Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le

14 FÉVRIER 2025

N° RG 23/01580 – N° Portalis DB22-W-B7H-RF6V

Code NAC : 71A

DEMANDERESSE au principal :

Demanderesse à l’incident :

La société SCI [Localité 3], société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 428 744 569 dont le siège social est situé [Adresse 2] et représentée par sa gérante, Madame [M] [R], domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-Marie MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS au principal :

1/ Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, l’AGENCE SAINT SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 1] et représentée par son Président, Monsieur [Z] [D], domicilié en cette qualité audit siège,

Demandeur à l’incident : représenté par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES et par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS.

2/ La société AGENCE SAINT SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

Défenderesse à l’incident : représentée par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ghizlane BOUKIOUDI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

PARTIES INTERVENANTES :

1/ La société SCI REINE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 349 202 705 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de sa gérante, Madame [I] [V] épouse [F], domiciliée en cette qualité audit siège,

2/ La SOCIETE CIVILE SYVAX, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 348 735 549 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

3/ La SOCIETE CIVILE LE FARFADET, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 348 776 436 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Défenderesses à l’incident : représentées par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

* * * * * *

DÉBATS : A l’audience publique d’incident tenue le 14 septembre 2024 , les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par M. JOLY, Juge de la mise en état assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 12 décembre 2024 prorogé au 06 février 2025 et 14 Février 2025 pour surcharge magistrat.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] est soumis au

statut de la copropriété. Il s’agit d’un ancien hôtel particulier, constitué d’un

rez-de-chaussée, élevé sur caves, de deux étages, ainsi que d’un jardin situé à

l’arrière. Il est composé de cinq lots principaux, à savoir le lot n° 1 appartenant

à la SCI REINE, les lots n° 2 à 4 qui sont la propriété des société SYVAX et LE

FARFADET et le lot n° 5 détenu par la SCI [Localité 3] qui est aussi titulaire du lot N°12 correspondant à une cave.

La SCI [Localité 3] a acquis ses lots par acte authentique en date du 30 décembre 1999.

Le règlement de copropriété de l’immeuble de 1988 a fait l’objet d’une modification par règlement de copropriété du 30 décembre 1999.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023, la SCI [Localité 3] a fait assigner devant ce Tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] (78) et la société SAINT SIMON afin de :

Déclarer nulles et non écrites les dispositions du modificatif du règlement de copropriété du [Adresse 2] en ce qu’il dispose :

« 3 – Modification de l’article 9 du règlement de copropriété intitulé état descriptif de division,

savoir :

La désignation des lots 1 à 5 sera désormais la suivante :

Lot n° 1 : au rez-de-chaussée, un ensemble de quatre bureaux et WC, accès indépendant sur le Boulevard et une pièce en véranda aménagée face à l’entrée principale de l’immeuble, mais à usage privatif du rez-de-chaussée et du premier étage.

Lot n° 2 : au premier étage, trois bureaux.

Lot n° 3 : au premier étage, deux bureaux et WC.

Lot n° 4 : au premier étage, deux bureaux.

Lot n° 5 : au deuxième étage, un ensemble de quatre bureaux, salle d’attente, cuisine et les combles accessibles par une trappe ».

4 – Création d’une partie commune à usage privatif :

Affectation du jardin actuellement à usage de partie commune générale en partie commune spéciale affectée aux lots 1, 2, 3 & 4. ».

Par conclusions d’incident du 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état afin, principalement, de voir déclarer la SCI [Localité 3] prescrite en ses demandes.

Par conclusions notifiées le 31 octobre 2023, la SCI REINE est intervenue volontairement au soutien de l’incident du syndicat des copropriétaires.

Par conclusions du 19 janvier 2024, la SCI SYVAX et la SCI LE FARFADET sont intervenues volontairement au soutien de l’incident formé par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le

30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :

Déclarer le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la SAS AGENCE SAINT SIMON, recevable et bien fondé en ses demandes d’incident.

Déclarer la SCI [Localité 3] prescrite en ses demandes.

Juger que la véranda est une partie privative et que toute action en appropriation indue est prescrite à ce jour.

Subsidiairement, juger en tout état de cause qu’il y a prescription acquisitive et que cette véranda est en tout état de cause désormais devenue une partie privative.

Constater que le jardin est une partie commune à jouissance privative accessible par le seul lot 1.

Dire et juger que toute réclamation de ce chef est aujourd’hui prescrite.

Condamner la SCI [Localité 3] en versement d’un montant de 5.000 € en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire de plein droit

Par conclusions responsives d’incident notifiées le 29 avril 2024, la SCI REINE, la SCI SYVAX et la SCI LE FARFADET demandent au juge de la mise en état de :

Déclarer les SCI REINE, SYVAX et LE FARFADET recevables et bien fondées en leur intervention volontaire et principale.

Donner acte à la SCI REINE,SYVAX et LE FARFADET de ce que celles-ci entendent appuyer les conclusions d’incident du Syndicat des Copropriétaires, les demandes par la SCI [Localité 3] étant prescrites.

Dire que le lot n° 1 est une partie privative.

Déclarer la SCI [Localité 3] irrecevable en sa demande tendant à la requalification de la véranda, partie privative.

Constater la carence probatoire de la SCI [Localité 3] qui ne parvient nullement à démontrer qu’il pourrait s’agir d’une partie commune, le règlement de copropriété n’en faisant jamais état comme tel.

Constater que la demande de la SCI [Localité 3] revient en réalité à revendiquer une appropriation indue de parties communes par la SCI REINE.

Prononcer la prescription, la véranda ayant été construite et intégrée dans le lot 1 depuis 1989, il y a prescription acquisitive et, en tout état de cause, prescription de la demande.

Constater que le jardin est inaccessible autrement qu’en passant par l’appartement à usage d’habitation, propriété de la SCI REINE.

Dire qu’il s’agit, de fait, d’une partie commune à jouissance privative.

Dire et juger que le droit de jouissance exclusif peut faire l’objet d’un usucapion,

Constater la prescription de la demande formulée par la SCI [Localité 3] du chef de l’utilisation du jardin.

Débouter purement et simplement la SCI [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes.

Dire et juger que toute réclamation de ce chef est aujourd’hui prescrite.

Condamner la SCI [Localité 3] en versement d’un montant de 5.000 € en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées le 29 janvier 2024, l’agence Saint Simon demande au juge de la mise en état de :

• JUGER irrecevables les demandes formées par la SCI [Localité 3] à l’encontre de

la société Agence Saint Simon ;

• PRENDRE ACTE de ce que la société Agence Saint Simon s’en rapporte à

justice en ce qui concerne les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4].

• CONDAMNER la SCI [Localité 3] à payer la société Agence Saint Simon, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 13 juin 2024, la SCI [Localité 3] demande au juge de la mise en état de :

ORDONNER la jonction des procédures numéro RG 23/05003 et numéro RG 23/01580.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à VERSAILLES et les SCI REINE, LE FARFADET et SYVAX de leur incident tendant à voir soumettre à un délai de prescription l’exercice de l’action en nullité de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à

VERSAILLES et la SCI REINE de l’intégralité de leurs demandes.

DEBOUTER les SCI, REINE, SIVAX, FARFADET, le syndicat des copropriétaires, de toutes leurs demandes, notamment en ce qui concerne la recevabilité de l’action, de la SCI [Localité 3] au regard du titre de propriété de la SCI REINE, et la prescription acquisitive.

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à VERSAILLES, les SCI REINE, LE FARFADET et SYVAX à payer in solidum à la SCI [Localité 3] la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens de l’incident dont distraction au profit de la SELARL MINAULTTERIITEHAU agissant par Maître Stéphanie TERIITEHAU, Avocat, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

Sur la prescription de l’action de la SCI [Localité 3]

L’article 789,6°, du code de procédure civile prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Conformément au I de l’article 17 du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024,

les modifications apportées à l’article 789 par ce décret entrent en vigueur le

1er septembre 2024. Elles sont applicables aux instances en cours à cette date.

L’article 212-1 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le Tribunal judiciaire statue en formation collégiale sous réserve des exceptions tenant à l’objet du litige ou à la nature des questions à juger.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article 43 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, “Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1,1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du réglement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.”

Selon une jurisprudence constante, il découle du caractère non avenu par l’effet de la loi des clauses réputées non écrites que l’action en constatation du caractère illicite d’une clause du règlement de copropriété n’est enfermée dans aucun délai.

Ce principe doit trouver à s’appliquer tant pour les clauses originaires du règlement que pour les modifications qui ont pu être votées en assemblée générale.

Aux termes de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le syndicat des copropriétaires, la SCI REINE, la SCI SYVAX et la SCI LE FARFADET font valoir que :

— la véranda est une partie privative dont la construction remonte à 1989 et qu’à aucun moment le règlement de copropriété ne considère la véranda comme une partie commune spéciale ou non ; elle a toujours été intégrée dans le lot N°1 ; la demande de la SCI [Localité 3] est donc irrecevable pour défaut de qualité à agir,

— il ne saurait y avoir application ni de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, ni de l’article 10 de la loi puisqu’il ne s’agit pas de parties communes spéciales ou non,

— la SCI REINE a acquis la propriété de la véranda par prescription

acquisitive,

— s’agissant du jardin, il n’est accessible que par le lot N°1, il s’agit donc d’une partie commune avec jouissance privative de par la typologie des lieux ; son existence n’implique aucune grille de répartition spécifique.

La SCI [Localité 3] fait valoir que :

— la véranda est une partie commune,

— le règlement de copropriété de 1999 adopté lors d’une assemblée générale du 15 octobre 1999 a décidé de créer une partie commune spéciale affectée à l’usage exclusif des lots 1,2,3 et 4 en excluant de l’usage de ladite partie commune le lot N°5, objet de la vente consentie à la SCI [Localité 3],

— il s’ensuit que selon le règlement de copropriété de 1999, la SCI [Localité 3] ne peut pas jouir des deux parties communes que sont le jardin et la véranda, alors que le modificatif ne comporte pas de modification de la répartition des charges comme l’exige l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— bien que le lot N°5 ne puisse utiliser la véranda et le jardin, parties communes de l’immeuble, la SCI [Localité 3] acquitte depuis son acquisition en 1999 les charges de l’entretien de la véranda et du jardin, parties communes,

— le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de se substituer à la formation collégiale,

En l’espèce, la SCI [Localité 3] est bien fondée à faire valoir que la question posée par la procédure en cours porte sur le caractère non écrit d’une modification du règlement de copropriété.

En effet, les moyens développés par la SCI [Localité 3] tendent à démontrer que la modification du règlement de copropriété de 1999 a eu pour effet :

— de créer à partir de parties communes des parties communes spéciales ou d’annexer une partie commune à un lot,

— d’exclure le lot N°5 de l’usage du jardin,

— le tout sans nouvelle répartition des charges.

De plus, malgré l’argument du syndicat du copropriétaire d’un emploi inapproprié de l’expression partie commune spéciale, il ne saurait être contesté que le modificatif de 1999 prévoit “affectation du jardin actuellement à usage de partie commune générale en partie commune spéciale affectée aux lots 1,2,3 et 4.

La question du bien fondé de la demande de voir réputer non écrites les dispositions litigieuses relèvent de l’appréciation du Tribunal statuant en formation collégiale. Elle ne doit pas être confondue avec la question de la prescription. Or, l’action étant fondée sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, elle n’est, ainsi que précédemment mentionné, enfermée dans aucun délai de prescription.

Il découle de ce qui précède que c’est à tort que le syndicat des copropriétaires a cru pouvoir opposer la prescription de l’action à la SCI [Localité 3].

Au surplus, contrairement à ce qui est soutenu par les demandeurs à l’incident, celle-ci a qualité et intérêt à agir, étant propriétaire du lot N°5 et ayant intérêt à voir modifier la répartition des charges.

Enfin, s’agissant de la fin de non recevoir tirée de la prescription acquisitive, l’invocation de cette dernière, en ce qu’elle tend à la reconnaissance d’un droit réel immobilier au profit de celui qui l’invoque, est un moyen de fond, et non une fin de non-recevoir.

Le syndicat des copropriétaires, la SCI REINE, la SCI SYVAX et la SCI LE FARFADET seront donc déboutés de leur fin de non recevoir.

Sur la demande de l’agence Saint Simon de juger irrecevables les demandes formées par la SCI [Localité 3] à son encontre

La société Saint Simon ne peut utilement soutenir à ce stade que la SCI [Localité 3] ne justifie pas d’une faute de sa part, la recevabilité de l’action étant distincte de la question de son bien fondé.

La fin de non recevoir sera donc rejetée.

Sur la demande de jonction

La procédure enregistrée sous le numéro RG 25/5003 reprend des problématiques identiques à celles de la présente instance mais vise d’autres modificatifs du règlement de copropriété.

Il apparaît inopportun, dans un souci de bonne administration de la justice, d’ordonner une jonction qui serait susceptible de retarder l’issue de la présente instance.

Sur les mesures accessoires

Les dépens du présent incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond.

En l’absence de condamnation à ce titre, il ne saurait y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure

civile ;

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, l’AGENCE SAINT SIMON, la SCI REINE, la SCI SYVAX et la SCI LE FARFADET,

Rejette la fin de non recevoir soulevée par l’AGENCE SAINT-SIMON,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires en ce compris la demande de jonction,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 27 mai 2025 à 9h30 pour conclusions en défense au fond.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 FÉVRIER 2025, par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY