COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00470 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J5MV

Minute N° : 25/00244

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

l’avocat

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [W] [Y]

née le 01 Juillet 1956

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du déilbéré et de Madame A. COURTOIS, Greffier, lors des débats

DEBATS : 18/2/25

EXPOSE DU LITIGE

La SA GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de l’OPHLM DE LA VILLE D’AVIGNON et de VALLIS HABITAT excipe de l’existence d’un bail la liant à [W] [Y] en date du 11 juin 2009 portant sur un local à usage d’habitation situé à l’adresse suivante : [Adresse 6], [Adresse 2].

Par courrier en date du 04 novembre 2024, la SA GRAND DELTA HABITAT a mis en demeure [W] [Y] de lui régler la somme de 1568,83 euros au titre de la dette locative et du paiement de mensualités relatives à la souscription d’un contrat d’assurance habitation.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [W] [Y] par acte de commissaire de justice délivré le 02 décembre 2024 aux fins de :

— La résiliation du bail,

— d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— lui régler la somme de 1568,83 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 31octobre 2024,

— lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 562,75 euros à compter du mois de novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

— lui régler les entiers dépens.

*

A l’audience du 18 février 2025, la SA GRAND DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle a précisé que la dette locative était à la baisse.

Au cours de cette audience, [W] [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 18 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 03 décembre 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 18 février 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocation familiales du VAUCLUSE a été avisé le 12 septembre 2024 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du [W] [Y] de remplir leurs engagements.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l’obligation au paiement des loyers du locataire prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En vertu de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c’est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d’apporter la preuve de l’extinction de son obligation.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin au terme de l’article 1344 du code civil, « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation ». Cet article correspond à l’ancien article 1146 du code civil en fonction de la date du bail (antérieurement à l’ordonnance du 10 février 2016, entrée en vigueur au 1er octobre 2016). A ce titre, il importe de souligner que l’appréciation du caractère suffisant de l’interpellation valant mise en demeure relève du pouvoir souverain du juge du fond.

Au cas d’espèce, afin de justifier de l’existence d’un bail et d’une situation d’impayés locatifs, la requérante produit :

un décompté produits indiquant que la locataire a irrégulièrement payé ses loyers ou de façon incomplète jusqu’au mois de juin 2024, une facture de loyer sur le mois d’octobre 2024 reprenant le solde d’impayé, la courrier adressé à la CAF au titre des obligations nécessaires à réaliser par le bailleur avant toute action judiciaire, un courrier de mise en demeure en date du 04 novembre 2024.

Il convient de préciser que le courrier de mise en demeure de la locataire du 04 novembre 2024 fait état d’un envoi par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Cependant, l’accusé de réception n’est pas fourni au débat, ni même le relevé du site internet de [Localité 5] permettant de retracer le courrier.

En outre, l’assignation a été délivrée selon les dispositions de l’article 658 du code civil et le commissaire de justice a précisé que le nom de l’intéressée était inscrit tant sur la boite aux lettres que sur la sonnette.

Aussi, si les faibles éléments fournis permettent de caractériser l’existence d’un bail et d’une situation d’impayés locatifs, force est de constater qu’il n’existe pas d’éléments suffisants permettant de considérer que la locataire a été interpellée de manière suffisante sur la nécessité de régler sa dette locative au mépris de l’article 1344 du code civil.

Dès lors, il y a lieu de rejeter l’ensemble des demandes, puisque le motif de la demande de résiliation repose précisément sur l’impayé locatif dont il n’est pas démontré que la locataire a été mise en demeure de régler.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

La SA GRAND DELTA HABITAT succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA GRAND DELTA HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé adresse, loué par [W] [Y] suivant contrat de bail du Lou souleu, [Adresse 1],

REJETTE l’ensemble des demandes de la SA GRAND DELTA HABITAT,

CONDAMNE la SA GRAND DELTA HABITAT aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 29 avril 2025

Le Greffier Le Juge