TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 20/09816

N° Portalis 352J-W-B7E-CS6HX

N° MINUTE : 2

Assignation du :

13 Octobre 2020

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 02 Octobre 2025

DEMANDERESSE

Société GECITER

(société par actions simplifiée à associé unique)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Davina SUSINI – LAURENTI de la SARL DAVINA SUSINI LAURENTI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

Société CLUB CHAMPS ELYSEES

(société par actions simplifiée)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Virginie DELANNOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0292

Décision du 02 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/09816 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS6HX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 6 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 2 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mai 2011, la SAS Geciter a donné à bail commercial à la société Club Med Gym – aux droits de laquelle sont venues la société CMG Sports Club puis la [9] Club Champs Elysées des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3], désignés ainsi qu’il suit :

“ – partie arrière du rez-de-chaussée sur cour d’une superficie d’environ 129,3 m²,

— à l’entresol, une superficie d’environ 127,10 m²

— locaux au 1er sous-sol de 306,20 m² et partie sur cour anglaise de 20 m²

—  2 emplacements de stationnement au 3ème sous-sol (N° 27 et 29).”

La destination contractuelle des lieux est la suivante :

“ Exploitation sous forme commerciale d’un établissement de culture physique, gymnastique, massage, hydrothérapie, sauna, bio esthétique et coiffure, avec bar (service de boissons non alcoolisées réservé exclusivement à la clientèle fréquentant l’établissement) petite restauration ne nécessitant pas l’installation d’une cuisine.”

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années dont six années fermes à compter du 1er janvier 2011, moyennant un loyer annuel en principal de 215 000 euros HT et HC, ramené à 185 000 euros HT et HC les deux premières années du bail, payable trimestriellement d’avance.

Aux termes d’un protocole d’accord valant transaction en date du 16 mars 2018, la durée du bail a été portée à douze années pour se terminer le 31 décembre 2022, le preneur ayant renoncé à la faculté de donner congé à l’expiration de la 3ème échéance triennale.

Le bailleur a en outre consenti trois mois de franchise et renoncé irrévocablement aux effets d’un commandement de payer signifié le 8 décembre 2017, ainsi qu’aux pénalités de retard dues au titre de l’échéance de loyer et charges du 4ème trimestre 2017 et taxes foncières 2017, le preneur remettant un chèque d’un montant de 71 575,84 euros TTC libellé à l’ordre du bailleur en règlement du solde du loyer de l’échéance du 1er trimestre 2018.

Par courrier en date du 23 mars 2020, le preneur a sollicité la suspension des échéances dues à compter du 1er avril 2020 dans le cadre de la crise sanitaire liée à l’épidémie de la Covid-19.

Suivant courrier en réponse du 1er avril 2020, la société Geciter a proposé, par dérogation aux stipulations du bail, la mensualisation du paiement des loyers et charges dus à compter du 1er avril 2020 et ce, jusqu’à l’expiration du trimestre en cours au terme de la période de confinement, cette période étant définie comme celle où des mesures de fermeture des établissements recevant du public seront en vigueur sur décision du gouvernement.

Puis par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 avril 2020, la société Geciter a mis en demeure la société Club Champs Elysées de régler la somme de 87.185,29 euros correspondant au terme du 2ème trimestre 2020.

Suivant courrier du 16 juin 2020, la société Club Champs Elysées a informé la bailleresse de ce qu’elle était “désormais contrainte de solliciter l’abandon des loyers et charges dus en vertu du contrat de bail commercial qui lie les parties à tout le moins pour le 2ème trimestre 2020.”

Par acte extra judiciaire du 4 août 2020, la société Geciter a fait signifier à la société Club Champs Elysées un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme en principal de 150 640,88 euros correspondant à l’arriéré locatif dû depuis le 1er avril 2020, outre la somme de 15 064,09 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue aux termes du bail, et le coût de l’acte.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 13 octobre 2020, la société Geciter a fait assigner la société Club Champs Elysées en paiement d’un arriéré locatif.

Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le n°RG 22/294295.

Par courrier du 8 juillet 2021, la société Club Champs Elysées a indiqué à la société Geciter que suite à la réouverture des salles de sport le 9 juin 2021 et la fin des jauges le 30 juin 2021, elle reprenait les paiements “sur une base révisée du loyer.”

Le preneur a initié en parallèle, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juillet 2021 puis un mémoire du 14 octobre 2021 et une assignation délivrée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 13 décembre 2021, une procédure en fixation du loyer du bail révisé au 12 juillet 2021, sollicitant que le loyer annuel soit réduit à la somme annuelle de 139 000 euros HT et HC.

Dans cette procédure, M. [J] [C] a été désigné en qualité d’expert par jugement rendu le 15 décembre 2022.

Après des échanges de courriers électroniques, par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juillet 2021, la société Club Champs Elysées a mis en demeure la société Geciter de transmettre, sous huitaine, les décomptes de charges des cinq dernières années, l’ensemble des justificatifs y afférents, la clé de répartition des charges au prorata de la surface louée et les régularisations de charges ainsi que les éventuels remboursements en résultant.

Par courrier électronique du 30 août 2021, l’avocat de la société Geciter a adressé à l’avocat de la société Club Champs Elysées les régularisations de charges des années 2016 et 2019, précisant que la preneuse en avait déjà été destinataire, que la régularisation de l’année de 2020 n’était pas encore intervenue et que les justificatifs de charges étaient à disposition de la société preneuse si elle souhaitait les consulter chez la bailleresse.

La société Club Champs Elysées a mandaté la société AH Consultant pour consulter lesdits éléments et rédiger un rapport, déposé le 16 février 2022.

Au cours du dernier semestre 2021, la société Geciter a entrepris de faire réaliser d’importants travaux de rénovation dans l’immeuble, notamment le ravalement.

Après avoir été autorisée à agir en référé d’heure à heure, la société Club Champs Elysées a, par assignation du 15 février 2022, assigné la société Geciter devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

— A titre principal, que soit ordonné l’arrêt des travaux entrepris par le bailleur dans l’immeuble,

et la communication sous astreinte d’éléments d’informations relatifs aux travaux exécutés par le bailleur :

— A titre subsidiaire, que soit ordonné à la société Geciter, avec astreinte en cas d’inexécution de faire réaliser les travaux aux horaires suivants : du lundi au vendredi entre 10h et 12h et entre 14h30 et 17h, d’assurer la permanence d’un accès sécurisé d’une visibilité au preneur.

— En tout état de cause, condamner la société Geciter à lui payer la somme provisionnelle de 60000 euros à parfaire au titre de préjudices prétendument subis et la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par ordonnance en date du 24 février 2022, le juge des référés a débouté le preneur de toutes ses demandes.

Le bail arrivant à échéance le 31 décembre 2022, la société Club Champs Elysées a fait signifier suivant acte extrajudiciaire du 25 juillet 2022, une demande de renouvellement pour le 1er janvier 2023 moyennant un loyer renouvelé à la somme annuelle de 139 000 euros hors taxes hors charges.

A la suite, la société Geciter a fait signifier par acte extrajudiciaire du 8 septembre 2022 à la société Club Champs Elysées un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme en principal de 540 199,43 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 6 septembre 2022.

Puis par acte extrajudiciaire du 19 octobre 2022, la société Geciter a fait signifier à la société Club Champs Elysées un refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, résultant du défaut récurrent de paiement des loyers, charges et accessoires dus en vertu du contrat de bail.

La société Club Champs Elysées a restitué les locaux à la société Geciter le 28 décembre 2023, après l’avoir préalablement informée par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 décembre 2023, se réservant l’ensemble de ses droits.

Aux termes de ses dernières conclusions n°7 notifiées par RPVA le 27 mai 2024, la société Geciter demande au tribunal de :

— se déclarer incompétent pour statuer sur une demande de sursis à statuer au profit du juge de la mise en état et constater que cette demande serait en tout état de cause irrecevable pour ne pas avoir été soulevée in limine litis ;

— à titre subsidiaire, débouter la société Club Champs Elysées de sa demande de sursis à statuer;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 octobre 2022 ;

A titre subsidiaire, juger que les infractions commises par la société Club Champs Elysées sont d’une gravité suffisante pour justifier le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ;

Dans ces deux hypothèses, constater que la société Club Champs Elysées a restitué les locaux loués le 28 décembre 2023 ;

— fixer l’indemnité d’occupation due sur le fondement de l’article 1240 du code civil à compter du 8 octobre 2022, et subsidiairement du 1er janvier 2023, jusqu’au 28 décembre 2023 à la somme de 127.272,82 euros hors charges et hors charges par trimestre et condamner la société Club Champs Elysées au paiement de celles qui seront échues au jour du jugement à intervenir;

— juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément à l’article 10.3 du bail;

— juger que cette procédure sera opposable aux créanciers inscrits sur le fonds ;

— condamner la société Club Champs Elysées au paiement des loyers, charges et accessoires dus, soit au paiement de la somme de 827.035,13 euros, sauf à parfaire ;

— juger que les sommes dues seront majorées de 10% conformément à l’article 10.2 du bail.

— condamner en conséquence la société Club Champs Elysées au paiement de la somme complémentaire de 82.703,51 euros sauf à parfaire ;

— condamner, conformément à l’article 10.2 du bail, la société Club Champs Elysées au paiement des intérêts de retard dont le taux a été fixé conventionnellement à 1% par mois à compter de la mise en demeure du 25 avril 2020.

— débouter la société Club Champs Elysées de toute demande au titre d’une annulation ou d’un remboursement de « provisions » versées au titre des charges, taxes ou honoraires de gestion ;

— débouter la société Club Champs Elysées de toute demande de communication de pièces ;

— débouter la société Club Champs Elysées de toute demande d’annulation de la somme de 35.493,68 euros HT appelée au titre des taxes foncières 2020 et 2021, le bailleur n’ayant bénéficié d’aucun dégrèvement au visa de l’article 1389 I du code général des Impôts ;

— débouter la société Club Champs Elysées de toute demande au titre de la terrasse que le bailleur a été contraint de déposer compte-tenu du risque pour la sécurité des personnes et le preneur ayant restitué les locaux ;

— débouter la société Club Champs Elysées de toute demande au titre de son prétendu trouble de jouissance, aucune faute, aucun préjudice et aucun lien de causalité n’étant démontré ;

— débouter la société Club Champs Elysées de sa demande de délai de paiement ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire n’était pas accueillie et où le droit au maintien dans les locaux et le droit au paiement d’une indemnité d’éviction sont reconnus au preneur,

— fixer l’indemnité d’occupation due sur le fondement de l’article L 145-28 du code de commerce et de l’article 1103 du code civil à compter du 1er janvier 2023, à la somme de 127.272,82 euros HT et hors charges par trimestre et condamner la société Club Champs Elysées au paiement de celles qui seront échues au jour du jugement à intervenir ;

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire :

— de se rendre sur place,

— de décrire les locaux,

— de prendre connaissance des charges et conditions du bail et de tous documents estimés par lui utiles à l’accomplissement de sa mission,

— de fournir à la juridiction compétente tous les éléments utiles permettant de chiffrer l’indemnité d’éviction à laquelle la société Club Champs Elysées pourrait éventuellement prétendre en tenant compte de l’activité exercée et autorisée au bail ;

A titre infiniment subsidiaire, juger que l’expert devra également donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2023 par la société Club Champs Elysées qui, conformément à l’article L 145-28 du code de commerce, devra correspondre à la valeur locative,

Dans l’hypothèse d’une expertise, surseoir à statuer sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation qui pourraient être dues à et par la société Club Champs Elysées dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Si le droit au maintien dans les lieux est reconnu à la société Club Champs Elysées,

— condamner la société Club Champs Elysées à lui verser, à compter du 1er janvier 2023, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du dernier loyer contractuel indexé, majoré des charges, taxes et accessoires, sauf à parfaire,

En toutes hypothèses,

— juger que l’indemnité d’occupation sera indexée le 1er janvier de chaque année et pour la première fois le 1er janvier 2024, en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, l’indice de base pour la première indexation étant celui du 3ème trimestre 2022 et l’indice de référence celui du 3ème trimestre 2023 à paraître et pour les indexations suivantes, l’indice de base étant l’indice du 3ème trimestre de l’année n-2 et l’indice de référence étant celui du 3ème trimestre de l’année n-1.

— débouter la société Club Champs Elysées de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

— condamner la société Club Champs Elysées au paiement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui incluront le coût des commandements.

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions n°5 notifiées par RPVA le 30 avril 2024, la société Club Champs Elysées demande au tribunal de :

A titre liminaire,

— ordonner le sursis à statuer de la présente procédure dans l’attente d’une décision définitive de la procédure de fixation du loyer révisé actuellement pendante devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris enrôlée sous le numéro RG 22/00292 ;

A titre principal,

— juger recevables et bien fondées ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la société Geciter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment:

* juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 septembre 2022 de sorte qu’il ne peut produire aucun effet et rejeter sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire ;

* juger que le refus de renouvellement signifié le 19 octobre 2022 par la société Geciter a mis fin au bail la liant à la société Club Champs Elysées pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;

* juger que n’est pas caractérisé le motif grave et légitime invoqué par la société Geciter aux termes du refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction qu’elle a fait signifier le 19 octobre 2022 et en conséquence, a ouvert le droit pour la société Club Champs Elysées au paiement d’une indemnité d’éviction ;

A titre reconventionnel,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction lui revenant par suite du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction signifié par la société Geciter, à dire d’expert désigné par la présente juridiction, la somme devant augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022;

— condamner la société Geciter à lui payer la somme correspondant au montant d’indemnité d’éviction fixé à dire d’expert, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022;

— ordonner une mesure d’expertise en notamment tel expert qu’il/ elle lui plaira avec mission de:

* convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] et les décrire,

* dresser la liste du personnel employé par le preneur,

* rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou la possibilité de son transfert et de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

• d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice ;

• de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial de tous autres postes de préjudice ;

* rendre compte de sa mission dans un avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

— ordonner un aménagement des conditions d’exécution des obligations contractuelles de la société Club Champs Elysées de manière exceptionnelle et temporaire résultant des interdictions et restrictions d’exploitation imposées par des mesures gouvernementales, à savoir :

*suspendre l’obligation de paiement de la société Club Champs Elysées pour la période de fermeture entre les 26 septembre 2020 et 9 juin 2021, soit une somme de 340.991,36 TTC (11 mois et 22 jours) ;

* réduire le montant du loyer du 3ème trimestre 2020 de 50 % compte tenu des contraintes d’exploitation pour la période entre les 22 juin et 26 septembre 2020 ;

* ordonner un paiement mensuel à terme échu en lieu et place du paiement trimestriel d’avance pour les douze (12) mois à compter de la décision à intervenir ;

* ordonner à la société Geciter de communiquer sans délai :

*les décomptes de charges pour les exercices 2020 à 2023 ;

* l’ensemble des justificatifs y afférents pour les années 2020 à 2023;

* La clé de répartition des charges au prorata de la surface louée ;

* les régularisations de charges et les éventuels remboursements en résultant ;

— ordonner l’annulation des provisions de charges, taxes et honoraires de gestion sur la période 2015 à 2023, soit la somme de 497.674,32 euros HT, à parfaire ;

— condamner la société Geciter à rembourser à la société Club Champs Elysées les provisions de charges, taxes et honoraires de gestion sur la période 2015 à 2022, soit la somme de 376.597,81 euros HT, à parfaire ;

— ordonner l’annulation des sommes au titre de la taxe foncière pour les années 2020 à 2022, soit une somme de 51 208,62 euros HT;

— condamner la société Geciter à lui rembourser le coût résultant de la réinstallation de la terrasse d’un montant de 16 800 euros HT, à actualiser et à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

— condamner la société Geciter à lui payer à la société Club Champs Elysées la somme de 1 800 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait des travaux réalisés dans l’Immeuble de l’impossibilité d’accès aux espaces extérieurs pendant la période du 25 octobre 2021 au 24 mai 2022 ;

A titre subsidiaire,

— lui octroyer un échéancier de vingt-quatre (24) mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif, la première échéance intervenant le 1er du mois suivant la signification du jugement qui sera prononcé ;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— rejeter les demandes de la société Geciter d’appliquer l’indemnité forfaitaire et le cas échéant la réduire à 1 euros et d’appliquer un intérêt de retard à 1% par mois à compter de la mise en demeure du 25 avril 2020 ;

— ordonner la compensation entre les sommes que se doivent réciproquement la société Geciter et la société Club Champs Elysées ;

En tout état de cause,

— condamner la société Geciter à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Geciter aux entiers dépens dont la provision à valoir sur les frais d’expertise ;

— juger de ne pas faire application de l’exécution provisoire de la décision à intervenir sauf en ce qui concerne la demande de fixation de l’indemnité d’éviction et de condamnation de la société Geciter à ce titre ainsi que pour la compensation des sommes dues entre les parties.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne pas de créancier inscrit sur le fond au 21 novembre 2022 et au 19 mars 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de sursis à statuer

La société Club Champs Elysées demande au tribunal de surseoir à statuer dans l’attente de la décision définitive de la procédure de fixation du loyer révisé actuellement pendante devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris enrôlée sous le numéro RG 22/00292. Elle fait valoir que sa demande est recevable en ce que la procédure en révision du loyer a été introduite postérieurement à ses premières conclusions notifiées dans la présente instance et sur le fond qu’une compensation s’opérera entre la demande de condamnation du bailleur à l’arriéré locatif et le loyer révisé qui sera fixé au 12 juillet 2021, nécessairement minoré par rapport au loyer actuellement appelé.

La société Geciter réplique que la demande de sursis à statuer est une exception de procédure qui doit être soulevée in limine litis d’une part, et devant le juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile d’autre part. Elle ajoute que cette demande est en tout état de cause non fondée, que le juge des loyers a, par jugement du 15 décembre 2022, rejeté la demande de fixation provisionnelle du loyer à la baisse qui avait été formulée par le preneur et que cette décision est définitive ; qu’en tout état de cause, la demande de révision du loyer ne produirait effet qu’entre le 12 juillet 2021 et le 31 décembre 2022.

Il résulte des articles 378 et suivants du code de procédure civile que le juge de la mise en état peut ordonner un sursis à statuer, qui entraîne la suspension de l’instance, dans l’attente d’un événement qui a une incidence directe sur la procédure en cours, en considération de l’ensemble des éléments de l’affaire.

Si le sursis à statuer figure dans le code de procédure civile, au Titre XI intitulé « Les incidents d’instance » Chapitre III « La suspension de l’instance », section I « Le sursis à statuer », cependant, l’article 73 du même code dispose que « Constitue une exception de procédure, tout moyen qui tend soit (…), soit à en suspendre le cours “, tandis que selon l’article 74 « Les exceptions doivent à peine d’irrecevabilité être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir ».

Il résulte de la lecture combinée de ces dispositions que la demande de sursis à statuer constitue une exception de procédure. Elle relève, à ce titre, du régime édicté par l’article 74 du code de procédure civile, en sorte qu’elle doit, à peine d’irrecevabilité, être soulevée d’une part devant le juge de la mise en état et d’autre part avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, pour autant que l’événement nécessitant la suspension de la procédure ait été connu de la partie qui élève cette exception.

En l’espèce, l’action en révision a été introduite par assignation délivrée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 13 décembre 2021, de sorte que la demande de sursis à statuer aurait du être présentée devant le juge de la mise en état ; elle est en conséquence irrecevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge»

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En outre, pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend.

En revanche, un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n’est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer en cas d’inexécution totale ou partielle du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer.

Le commandement de payer délivré le 8 septembre 2022 à la société Club Champs Elysées reproduit intégralement cette clause résolutoire et l’article L. 145-41 du code de commerce.

La société Geciter sollicite du tribunal qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet de cet acte, demande à laquelle s’oppose la société Club Champs Elysées en invoquant sa nullité.

La société Club Champs Elysées fait soutenir à ce titre que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul en ce que la société Geciter n’a pas fait preuve de bonne foi lors de sa délivrance.

Elle expose que la bailleresse a refusé tout dialogue et a multiplié les démarches coercitives auprès d’elle, dans une intention de nuire :

— en signifiant deux commandements de payer successifs les 15 juin et 4 août 2020, s’abstenant de toute réponse aux propositions alternatives du preneur et l’assignant en paiement suivant assignation du 13 octobre 2020,

— en délivrant l’acte en litige juste après avoir reçu sa demande de renouvellement le 25 juillet 2022, dans l’unique but de tenter de caractériser un prétendu motif grave et légitime à l’appui de son refus de renouvellement signifié quelques semaines plus tard le 19 octobre 2022.

Elle ajoute avoir procédé à un règlement de 75 420,81 euros le 6 octobre 2022 et conteste devoir les sommes visées au commandement, à savoir les loyers échus pendant les périodes de fermetures administratives, le montant des loyers appelé par le bailleur compte tenu de la demande en révision en date du 12 juillet 2021, et les charges, faute par le bailleur d’avoir exécuté ses obligations à ce titre et d’avoir communiqué le moindre justificatif.

La société Geciter réplique pour l’essentiel que les mesures restrictives en lien avec la crise sanitaire ont été levées de longue date, qu’elle a usé de ses prérogatives contractuelles de bonne foi, que les sommes réclamées sont justifiées, et qu’il ne lui appartient pas d’assurer la trésorerie de son locataire qui procède aux règlements qu’il décide, en contravention avec les termes du bail.

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à celles qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1134 du code civil dispose en outre que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Disposition d’ordre public, cette exigence s’applique à la délivrance d’un commandement de payer. La preuve de l’absence de bonne foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, le commandement litigieux a été délivré pour avoir paiement de la somme de 540199,43 euros selon décompte locatif arrêté au 6 septembre 2022.

Y est annexé un décompte détaillé duquel il ressort que le compte locataire est constamment débiteur depuis le 1er avril 2020 et que les impayés ont perduré après la crise sanitaire.

Il convient de relever que l’acte en litige a été délivré le 8 septembre 2022 soit plus d’un an après la fin des mesures gouvernementale ayant entravé l’activité de la société preneuse, et que c’est à cette date que doit s’apprécier l’absence de bonne foi alléguée par la société Club Champs Elysées, ce qui rend inopérants ses arguments en lien avec les commandements délivrés antérieurement . En tout état de cause, il ressort de pièces versées aux débats et de la chronologie des faits rappelés supra que la société Geciter a fait des propositions de mensualisation à la société Club Champs Elysées pour tenir compte du contexte de la crise sanitaire, laquelle a en retour décidé unilatéralement de suspendre le paiement des loyers.

Ainsi, la société Club Champs Elysées allègue mais ne justifie pas que la bailleresse a usé de ses prérogatives contractuelles de mauvaise foi, alors même que les dispositions prises pendant la crise sanitaire n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et que le devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles.

De même les autres contestations de la créance locative soulevées par la société preneuse ne suffisent pas à caractériser l’absence de bonne foi de la société bailleresse, étant entendu :

— que la société Geciter fait valoir à juste titre que pendant la durée de l’instance en révision du loyer, la société Club Champs Elysées restait tenue de payer un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel, les comptes devant se faire, le cas échéant, ultérieurement,

— que nonobstant la contestation portant sur les charges, et le versement de 75420,81 euros opéré par la société Club Champs Elysées le 6 octobre 2022, le commandement de payer vise des loyers impayés exigibles au moment de sa délivrance pour un montant en tout état de cause bien supérieur à 100 000 euros,

— que l’absence de bonne foi de la bailleresse ne peut se déduire du seul fait que l’acte en litige a été signifié à la société Club Champs Elysées après la demande de renouvellement signifiée le 25 juillet 2022, aux fins comme l’affirme cette dernière de “tenter de caractériser un prétendu motif grave et légitime à l’appui de son refus de renouvellement signifié quelques semaines plus tard le 19 octobre 2022.”

La demande de la société Club Champs Elysées visant à voir juger le commandement de payer en litige nul et de nul effet sera donc rejetée.

Même à supposer les seuls loyers effectivement exigibles, la société Club Champs Elysées n’ayant pas réglé les causes du commandement de payer réclamées de ce chef dans le délai d’un mois, la clause résolutoire est acquise à effet du 8 octobre 2022 à 24h.

Le bail étant résilié, les demandes de la SAS Club Champs Elysées en lien avec le paiement d’une indemnité d’éviction seront rejetées et les demandes subsidiaires de la SASU Geciter deviennent sans objet.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société Geciter réclame la condamnation de la société Club Champs Elysées à lui payer la somme de 827 035,13 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 28 décembre 2023.

La société Club Champs Elysées oppose plusieurs contestations à cette demande.

Sur la demande de la société Club Champs Elysées d’aménagement des conditions d’exécution de son obligation à paiement

Aux termes de longs développements, la société Club Champs Elysées demande au tribunal “Compte tenu de la mauvaise foi du Bailleur qui a fait signifier deux commandements de payer

successifs à la sortie du premier confinement en moins de deux mois” et du refus de tout “aménagement des conditions d’exécution de ses obligations contractuelles, de manière exceptionnelle et temporaire résultant des interdictions et restrictions d’exploitation imposées par des mesures gouvernementales, à savoir :

— Suspension définitive de son obligation au paiement pour la période de fermeture entre les 26 septembre 2020 et 9 juin 2021 ;

— Réduction du montant de loyer à hauteur de 50 % pour le 3ème trimestre 2020 compte tenu

des contraintes d’exploitation pendant la brève période de réouverture entre les 22 juin et 26 septembre 2020 ;

— Paiement mensuel à terme échu pour les douze (12) mois à compter de la décision à intervenir.”

Décision du 02 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/09816 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS6HX

La société Club Champs Elysées fait valoir en substance que compte tenu de son activité, sur la période entre le 14 mars 2020 et le 9 juin 2021, elle n’a pu ouvrir que trois mois environ, entre les 22 juin et 26 septembre 2020, et avec des contraintes d’exploitation très restrictives, ce qui justifie une réduction du loyer pour ces trois mois. Elle soutient que la société Geciter n’a pas fait preuve de bonne foi pour négocier les modalités d’exécution du contrat en présence de circonstances exceptionnelles du fait des mesures de police imposées par le gouvernement. Elle ajoute que la perte temporaire des locaux loués se trouve constituée, de sorte que les loyers et charges pendant les périodes du 15 mars au 22 juin 2020 et du 26 septembre 2020 au 9 juin 2021 ne sauraient être dus. Elle invoque également le principe de l’exception d’inexécution, reproche à la bailleresse la réalisation de travaux réalisés dans l’immeuble, qui ont entravé son exploitation, et la dépose de la terrasse, qui faisait pourtant partie de l’assiette du bail.

Elle fait enfin grief à la société Geciter de ne pas avoir sollicité de dégrèvement de la taxe foncière du fait de la vacance des locaux loués pendant les périodes administratives et avoir donné à bail la boutique donnant sur rue à un concurrent plutôt que lui permettre d’élargir l’assiette du bail.

La société Geciter réplique en substance qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir consenti des franchises de loyers, alors que ceux-ci ont toujours été exigibles.

Elle excipe de sa bonne foi, indique que toutes les mesures ont été prises pendant les travaux pour en réduire l’impact sur l’activité de la société preneuse, qu’elle était en droit de donner la boutique à bail au locataire de son choix et que la terrasse ne faisait pas partie de l’assiette du bail.

Sur l’absence de bonne foi

S’agissant de l’exigibilité des sommes dues lors des périodes de fermeture administrative et le moyen tiré de l’absence de bonne foi invoqué par la société preneuse, c’est à juste titre que la société Geciter fait soutenir que les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la société Club Champs Elysées n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers.

Ainsi, et comme déjà rappelé supra, s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles. L’absence de bonne foi de la société bailleresse, à la supposer avérée, ne pourrait que conduire à l’allocation de dommages et intérêts et non à une exonération du paiement du loyer par la locataire, laquelle est une obligation essentielle découlant du contrat de bail liant les parties. Pour ce même motif, la société Club Champs Elysées ne peut fonder sa demande d’aménagement du paiement des loyers (que ce soit sous la forme d’une exonération, d’une réduction, ou de la mise en place d’un échéancier) en invoquant l’absence de bonne foi de la bailleresse relative à la réalisation de travaux dans l’immeuble postérieurement à la crise sanitaire, la dépose de la terrasse et la conclusion d’un bail portant sur la boutique sur rue à une locataire exerçant une activité sportive.

Etant relevé en tout état de cause sur ces points :

— que les travaux ont été décidés en fonction des engagements pris auprès du locataire principal des bureaux lors de la signature du renouvellement de son bail en janvier 2021,

— que la société Geciter soutient sans être contestée que la société Club Champs Elysées ne dispose pas de droit de jouissance sur le terrain dans lequel est implantée la terrasse mais d’un simple droit d’accès, comme les autres locataires de l’immeuble, ce qui est corroboré par les termes du contrat de bail ; qu’il résulte du courrier recommandé adressé à la société Club Champs Elysées par la société Geciter le 27 janvier 2022 et des constats d’huissier de justice établis les 22 septembre 2021 et 29 décembre 2021 que la terrasse, qui devait être déposée pour permettre la mise en place d’un échafaudage, était dans un état très dégradé et menaçait la sécurité des occupants de l’immeuble,

— que le contrat de bail liant les parties stipule en son article 2.1 que « le Bailleur ne confère au Preneur aucune exclusivité et se réserve le droit de louer tous autres locaux dans l’immeuble pour toute utilisation commerciale, industrielle ou artisanale même similaire ou concurrente à celles exercées par le Preneur » et que la société Geciter était légalement et contractuellement en droit de donner à bail la boutique sur rue à une autre société preneuse, y compris pour y exercer une activité sportive.

Sous le bénéfice de ces observations, le moyen tiré de l’absence de bonne foi de la société bailleresse sera écarté.

Sur la perte de la chose louée

Selon l’article 1722 du code civil, « si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail ».

La perte visée à l’article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais selon la jurisprudence, également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l’utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée.

Si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 et de ses décrets d’application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, la société Geciter a maintenu les locaux loués à la disposition de la société Club Champs Elysées, dans le cadre de l’exécution du bail commercial liant les parties.

Il n’existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d’exigibilité des loyers pendant le temps d’interdiction au public des commerces dits non essentiels et l’effet de l’interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l’article 1722 du code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation dans des arrêts de principe ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190).

Le moyen soulevé de ce chef par la société Club Champs Elysées sera donc rejeté.

Il résulte de ce qui précède que tous les moyens soulevés par la société locataire pour contester l’exigibilité des loyers sont inopérants. Elle sera, en conséquence, déboutée de ses demandes de suspension, de réduction et d’extinction de son obligation de paiement formées de ce chef.

Sur les charges

Aux termes de ses conclusions, la société Club Champs Elysées demande “ Faute d’avoir obtenu les décomptes de charges dans les délais contractuels, étant rappelé que la régularisation des charges pour 2022 n’est toujours pas intervenue malgré la mono-propriété de l’Immeuble par le Bailleur:

• l’annulation des provisions de charges et taxes ainsi que les honoraires de gestion faute par le Bailleur d’avoir exécuté ses obligations à ce titre sur la période considérée (2015 au 4 ème trimestre 2023 inclus), soit la somme de 497.674,32 € HT, à parfaire;

• le remboursement consécutif des provisions de charges et taxes ainsi que les honoraires de gestion faute sur la période considérée (2015 à 2023), soit la somme de 376.597,81 € HT, à parfaire,

• l’annulation des sommes au titre de la taxe foncière pour les années 2020, 2021 et 2022, soit une somme de 51.208,62 € HT et le remboursement consécutif.”

La société Club Champs Elysées, qui fonde son argumentation sur le rapport établi à sa demande par la société AH Consultant, fait exposer en substance :

— que le bail ne prévoit pas expressément de clé de répartition des charges et que le bailleur a adopté une répartition fantaisiste ; que le prorata des locaux loués par rapport à l’immeuble n’est pas précis ; que la signature du protocole du 16 mars 2018 ne vaut pas renonciation à l’application d’une clé de répartition erronée ;

— que la société Geciter a communiqué tardivement la régularisation des charges des années 2016 à 2022 ;

— que la société AH Consultant a relevé une absence de transparence sur de nombreux points, à savoir :

* les modalités de calcul qui peuvent différer d’un exercice à un autre au regard notamment des clés de répartition qui ne sont pas uniformes et/ ou de l’intégration de certaines surfaces telles les parkings dans le calcul ;

* les bases de répartition sont établies sur des surfaces incluant une quote-part des parties

communes alors que le bail est taisant sur l’inclusion ou non d’une quote-part de parties

communes ;

* le transfert de certaines charges au preneur pourtant non expressément prévues aux termes du bail, tels les contrôles techniques, les audits réalisés par le bailleur, la réfection du local poubelle en 2017, les honoraires de réalisation d’un cahier des charges pour le changement des contrôles d’accès et la mise à jour des plans d’évacuation en 2018 ;

* la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ont été calculées sur des

bases de répartition (tantièmes) qui diffèrent d’une année sur l’autre et des surfaces non

précisées ;

* des montants ont été facturés au preneur sans que le bailleur ne soit en mesure de justifier le contrat et/ ou la facture correspondant ;

— qu’interrogé par la société AH Consultant, le gestionnaire du bailleur a notamment reconnu :

* une imputation totalement arbitraire du transfert de 70 % des consommations d’eau froide de l’entier immeuble au preneur, en l’absence de sous-compteur divisionnaire;

* une erreur quant au transfert intégral des frais d’entretien des espaces verts pour l’exercice 2018 pour une somme de 2.925 € HT ;

— que la base de calcul a exclu les tantièmes des parkings dans le calcul des charges générales ainsi que pour la répartition des taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

— que les régularisations des charges pour les années 2020 et 2021 sont contestables sur plusieurs points ;

— que la bailleresse aurait du solliciter un dégrèvement de la taxe foncière pour les années 2020 et 2021 auprès de l’administration fiscale ;

— que le bail ne comporte pas d’inventaire des catégories de charges impôts, taxes et redevances en contravention aux dispositions d’ordre public de l’article L145-40-2 du code de commerce, de sorte qu’elle est fondée à réclamer le remboursement de toutes les provisions versées.

En réplique, la société Geciter fait exposer en substance :

— que les demandes de remboursement de charges sont soumises à la prescription quinquennale ;

— que les contestations soulevées par la société Club Champs Elysées, pour les besoins de la cause, sont d’ordre général alors que la loyauté des débats exige qu’elle indique clairement quels sont les postes de charges qu’elle estime facturés de manière indue ; que la société AH Consultant n’a relevé qu’un trop-versé éventuel de 79 965,25 euros, alors que ce chiffre comprend notamment la somme de 18 710,36 euros au titre des taxes foncières qui sont incontestablement dues au regard des dispositions contractuelles ;

— que contrairement à ce que prétend le preneur, les charges et consommations ne peuvent être réduites à zéro au seul motif que les locaux loués auraient été fermés une partie de l’année en raison de la pandémie,

— que la société Club Champs Elysées ne peut pas prétendre ignorer les clés de répartition des charges alors que les tantièmes figurent sur les régularisations de charges qu’il reçoit,

— que le preneur a à sa charge les travaux relevant de l’article 605 du code civil incluant les travaux de ravalement et la climatisation,

— que la société Club Champs Elysées, qui exploite la seule activité grande consommatrice d’eau dans l’immeuble n’a jamais demandé bénéficier d’un compteur individuel et n’a jamais contesté la refacturation faite à hauteur de 70 % par le bailleur,

— qu’aux termes du protocole régularisé le 16 mars 2018, la société Club Champs Elysées a renoncé à contester les causes du commandement qui lui avait été signifié et qui portait notamment sur la taxe foncière 2017 et les loyers et charges jusqu’au premier trimestre 2018,

— que le bail ayant été conclu le 10 mai 2011, l’article L145-40-2 du code de commerce n’a pas vocation à s’appliquer,

— qu’aucune disposition légale ne lui permettait de demander un dégrèvement de la taxe foncière, l’article 1389 I du code général des impôts n’étant pas applicable en l’espèce.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient au bailleur propriétaire d’un ensemble immobilier qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement. Réciproquement il appartient au preneur qui réclame la restitution d’un indu à rapporter la preuve de celui-ci.

Les charges communes de l’immeuble sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail. Si ce contrat ne précise pas leur assiette, la clé de répartition entre les locataires et leur périodicité, elles peuvent être réparties en vertu d’un règlement intérieur.

En l’absence de clé de répartition conventionnelle ou par règlement intérieur, le juge devra vérifier si le mode de répartition pratiqué est admissible.

Faute pour le bailleur de pouvoir justifier de l’existence et du montant des charges appelées à titre provisionnel, ce dernier est tenu de les restituer au preneur.

A titre liminaire, il sera relevé que la société Club Champs Elysées ne peut pas se prévaloir des dispositions des articles L 145-40-2 et R 145-35 du code de commerce, le bail commercial afférent au présent litige ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 3 novembre 2014, qui ne lui sont pas applicables.

Par ailleurs, aux termes du protocole valant transaction signé par les parties le 16 mars 2018, celles-ci sont expressément convenues de “renoncer réciproquement, irrévocablement et définitivement à toute contestation née ou à naître, à toute instance et toute action à caractère judiciaire ou autre, trouvant directement ou indirectement son origine dans la délivrance du commandement de payer du 8/12/2017.”

Compte tenu de cet accord, à mettre en perspective avec les engagements réciproques pris dans le cadre de ce protocole, la société Club Champs Elysées a renoncé expressément à remettre en cause les sommes réclamées aux termes dudit commandement, à savoir les loyers charges et taxes exigibles au 31 décembre 2017.

En conséquence, la société Club Champs Elysées n’est pas recevable à soulever des contestations relatives au quantum de la dette antérieurement à cette date.

S’agissant du surplus des contestations élevées par la société Club Champs Elysées, le contrat de bail prévoit :

“ARTICLE 5- CHARGES

A titre de condition essentielle du présent bail, sans laquelle le bailleur ne se serait pas engagé, il est expressément convenu entre les parties que le loyer ci-dessus est consIdéré comme net de toutes charges pour le bailleur.

5.1 Détermination des charges

Le preneur remboursera au bailleur sa quote-part établie au prorata des surfaces, de toutes charges, fournitures et prestations relatives à l’usage et à l’entretien des parties communes qui comprendront notamment les frais de conciergerie, femme de ménage, gardiennage, nettoyage, éclairage, ascenseur, chauffage prime d’assurances de l’immeuble, honoraires éventuels du syndic, et le cas échéant, honoraires de gestion, d’ASL, charges de copropriété ou d’AFUL dont relève l’immeuble etc… de telle sorte que le loyer perçu soit net de toutes charges.

A cet égard, le bailleur se réserve le droit de modifier à tout moment les prestations énumérées ci-dessus, soit pour réduire les charges financières supportées par le preneur, soit pour améliorer le niveau de service fourni à ce dernier.

De même, le bailleur se réserve la possibilité de modifier la base de répartition, en cas de création ou de supression de lots, de surfaces dans l’immeuble dont dépendent les lieux loués. Le bailleur informera au préalable le bailleur de ces modifications.

Si les locaux sont équipés de compteurs individuels, les dépenses relatives aux fournitures en cause sont réparties conformément aux consommations relevées et pour la part éventuelle incombant à l’ensemble des locataires selon le mode de répartition en vigueur dans l’immeuble. En cas d’impossibilité de procéder au relevé des index du fait du preneur, la consommation sera forfaitairement facturée par le bailleur.

Le bailleur se réserve le droit de modifier le système de relevés comme de faire poser des compteurs divisionnaires lorsque les locaux en sont dépourvus, tous les frais inhérents à cette installation étant alors à la charge du preneur.

Le preneur supporte à ses frais toute modification d’arrivée, branchement, installation intérieure ou tout remplacement de compteur pouvant être exigé par les prestataires de services.

5.2 Provisions sur charges

Le règlement des charges par le preneur se fera par le versement d’une provision fixée par le bailleur sur la base du budget de l’immeuble prévue chaque année. Le bailleur se réserve la faculté de modifier à tout moment le montant de ladite provision pour tenir compte de la fluctuation des charges.

La provision sera payable trimesriellement par tranches égales aux dates des paiements du loyer.

Si en fin d’exercice, les provisions versées se révèlent inférieures aux charges réelles, le preneur s’engage à rembourser, sur un premier appel du bailleur, toutes les sommes qui se révéleraient nécessaires pour en compenser le montant total.

Au cas où les provisions versées seraient supérieures aux charges réelles de l’année expirée, les sommes trop versées viendront en déduction des provisions de l’année en cours.

Le décompte de régularisation des charges est adressé au preneur qui dispose d’un délai de deux mois, à compter de la réception de l’avis d’échéance correspondant, pour le contester, délai pendant lequel les pièces justificatives sont tenues à sa disposition dans les locaux du bailleur. A défaut de contestation dans ce délai, le preneur est réputé avoir accepté l’apurement annuel.

A la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions facturées sera régularisé en fonction du relevé établi par le bailleur, son mandataire ou le syndic dans le cas d’une copropriété.

5.3 Montant de la provision

A la date de signature dudit bail, le montant de la provision sur charges sera de 48 782 euros hors taxes par an.

ARTICLE 7 -IMPOTS ET TAXES

7.1 Le preneur satisfera à toutes les charges de ville, de police ou de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, et en particulier acquittera la taxe professionnelle et tous autres impôts dont le bailleur est responsable à un titre quelconque et justifiera de leur acquit à toute réquisition et huit jours au moins avant le départ en fin de bail.

7.2 Le preneur remboursera au bailleur tous droits ou taxes afférent aux locaux loués alors même qu’ils seraient en principe à la charge du bailleur, et notamment, la taxe sur les locaux commerciaux, la taxe foncière, la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères et les frais de rôle y afférent, le cas échéant la contribution sur les revenus locatifs ainsi que tout impôt qui pourrait être créé ultérieurement de telle sorte que le loyer perçu soit net de toutes taxes.”

Contrairement à ce que fait valoir la société Club Champs Elysées, il est contractuellement prévu une clef de répartition des charges, au prorata des surfaces. La société preneuse allègue mais ne justifie pas en quoi cette clé de répartition, issue de surfaces établies par un géomètre comme cela ressort du rapport de la société AH Consultant serait inadaptée.

A ce titre, la société Club Champs Elysées ne peut valablement et exclusivement invoquer la teneur dudit rapport, établi non contradictoirement, et qui émet ce qu’il qualifie lui-même de “projections pour quantifier l’incidence des clefs de répartition” sans mettre en évidence une solution adaptée alternative.

S’agissant des régularisations de charges, les dispositions du bail n’imposent pas de délai à la bailleresse pour les communiquer à la société preneuse, de sorte que la société Geciter pouvait y procéder, dans le délai de la prescription quinquennale.

Par ailleurs, aux termes du contrat qui fait la loi des parties, les parties sont convenues que le preneur dispose d’un délai deux mois, à compter de la réception de l’avis d’échéance, pour contester la régularisation des charges, prévoyant qu’à défaut, il est réputé avoir accepté l’apurement annuel.

Il ressort des avis de charges versés aux débats et des conclusions de la société preneuse que les régularisations de charges ont été communiquées à la société Club Champs Elysées aux dates suivantes :

* Pour l’année 2016, le 12 avril 2018,

* Pour l’année 2017, le 26 février 2019,

* Pour l’année 2018, le 16 janvier 2020,

* Pour l’année 2019, le 19 novembre 2020,

* Pour l’année 2020, le 25 mars 2022,

* Pour l’année 2021, le 24 janvier 2023,

* Pour l’année 2022, le 1er octobre 2023,

Or la société Club Champs Elysées justifie avoir formé une première demande s’agissant des régularisations de charges par courrier électronique du 10 décembre 2020, de sorte qu’elle ne peut valablement contester les régularisations intervenues pour les années 2016, 2017 et 2018, qu’elle est contractuellement réputée avoir acceptées.

Pour le surplus de la contestation qui devra être circonscrite aux années postérieures, il ressort des conclusions de la société preneuse, que celle-ci réclame en premier lieu “l’annulation des provisions de charges et taxes ainsi que les honoraires de gestion, appelées jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus” et en conséquence le remboursement de la totalité des sommes versées à ce titre pour un montant total de 376 597,81 euros.

C’est à juste titre que la société Geciter reproche à la société Club Champs Elysées la généralité de cette demande, étant entendu que comme rappelé supra, aucun délai butoir n’a été contractuellement prévu pour la communication des régularisations de charge, que celles-ci sont intervenues dans un délai raisonnable et que l’ensemble des justificatifs a été mis à la disposition de la société preneuse, qui a mandaté la société AH Consultant pour les analyser, ce qui rend au demeurant sans objet la demande de communication de pièces formée par la preneuse. Etant ajouté sur cette demande que s’agissant de la régularisation pour l’année 2023, la bailleresse indique à juste titre dans ses dernières conclusions que celle-ci est prématurée.

Outre les développements d’ordre général figurant dans les conclusions de la société preneuse, qui conclut à une demande également globale rendant difficile la discussion contradictoire comme le fait valoir à bon droit la société Geciter, les points de contestation plus particulièrement soulevés par la société Club Champs Elysées sont les suivants :

* la refacturation des gros travaux (notamment pour l’année 2021), portant sur la chaufferie, les contrôles d’accès, le système de sécurité incendie et de la climatisation.

A ce titre cependant, et contrairement à ce que fait soutenir la société Club Champs Elysées, il ressort des stipulations contractuelles que seuls les travaux visés à l’article 606 du code civil sont contractuellement à la charge du bailleur, que le preneur est tenu de supporter le coût des autres travaux notamment ceux de l’article 605 du même code, le loyer étant en outre prévu “net de charges”.

* l’imputation des frais d’audit et d’honoraires à titre divers

Cette contestation n’est pas chiffrée et la société Club Champs Elysées n’explicite pas en quoi elle ne serait pas contractuellement tenue de ces charges, eu égard aux dispositions susvisées. Il ne fait en effet pas doute que la commune intention des parties a été de mettre à la charge du preneur l’ensemble des taxes et dépenses afférentes aux locaux loués et de procurer au bailleur un revenu locatif net de toute charges, en ce compris les frais et honoraires, notamment les frais de gestion du syndic. Etant rappelé que le bail en litige a été conclu à une date antérieure à l’entrée en vigueur du nouvel article L.145-40-2 du code de commerce (dite Loi Pinel du 18 juin 2014), date à laquelle le statut des baux commerciaux ne comportait aucune disposition spécifique relative à la répartition des charges et des réparations locatives qui relevait donc de la liberté contractuelle des parties.

* la refacturation des travaux de ravalement

Outre que ce poste n’est pas non plus chiffré, c’est à juste titre que la société Geciter soutient que le bail prévoit l’entretien des parties communes, dont fait partie le nettoyage de la façade, à la charge du preneur, les dépenses de ravalement de façade de l’immeuble dont dépend le local loué ne constituant pas des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil.

* la refacturation de l’eau froide à hauteur de 70% de la consommation de l’immeuble de « manière arbitraire ».

Compte tenu de la teneur des dispositions contractuelles, de l’activité exercée par la société preneuse et par les autres occupants de l’immeuble qui bénéficient de baux à usage de bureaux, cette répartition est cependant cohérente et conforme à l’engagement des parties ; c’est en outre à juste titre que la société Geciter fait soutenir que la société Club Champs n’a jamais demandé à sa bailleresse de bénéficier d’un compteur individuel.

S’agissant de la taxe foncière, la société Club Champs Elysées conteste d’une part la base de répartition, d’autre part l’absence de dégrèvement réclamé à l’administration du fait de la vacance des locaux loués pendant les périodes de fermeture administrative dues à la crise sanitaire pour les années 2020 et 2021.

Aux termes du I de l’article 1389 du CGI, les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties notamment en cas de non-exploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel.

C’est à juste titre que la société Geciter fait valoir que ce texte n’est pas applicable en l’espèce, la société Geciter n’exploitant pas elle-même les locaux et ne les ayant pas donnés en location munis du matériel nécessaire à leur exploitation.

S’agissant de la clef de répartition de la taxe foncière et de la TOM, outre les observations déjà développées supra, il sera relevé que la société Club Champs Elysées ne peut valablement solliciter l’annulation des sommes réclamées pour les années 2020, 2021 et 2022 soit une somme de 51 208,62 euros au seul motif que la clé de répartition ne serait pas explicitée, tout en reconnaissant que la charge de la taxe a été contractuellement transférée au preneur. Etant relevé que la clef de répartition a été faite selon les surfaces et qu’en l’état des pièces présentées, celle-ci paraît juste et cohérente au regard des obligations respectives des parties.

Au regard de ces éléments, l’ensemble des contestations de la société Club Champs Elysées soulevées au titre des charges et taxes sera donc rejeté.

Conclusion sur la dette locative à la date de l’acquisition de la clause résolutoire

Sous le bénéfice des observations susvisées et au regard des décomptes versés aux débats, la dette locative à la date du 8 octobre 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire, s’élève à la somme de 555 242,52 euros.

Sur les demandes de délai et de suspension de la clause résolutoire formées par la société Club Champs Elysées

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée et prononcée par une décision judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce la société Club Champs Elysées verse aux débats des documents comptables présentant des résultats déficitaires et soutient de façon contradictoire d’une part que la société Ken Group, holding de la société preneuse et “acteur historique et haut de gamme du secteur du fitness bien installé sur le marché parisien ” a pour priorité d’apurer la dette locative, d’autre part qu’elle est en difficulté financière.

Compte tenu de ces observations, de l’absence de garantie de paiement et de l’ancienneté et de l’importance de la dette, la demande de délai de la société Club Champs Elysées, et subséquemment celle de suspension des effets des clause résolutoire seront rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

La société Geciter demande au tribunal de fixer l’indemnité d’occupation due sur le fondement de l’article 1240 du code civil à compter du 8 octobre 2022, et subsidiairement du 1er janvier 2023, et jusqu’au 28 décembre 2023, date de libération des lieux, à la somme de 127 272,82 euros HT HC par trimestre, sollicitant l’application des dispositions de l’article 10.4 du bail qui stipule : “« L’indemnité d’occupation à la charge du Preneur, en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire du, ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location sans préjudicie du droit du Bailleur à indemnisation complémentaire, sur justification du préjudice effectivement subi, en raison notamment soit de l’importance du loyer de relocation, soit de la durée nécessaire à cette relocation ».

Décision du 02 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 20/09816 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS6HX

La société Club Champs Elysées ne fait pas d’observations particulières sur ce point, tout en contestant dans le décompte l’existence d’une indemnité d’occupation majorée.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation. En vertu de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d’office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, la société Club Champs Elysées occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 8 octobre 2022, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux, laquelle est intervenue le 28 décembre 2023.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, compte tenu du contexte lié à la crise sanitaire, et du préjudice subi par la bailleresse, il y a lieu de réduire d’office le montant de la clause pénale contractuelle en ce qu’elle est manifestement excessive et de dire que l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges.

Conclusion sur la dette locative au 28 décembre 2023

Sous le bénéfice des observations susvisées, la créance locative de la société Geciter envers la société Club Champs Elysées doit être fixée en principal comme suit :

— à hauteur de la somme de 555 242,52 euros selon décompte arrêté au 8 octobre 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire,

— à laquelle s’ajouteront les indemnités d’occupation échues au 28 décembre 2023, outre les charges,

— sous déduction des versements d’ores et déjà intervenus à compter du 9 octobre 2022, et des éventuels trop perçus de loyers suite à la révision telle que décidée par le juge des loyers commerciaux.

Sur les clauses pénales contractuelles

La société Geciter réclame la condamnation de la société Club Champs Elysées à lui payer une indemnité de 10% sur l’arriéré locatif dû, ainsi que le paiement des intérêts de retard dont le taux a été fixé conventionnellement à 1% par mois à compter de la mise en demeure du 25 avril 2020 au titre des clauses pénales contractuelles, demandes auxquelles s’oppose la société Club Champs Elysées invoquant son caractère non fondé et subsidiairement excessif.

En application des dispositions de l’article 1152 du code civil (devenu l’article 1231-5 visé par la défenderesse), le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

En l’espèce, la majoration de la somme due au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 10%, de même que celle des intérêts de la créance, apparaissent manifestement excessives dès lors que la bailleresse ne fait pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de la locataire, distinct de la somme due elle-même et des frais exposés pour son recouvrement et de la résiliation en justice du contrat ; or ce dernier préjudice est couvert par la mise à la charge de celle-ci dudit arriéré et desdits frais.

La clause pénale sera donc réduite d’office à hauteur de la somme forfaitaire de 5 000 euros s’agissant de l’indemnité de 10 % et la créance de la société Geciter portera intérêts au taux légal.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La société Geciter demande au tribunal de juger que le dépôt de garantie lui restera acquis conformément à l’article 10.3 du contrat de bail.

Or il résulte des stipulations contractuelles qu’à titre de garantie de toutes charges et conditions du bail, le preneur a remis le jour de la signature du contrat une garantie bancaire de 53 750 euros “en lieu et place du dépôt de garantie.” (Cf page 8 du contrat de bail)

La demande formée de ce chef par la société Geciter est donc sans objet et ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de remboursement de la remise en état de la terrasse

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Club Champs Elysées demande au tribunal de condamner la société Geciter à procéder à ses frais à la réinstallation de la terrasse déposée par la bailleresse à raison des travaux entrepris dans l’immeuble.

C’est à juste titre que la société Geciter s’oppose à cette demande, la société preneuse ayant quitté les locaux loués le 28 décembre 2023.

La société Club Champs Elysées sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande d’indemnisation de la société Club Champs Elysées au titre du préjudice de jouissance

La société Club Champs Elysées sollicite la condamnation de la société Geciter à lui payer la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts au titre des nuisances sonores subies courant janvier et février 2022 en raison des travaux d’ampleur entrepris dans l’immeuble qui l’ont empêchée d’accéder aux espaces extérieurs pendant la période du 25 octobre 2021 au 24 mai 2022.

La société Geciter oppose à cette demande, invoquant l’existence d’une clause de souffrance prévue dans le contrat de bail liant les parties ; elle ajoute que la jouissance de la terrasse par la société Club Champs Elysées ne résulte que d’une simple tolérance.

L’article 1719 3° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Il résulte des articles 1719 et 1724 du même code que si les parties peuvent expressément exclure toute indemnisation du preneur en cas de réparations sur la chose louée restreignant sa jouissance quelle que soit la durée des dites réparations, cette clause de souffrance ne peut être appliquée, sauf à priver l’obligation de garantie de jouissance paisible du bailleur de tout effet, que si les inconvénients causés par les opérations d’entretien et de réparation de l’immeuble ne sont pas anormaux et excessifs, la preuve d’une telle anormalité pesant, en application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, sur le demandeur à l’indemnisation.

En l’espèce, le contrat de bail, qui fait la loi des parties, stipule en son article 8.2.4 : “ Le Preneur souffrira, pendant toute la durée du bail, l’exécution dans les locaux de tous travaux de reconstruction, réparations et améliorations quelconques que le bailleur jugerait nécessaire sans pouvoir réclamer aucune indemnité ni diminution du loyer ci-après indiqué, alors même que ces travaux dureraient plus de quarante jours et quels que soient les inconvénients qui pourraient en résulter, ce par dérogation à l’article 1724 du code civil.

Il devra laisser corrélativement pénétrer dans les locaux le Bailleur, ses mandataires et techniciens.”

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des constats et échanges entre les parties que, nonobstant l’absence d’un droit de jouissance contractuellement convenu au bénéfice de la société Club Champs Elysées sur le jardin, la société Geciter a mis en oeuvre des mesures pour permettre aux adhérents du club d’accéder à une partie de celui-ci pendant les travaux.

La société Club Champs Elysées ne justifie pas que les inconvénients qu’elle a subis, inévitables compte tenu de l’ampleur du chantier, ont été anormaux et excessifs, de sorte que la clause de souffrance contractuellement convenue entre les parties a vocation à s’appliquer.

La demande de dommages et intérêts de la société Club Champs Elysées sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La société Club Champs Elysées qui succombe supportera la charge des dépens incluant le coût du commandement délivré le 8 septembre 2022.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société Geciter la somme de 5 000 euros.

Compte tenu du contexte de l’affaire, de l’ancienneté de la dette locative, de la libération des lieux par la SAS Club Champs Elysées et à défaut pour celle-ci de justifier d’éléments objectifs permettant de caractériser des conséquences manifestement excessives susceptibles de découler de l’exécution du présent jugement, la demande visant à voir écarter l’exécution provisoire, dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer de la SAS Club Champs Elysées,

Rejette la demande de la SAS Club Champs Elysées visant à voir prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la SASU Geciter le 8 septembre 2022,

En conséquence déclare valable le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 septembre 2022,

Déclare acquise au bénéfice de la SASU Geciter la clause résolutoire mentionnée dans le bail liant la SASU Geciter et la SAS Club Champs Elysées portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], à effet du 8 octobre 2022 à 24h,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la SAS Club Champs Elysées à la SASU Geciter du 9 octobre 2022 au 28 décembre 2023 au montant du dernier contractuel, majoré des charges et taxes,

Condamne la SAS Club Champs Elysées à payer à la SASU Geciter, sans tenir compte des versements d’ores et déjà intervenus à compter du 9 octobre 2022 et des éventuels trop-perçus de loyers suite à la révision telle que décidée par le juge des loyers commerciaux qui devront venir en déduction de la condamnation par compensation, la somme de 555 242,52 euros au titre des loyers, charges et taxes dus selon décompte arrêté au 8 octobre 2022, outre les indemnités d’occupation postérieures, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne la SAS Club Champs Elysées à payer à la SASU Geciter la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

Rejette le surplus des demandes en paiement de la SASU Geciter, en ce compris les demandes formées au titres des clauses pénales contractuelles,

Rejette la demande de la SASU Geciter formée au titre du dépôt de garantie,

Rejette la demande de la SAS Club Champs Elysées en paiement d’une indemnité d’éviction,

Rejette la demande de la SAS Club Champs Elysées visant à voir ordonner un aménagement des conditions d’exécution de ses obligations contractuelles,

Rejette la demande de communication de pièces de la SAS Club Champs Elysées,

Rejette la demande de la SAS Club Champs Elysées visant à voir ordonner l’annulation des provisions de charges, taxes et honoraires de gestion sur la période 2015 à 2023, soit la somme de 497.674,32 euros HT, à parfaire,

Rejette la demande de la SAS Club Champs Elysées visant à voir condamner la SASU Geciter à lui rembourser les provisions de charges, taxes et honoraires de gestion sur la période 2015 à 2022, soit la somme de 376.597,81 euros HT, à parfaire,

Rejette la demande de la SAS Club Champs Elysées d’annulation des sommes au titre de la taxe foncière pour les années 2020 à 2022, soit une somme de 51 208,62 euros HT,

Rejette la demande la SAS Club Champs Elysées visant à voir condamner la SASU Geciter à lui rembourser le coût résultant de la réinstallation de la terrasse d’un montant de 16 800 euros HT, à parfaire,

Rejette la demande de dommages et intérêts de la SAS Club Champs Elysées pour préjudice de jouissance,

Déboute la SAS Club Champs Elysées de sa demande de délai de paiement,

Condamne la SAS Club Champs Elysées à payer à la SASU Geciter la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Club Champs Elysées aux dépens en ce comprend le coût du commandement du 8 septembre 2022,

Rejette la demande de la SAS Club Champs Elysées visant à voir écarter l’exécution provisoire de droit,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 7] le 02 Octobre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME