’absence de construction à cette période relève d’autres causes ci-dessus énoncées.

Aucune indemnité ne sera donc allouée pour ce poste.

— sur la réparation de la perte de chance de commercialisation

— Soutenant que du fait de l’instruction la réalisation du projet était totalement inenvisageable jusqu’au 30 août 2011, la S.A.S. LDI se prévaut d’une perte de chance de réaliser l’opération immobilière projetée ou de revendre le terrain à cette période. Elle affirme que le dépérissement des preuves aurait pu résulter d’un tel développement et qu’aucun investisseur sérieux n’aurait pu envisager de participer à un projet avant la fin de l’instruction.

Elle sollicite une première somme composée correspondant aux intérêts versés aux investisseurs pendant la période de mise sous scellés du site (3.201.819,81 € HT) et une seconde de 9 millions d’euro correspondant à la moitié” du delta entre l’estimation de la valeur du terrain à 70 millions et le prix de vente à 52 millions, pour la perte de chance de ne pas avoir abouti son projet .

— La SMTP soutient que l’échec des quatre projets successifs de commercialisation du terrain est sans lien causal avec l’incendie puisqu’il tient à des circonstances commerciales et administratives (implantation de Canal + à [Localité 15], rupture de pourparlers avec plusieurs institutionnels, non réalisation de la condition suspensive par le futur locataire et recours contre le permis de construire modificatif à l’origine d’une renonciation par la S.A.S à son projet puis servitude de constructibilité limitée par le nouveau PLU. Elle affirme que le projet n’a pas abouti en raison de ces circonstances commerciales, du marché immobilier morose et de la réglementation d‘urbanisme. Il n’y avait pas de projet réel et sérieux ni d’investisseurs.

Elle ajoute que le permis de construire initial s’est trouvé périmé en 2009 avec l’abandon du projet à l’origine du permis modificatif du 25/9/2007, ce qui est sans lien avec l’incendie.

Elle réplique que les travaux pouvaient reprendre dès le mois de juillet 2007 et que le terrain n’était pas inaccessible jusqu’en 2013 comme le démontrent les travaux de démolition ou dépollution projetés sur la zone 3. Elle considère que le retard pour passer les marchés de diagnostic, désamiantage et démolition ne sont pas liés à l’incendie mais aux aléas commerciaux et urbanistiques. Ainsi les nouvelles réglementations prises en novembre 2011 ne peuvent donner lieu à indemnisation.

Elle ne répond pas spécifiquement sur la charge des intérêts.

— La SMABTP rappelle la nécessité d’un lien de causalité entre l’incendie et les dommages. Elle soutient que la société a concouru à son entier préjudice en laissant le terrain indisponible pendant un délai qui n’est nullement explicable au plan procédural et ce d’uatant que les modifications très importantes du PLU ont rendu impossible le projet envisagé à l’origine ou ultérieurement. Devant l’impossibilité de trouver des projets susceptibles d’intéresser des investisseurs financiers solides, le PLU a figé les droits à construire du site sur une très petite surface.

****

Sur les intérêts versés aux investisseurs (3.201.819,81 € HT)

Force est de déplorer que cette indemnité n’est aucunement détaillée dans les conclusions et n’a pas été soumise à l’expert comptable missionné par le tribunal .

Les pièces 20 à 26 qui sont visées en regard sont des conventions de prêt par acte sous seing privé, sans date certaine, antérieures au sinistre que la société LDI a passées avec des sociétés associés S.A. SAMARAL et compagnie foncière FIDEI ; le montant des intérêts mentionnés sur un document établi le 27/05/2013, sous la même forme pour chacune des sociétés, n’est pas identique aux intérêts indiqués dans le bilan détaillé de la S.A.S. LDI pour les années 2006 et 2007.

Le bulletin de souscription à des obligations de la société [Localité 16] Développement le 6/12/2005 par le représentant de la société Verdoso Holding Limited puis leur cession aux sociétés ESCA et AFI et financière de l’Ill n‘éclairent pas plus sur le montant réclamé.

Ainsi cette demande non explicite et ne ressortant d’aucun document comptable fiable ne peut prospérer.

Sur le manque à gagner

Le tribunal note que cette demande n’est présentée que postérieurement à l’expertise judiciaire de sorte que le technicien n’a pas été amené à se pencher sur cette question représentant la prétention la plus élevée.

Le terrain a été acheté sur valeur déclarée de 57.074.158 € et 94.223 € en 2002 semble-t-il. Aucun projet sérieux et concret de commercialisation avant l’incendie du

25 novembre 2006 n’était établi par la S.A.S. LDI qui ne dispose d’aucun avis de valeur de cette période. Si le sinistre a immobilisé le site jusqu’à la levée des scellés le 28 juin 2007, la S.A.S. n’a poursuivi aucun contrat interrompu de ce fait pour la démolition et la dépollution du site. Elle a hésité quant à l’affectation des surfaces à construire et ne démontre avoir eu un projet sérieux que pour 10% de la superficie courant 2007 avec le projet Kids’n co qui est devenu caduc par la non-levée d’une condition suspensive par le preneur à bail puis par le recours administratif formé contre son permis modificatif.

La société a fait établir en septembre 2011 un avis de valeur sur la base du projet de PLU pour 55.000 m² de commerces, 30.000 m² de bureaux, 15.00 m² d’activités et loisirs, 5.000 m² d’hôtels et restaurant et 12.000 m² de logements (soit un total de 117.000 m²). En décembre 2011 elle a fait évaluer le terrain par un autre professionnel avec des données très différentes, à savoir une surface totale de 127.000 m² décomposée en 25.000 m² de logements (outre 15.000 à titre de réserve foncière), 55.000 m² de centre commercial, 12.000 m² de bureaux (plus une réserve de 6.000m²), 12.000 m² d’hôtel et centre de conférence et 1.000 m² d’activités sportives .

Ceci démontre qu’en l’espace de trois mois les projets ont beaucoup évolué quant à la superficie à commercialiser et ce, sans tenir compte des autorisations nécessaires et règles d’urbanisme.

De plus les rapports de gestion mettent l’accent sur la morosité du marché immobilier à partir de 2007 de sorte que les estimations postérieures de plus de quatre années ne peuvent servir de base.

Si la demanderesse ne donne aucune explication sur les raisons de la vente de l’ensemble du terrain en 2013 avant même que les travaux de démolition et dépollution ne soient achevés, c’est probablement à raison de sa situation financière exsangue. Elle ne démontre pas à quel prix elle a mis le bien en vente ni si elle a eu d’autres propositions que celle émanant de la société dont elle-même est actionnaire pour 20%.

En conséquence il n’est pas possible d’établir que l’incendie a fait perdre une chance de commercialiser le bien à un meilleur prix courant 2007, ce qui conduit à rejeter cette demande.

En résumé la société SMTP et son assureur la SMABTP seront condamnées solidairement à verser à la demanderesse une indemnité 492.581,32 €, à actualiser.

— sur l’actualisation des demandes financières

— Les défenderesses ne prennent pas position sur la demande visant à parfaire les condamnations en appliquant le coefficient d’érosion monétaire de 1,06% par an à la date du jugement à intervenir.

L’expert comptable judiciaire a affecté d’un coefficient de 1.13 les dépenses de l’année 2008 mais n’a pas précisé qu’il fallait calculer un coefficient de 1.06 par année ni multiplier par 66% comme soutenu en demande.

La somme de 492.581,32 € a été déboursée en 2007, période à laquelle le coefficient d’érosion monétaire était de 1,327 quand en 2025 il est de 1,000. En conséquence la somme réactualisée au jour du jugement s’élève à (492.581,32x1.327) =

653.655,41 euros.

— sur les demandes concernant les parties mises hors de cause

Les S.A.S. SICRA île de France, VCF of rehabilites IDF et AXA France IARD, assigné es qualité d’assureur de SMTP, sollicitent de prononcer leur mise hors de cause et condamner la société LD INVESTISSEMENT aux dépens et à leur payer une

indemnité de procédure à chacune d’elles en application des dispositions de l’art 700 du code de procédure civile.

Effectivement les décisions avant dire droit n’ont pas statué sur les frais irrépétibles des parties mises hors de cause ou à l’égard desquelles la demanderesse a été déclarée irrecevable.

Dans la mesure où la demanderesse n’a assigné que les sociétés SICRA et SICRA île de France et non pas AXA France IARD, elle n’est redevable d’une indemnité de procédure qu’à l’égard des deux premières et pour la somme réclamée de 1.500 €.

— sur les autres prétentions

Les sociétés SMTP et SMABTP qui succombent seront condamnées solidairement aux dépens et leur distraction sera accordée à la SELARL Minault Teriitehau agissant par M^e Teriitehau.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile elles seront condamnées solidairement à verser à la demanderesse une indemnité équitablement arrêtée à la somme de 4.000 euros, en complément de celle allouée par la cour d’appel, et seront corrélativement déboutées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et susceptible d’appel,

Déclare la SMABTP irrecevable à soutenir que les termes et limites de son contrat s’opposent à une condamnation, en raison de l’autorité de la chose jugée de l’arrêt du 12 décembre 2019,

Condamne solidairement la S.A.S. SMTP et la SMABTP à payer à la S.A.S. LD Investissement une indemnité de 653.655,41 € pour les frais de gardiennage et de conservation liés à l’immobilisation du bien entre le 25 novembre 2006 et le 28 juin 2007, telle que réactualisée à ce jour,

Rejette les demandes de la S.A.S. LD Investissement relatives aux surcoûts liés aux travaux de démolition et désamiantage, au préjudice fiscal, à la perte de chance de commercialisation et aux intérêts versés aux investisseurs,

Condamne la S.A.S. LD Investissement à verser une indemnité de procédure de

1.500 euros à la S.A.S. SICRA ILE DE FRANCE et à la S.A.S. VCF of rehabilites IDF mais rejette la demande présentée par AXA France IARD,

Condamne solidairement les sociétés SMTP et SMABTP aux dépens et accorde le bénéfice de distraction à la SELARL Minault Teriitehau agissant par M^e Teriitehau,

Condamne solidairement les sociétés SMTP et SMABTP à verser à la S.A.S. LD Investissement une indemnité de procédure de 4.000 euros et les déboute de ce chef,

Condamne la SMABTP à garantir son assurée la S.A.R.L. SMTP de toute somme mise à sa charge, dans les limites du plafond de garantie de 1 830 000 euros et de la franchise de 1.290 euros.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 DECEMBRE 2025 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT