N° du répertoire général : N° RG 25/00609 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFDN

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

JUGEMENT N°25/329

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 02 DÉCEMBRE 2025

DEMANDEURS:

— S.C.I. SYRE

RCS de [Localité 10] n° 334 364 593

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

— Société BILLET- GIRAUD PERES ET FILS

administrateurs de biens

RCS de [Localité 9] n° B 385 120 985

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Tous deux représentée par M^e Jean-jacques SALMON, avocats associé de la SELARL SALMON& Associés avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

DEFENDEUR :

S.A.S. RAFA HOLDING COMPANY

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social est sis [Adresse 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Florence LANGLOIS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Béatrice FAUCHER greffier présente lors des débats et Emmanuelle MAMPOUYA greffier présent lors de la mise à disposition au greffe;

DÉBATS à l’audience publique du 28 avril 2025,

DÉCISION réputée contradictoire , en premier ressort. Madame [L] [O], Attachée de Justice, a participé à l’élaboration d’un projet de décision,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025, après prorogation du délibéré fixé initialement au 22 juillet 2025

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Jean-jacques SALMON – 70

Exposé du litige et procédure

Suivant compromis signé le 07 mars 2024, la société civile immobilière Syre a convenu de vendre à la société par actions simplifiées Rafa Holding Company un ensemble immobilier figurant au cadastre sous la section LI parcelle [Cadastre 8], situé [Adresse 6] [Localité 9], comprenant quatre bâtiments comprenant eux-mêmes les lots numéro 1 à 10, soumis au régime de la copropriété, moyennant un prix de 190 000 euros.

Le cabinet Billet Giraud [Localité 11] et Fils, agent immobilier est intervenu en qualité de rédacteur à l’acte du compromis de vente. La réalisation de la vente devait intervenir devant Maître [E] [M], notaire, au plus tard le 15 juin 2024. Par courriel du 27 mai 2024, Maître [M] a proposé aux parties un rendez-vous de signature au 19 juin suivant. En l’absence de réponse de la société Rafa Holding Company, Maître [M] lui a adressé une convocation par lettre recommandée avec avis de réception et lettre simple du 05 juin 2024. La société Rafa Holding Company ne s’étant pas présentée au rendez-vous, une nouvelle convocation lui était adressée par exploit de commissaire de justice du 06 août 2024 à un rendez-vous fixé au 14 août suivant. Cet acte a été déposé à étude.

La société Rafa Holding Company s’est encore montrée défaillante malgré sa volonté exprimée par courriels des 06, 17 et 25 septembre 2024 de réitérer la vente, Maître [M] qui n’a jamais reçu les fonds nécessaires à l’achat du bien immobilier, a dressé un procès-verbal de carence le 22 novembre 2024.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 12 février 2025, les sociétés Syre et Billet-Giraud Pères et Fils ont fait assigner la société Rafa Holding Company devant le tribunal judiciaire de Caenaux fins de voir:

— constater sa carence à la réitération de l’acte, conformément à la clause résolutoire stipulée au compromis de vente du 07 mars 2024 ;

— prononcer la résolution de la vente de l’immeuble figurant au cadastre sous la section LI parcelle [Cadastre 8], soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 5], et comprenant les bâtiments A, B, C, D, comprenant eux-mêmes les lots numéros 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 ;

— condamner la société Rafa Holding Company à payer à:

o la société Syre la somme de 19 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

o la société Billet Giraud [Localité 11] et Fils la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

o à la société Syre et à la société Billet Giraud [Localité 11] et Fils la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Bien que régulièrement avisée par acte de commissaire de justice déposé à étude, la société Rafa Holding Company n’a pas constitué avocat. Le jugement à intervenir sera par conséquent réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile qui dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel.

Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la lecture de leurs dernières écritures.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 mars 2025. L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 28 avril 2025 et mise en délibéré au 22 juillet 2025, prorogé à ce jour.

MOTIFS

Il convient de rappeler à titre liminaire, que conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable et bien fondée.

I. Sur la demande en résolution de la vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1589 du même code dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’article 1583 précise que la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Par ailleurs, l’article 1224 énonce que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte du compromis de vente du 07 mars 2024 que la société Syrea conenue avec la société Raf Holding Company de la vente d’un « ensemble immobilier sis [Adresse 5]» Cet ensemble immobilier comprenant quatre bâtiments et 10 lots, figurant au cadastre sous la section LI parcelle [Cadastre 8] et soumis au régime de la copropriété , moyennant la somme de 190 000 euros honoraires TTC inclus.

Les deux parties se sont mises d’accord à la fois sur la chose objet de la vente et sur le prix de vente.

Le paragraphe XI du compromis de vente énonce quatre conditions suspensives à la réalisation de la vente: l’inexistence de servitude grave, le non-exercice du droit de préemption, l’existence de l’acquéreur au jour de la réitération de la vente et l’absence d’inscription hypothécaire d’un montant supérieur au prix de la vente.

La réitération par acte authentique n’est pas érigée comme une condition suspensive de la vente, ni envisagée par les parties comme une condition essentielle et déterminante de leur consentement, pouvant compromettre la validité de la vente elle-même. Il y a donc lieu de considérer dans ces conditions, que le compromis de vente conclu entre la société Syre et la société Rafa Holding Company vaut vente au sens des articles 1583 et 1589 du code civil.

La réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 15 juin 2024, Maître [M], en raison des carences de répétées à de la société Rafa Holding Company aux nombreux rendez-vous de signature, a fini par dresser le 22 novembre 2024 un procès-verbal de carence constatant que ses absences constituent un manquement grave et répété à ses obligations contractuelles telles que prévues dans le compromis de vente mis en échec. La résolution de la vente aux torts exclusifs de la société Rafa Holding Company sera dès lors prononcée.

II. Sur les demandes en indemnisation

1. Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Le compromis de vente signé le 07 mars 2024 entre la société Syre et la société Rafa Holding Company stipule, dans son paragraphe XIII, que si l’une des parties refuse de signer l’acte authentique ou d’exécuter l’ensemble des engagements pris aux présentes, l’autre partie pourra soit la contraindre par tous les moyens et voies de droit, soit consentir à la résolution des présentes. Dans ce cas, et à titre de clause pénale, une somme égale à 10% du prix stipulé, soit la somme de 19 000 euros, sera due par la partie défaillante à titre de dommages-intérêts, sous déduction ou en sus du remboursement de l’indemnité d’immobilisation versée, selon que la défaillance soit attribuée à l’acquéreur ou au vendeur.

Le compromis de vente énonce que l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 juin 2024.

Les absences répétées de la société société Rafa Holding Company aux nombreux rendez-vous de signature proposés par l’étude notariale de Maître [M] ont rendu la promesse de vente de la société Syre caduque.

La société Rafa Holding Company qui a manqué à ses obligations contractuelles de réitération de sa volonté d’acquérir et de débloquer les fonds à cette fin sera condamnée à lui régler la somme de 19 000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025 date l’assignation qui vaut mise en demeure selon les articles 1227 et 1229 du code civil et l’article 1344-1 du même code selon lequel la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice

2. Sur la demande en indemnisation présentée par le Cabinet Billet-Giraud Pères et Fils

L’article 6 I alinéa 5 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970, réglementant les conditions d’exercice des activités à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dispose qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Si, en application de cet article, l’agent immobilier mandaté comme intermédiaire dans le cadre d’une vente immobilière n’a droit à aucune compensation en cas d’échec de ladite vente, il lui est néanmoins reconnu un droit à dédommagement lorsque l’échec de cette vente est imputable à un comportement fautif de l’une ou l’autre des parties, et ce sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun. Le préjudice dont réparation est demandée résulte, dans ce cas, non pas en la perte de la commission prévue, mais de pouvoir percevoir ladite commission, appelant ainsi à une réparation partielle en fonction de l’aléa quant au sort de la vente.

Le Cabinet Billet-Giraud Pères et Fils est donc recevable en sa demande en réparation de la perte de chance de percevoir la rémunération stipulée au compromis de vente en raison de la carence de la société la société Rafa Holding Company aux rendez-vous pour signature fixés par le notaire .

Le compromis de vente signé entre la société Syre et la société Rafa Holding Company stipule, dans son paragraphe XIV, que le Cabinet Billet-Giraud Pères et Fils devait percevoir la somme de 15 000 euros TTC en rémunération de sa prestation de mandataire conformément au mandat de vente écrit qui lui a été délivré à Caen le 01 décembre 2023 portant le numéro 13002 dans le registre des mandats.

La société Rafa Holding Company sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 10 000 euros correspondant à sa perte de chance de recevoir la rémunération de 15 000 euros prévue au compromis de vente.

Cette condamnation sera également assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. Sur les demandes accessoires

1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société Rafa Holding Company, qui succombe à l’instance en supportera les dépens de celle-ci.

2. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas en l’espèce inéquitable de condamner la société Rafa Holding Company à régler à la société Syre et au Cabinet Billet-Giraud Pères et Fils la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

3. Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de différer l’exécution du jugement à intervenir qui est exécutoire par provision de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate la carence de la société Rafa Holding Company à la réitération de l’acte de vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7], figurant au cadastre sous la section LI parcelle [Cadastre 8], comprenant quatre bâtiments comprenant eux-mêmes les lots numéro 1 à 10, soumis au régime de la copropriété, moyennant un prix de 190 000 euros;

Prononce la résolution de la vente de l’immeuble ainsi décrit :

Dans un ensemble immobilier figurant au cadastre sous la section LI parcelle [Cadastre 8], soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 4] :

° Bâtiment A comprenant :

— le lot numéro 1, à savoir en rez-de-chaussée, un local professionnel d‘environ 25 m² s’accédant de plain-pied par la [Adresse 12] et les 104/1.000 èmes des parties communes ;

— le lot numéro 2, à savoir en rez-de-chaussée un local professionnel d‘environ 16,60 m² s’accédant de plain-pied par la [Adresse 12] et les 69/1.000 èmes des parties communes ;

— le lot numéro 3, à savoir au 1er étage un studio d’environ 22,70 m² s’accédant par le passage commun et un escalier en partie commune particulière, porte à gauche sur le palier et les 95/1.000 èmes des parties communes ;

— le lot numéro 4, à savoir au 1er étage un studio d’environ 24,50 m² s’accédant par le passage commun et un escalier en partie commune particulière, porte à droite sur le palier et les 102/1.000 èmes des parties communes ;

° Bâtiment B comprenant :

— le lot numéro 5, à savoir en rez-de-chaussée un local à usage de réserve d’environ 13,20 m² s’accédant soit par la cour commune soit par le lot numéro 1 et les 55/1.000 èmes des parties communes ;

° Bâtiment C comprenant :

— le lot numéro 6, à savoir en rez-de-chaussée un local professionnel d’environ 23 m² s’accédant soit par le lot numéro 2 soit par le lot numéro 7 et les 96/1.000 èmes des parties communes ;

° Bâtiment D comprenant :

— le lot numéro 7, à savoir en rez-de-chaussée un local professionnel d’environ 21,60 m² s’accédant soit par les lots numéro 2 et 6 soit par la cour commune et une partie commune particulière et les 90/1.000 èmes des parties communes ;

— le lot numéro 8, à savoir en rez-de-chaussée, une cave, un dégagement et des WC le tout d’environ 20 m² s’accédant soit par le lot numéro 7 et les 34/1.000 èmes des parties communes ;

— le lot numéro 9, à savoir en rez-de-chaussée une cave d’environ 23,70 m²s’accédant par la cour commune et une partie commune particulière et les 40/1.000 èmes des parties communes ;

— le lot numéro 10, à savoir en rez-de-chaussée une cave d’environ 1,70 m² s’accédant par la cour commune et une partie commune particulière et les 2/1.000 èmes des parties communes.

— Condamne la société Rafa Holding Company à régler à la société Syre la somme de 19 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la société Rafa Holding Company à régler au Cabinet Billet-Giraud Pères et Fils la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne la société Rafa Holding Company à régler à la société Syre et au Cabinet Billet-Giraud Pères et Fils la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Rafa Holding Company aux dépens.

Ainsi jugé le deux Décembre deux mil vingt cinq, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Emmanuelle MAMPOUYA Florence LANGLOIS