TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/12362 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2YOS

AFFAIRE : M. [C] [Y] (M^e Sophie RICHELME-BOUTIERE)

— Mme [F] [Y]

(M^e Sophie RICHELME-BOUTIERE)

C/ M. [I] [P] (M^e Henri LABI)

— M. [S] [B] (M^e Laure CAPINERO)

— CABINET [R] (M^e Benjamin LAFON)

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Cécile JEFFREDO

Greffier : Madame Célia SANDJIVY, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 03 Mars 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition le 03 Mars 2025

Par M^me Cécile JEFFREDO, Juge

Assistée de Madame Célia SANDJIVY, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [C] [Y]

né le 31 Mai 1975 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [Y]

née le 19 Novembre 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [I] [P]

né le 27 Décembre 1946 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

CABINET [R], dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 3 août 2020, M. [I] [P] a vendu à Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] un appartement et une cave correspondant aux lots numérotés 16 et 11 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

L’acte de vente stipulait que le vendeur prendrait à sa charge le coût des travaux de copropriété votés au plus tard le 30 juin 2020.

Lors d’une assemblée générale du 18 décembre 2019, avait été votée des travaux de ravalement de façade d’un coût de 191 540,04 euros, outre des travaux privatifs à la charge de M. [I] [P] correspondant au remplacement de volets en PVC au profit de volets en bois, pour un coût de 9 751,50 euros.

L’ensemble de ces travaux avait été confié à M. [S] [B], architecte.

Par lettre du 21 avril 2021, M. et Mme [D], copropriétaires, ont mis en demeure Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] de leur restituer la cave investie par les acquéreurs et anciennement occupée par M. [I] [P].

Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] ont parallèlement été destinataires d’un appel de fond du 9 septembre 2021 d’un montant de 7 502 euros correspondant au coût supplémentaire induit par le changement des volets.

L’appel de fond a par la suite été annulé, Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] s’étant rapprochés directement d’un menuisier afin de réduire le coût afférent au changement des volets.

Afin de faire face à ce coût, Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] ont cependant contracté auprès de la CAISSE AGRICOLE un prêt personnel d’un montant de 5 200 euros au taux d’intérêt de 2,59%.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 janvier 2022, Mme [Z] [Y] et

M. [C] [Y], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure M. [I] [P] de leur payer le coût complémentaire du changement des volets, ainsi que les frais de désemcombrement et de serrurerie afférents à la cave réclamée par les époux [D].

M. [I] [P] n’ayant pas répondu favorablement à cette demande, Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] l’ont fait assigner, aux côtés de M. [S] [B] et du syndic de copropriété la SAS CABINET [R], par actes d’huissier du 12 décembre 2022, devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

— à titre principal, condamner M. [I] [P] à leur payer les sommes de :

* 5 164,50 euros à titre de dommages et intérêts,

* 431,11 euros en remboursement des frais induits par le prêt à la consommation,

— à titre subsidiaire, condamner in solidum la SAS CABINET [R] et M. [S] [B] à leur payer les mêmes sommes,

— en tout état de cause,

* condamner M. [I] [P] à leur rembourser la somme de 1 850,40 euros au titre des frais engagés par les consorts [Y] pour jouir de la cave n°4 rattachée au lot n°11,

* condamner in solidum M. [I] [P], M. [S] [B] et la SAS CABINET [R] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

* condamner tout succombant à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 15 février 2024, Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] maintiennent les demandes formulées aux termes de leur acte introductif d’instance.

Invoquant les articles 1217 et 1231-1 du code civil, Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] soutiennent que M. [I] [P] a manqué à son obligation contractuelle en s’abstenant de prendre à sa charge le coût supplémentaire du remplacement des volets, le principe de ces travaux ayant été voté en assemblée générale avant le 30 juin 2020. Ils expliquent que le chiffrage initial de ces travaux était entaché d’une erreur, en ce qu’il ne prenait en compte que le changement de 5 volets seulement, alors que l’appartement en compte 10.

Au soutien de leur demande subsidiaire dirigée à l’encontre de M. [S] [B] et la SAS CABINET [R], Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] citent les articles 1240 et 1241 du code civil. Ils énoncent d’une part que l’architecte a commis une faute en ne comptabilisant, dans son projet de travaux, que 5 volets à changer dans le bien de M. [I] [P] alors que ce dernier en comptait 10.

Ils soutiennent d’autre part que le syndic a également commis une faute dans l’accomplissement de sa mission en se contentant d’une lecture superficielle du projet proposé par M. [S] [B].

Ils exposent que ces fautes leur ont occasionné un préjudice matériel, consistant dans le surcoût des travaux demeuré à leur charges, augmentés des intérêts et frais induits par le prêt à la consommation. Ils énoncent encore avoir subi un préjudice moral, indiquant avoir dû se demener afin de s’acquitter du coût supplémentaire des travaux mis à leur charge, décrivant la situation comme source d’angoisse.

En ce qui concerne la cave, Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y], au visa de l’article 1240 du code civil, soutiennent que M. [I] [P] a commis une faute délictuelle en s’abstenant d’identifier correctement la cave objet de la vente. Ils contestent la thèse selon laquelle M. [I] [P] serait devenu propriétaire par usu capion du lot n°10 réclamé par les époux [D], estimant non réunies les conditions de la prescription acquisitive posées par les articles 2258 et 2272 du code civil. Ils exposent que cette faute leur a causé un préjudice matériel consistant dans les frais de déblaiement et de fermeture de la cave nouvellement investie.

Aux termes de ses conclusions n°2 notifiées le 15 janvier 2024, M. [I] [P] demande au tribunal de :

— débouter Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] de leurs demandes ;

— condamner Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,

— condamner Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au dépens.

M. [I] [P] expose s’être acquitté du coût du ravalement de façade et des travaux privatifs votés par l’assemblée générale du 18 décembre 2019, exécutant ainsi l’obligation mise à sa charge par l’acte de vente de payer le travaux décidés et votés avant le 30 juin 2020. Il conteste qu’une erreur de chiffrage initiale ait été commise, indiquant que les 10 volets apparaissent dans les documents annexés au procès–verbal de l’assemblée générale. M. [I] [P] indique que ce coût a été pris en compte dans le cadre de la négociation du prix de vente. Il soutient que l’appel de fond du 21 avril 2021 reçu par les époux [Y] correspond à des travaux supplémentaires décidés postérieurement à la vente, de sorte qu’il ne lui appartient pas d’en supporter le coût.

M. [I] [P] expose avoir toujours, comme son père avant lui dès 1946, occupé la cave désignée aux époux [Y] comme étant la sienne, de sorte qu’il pouvait se prévaloir de l’usu capion. Il soutient que l’erreur d’attribution alléguée par les demandeurs n’est pas démontrée.

Il justifie sa demande de dommages et intérêts par le caractère abusif de la procédure initiée par Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y].

Aux termes de ses conclsuions notifiées le 2 janvier 2024, M. [S] [B] demande au tribunal de:

— débouter Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] de leurs demandes,

— subsidiairement, condamner M. [I] [P] à le relever et garantir de toute condamnation,

— “les condamner” au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens distraits au profit de M^e Laure CAPINERO.

M. [S] [B] conteste avoir commis aucune faute. Il expose que, s’il avait été décidé initialement, de ne remplacer que les volets des fenêtres sur rue de l’appartement de M. [I] [P], il est apparu par la suite nécessaire, après que la vente soit intervenue, de changer les autres volets. Il soutient qu’aucune erreur de comptage ne peut lui être reprochée, ni encore moins un quelconque manquement à son obligation de conseil, les époux M. [S] [B], tiers au contrat, n’étant en tout état de cause pas créanciers de cette obligation.

Au soutien de sa demande de garantie dirigée contre M. [I] [P], M. [S] [B] invoque l’article 1240 du code civil, mais également l’enrichissement sans cause, désignant l’ancien propriétaire comme le véritable débiteur de l’obligation de paiement du coût du remplacement des volets.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 15 décembre 2023, la SAS CABINET [R] demande au tribunal de :

— débouter Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] de leurs demandes formées à son encontre,

— condamner Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndic soutient qu’aucune faute de sa part n’est démontrée, n’étant pas responsable des votes des copropriétaires en assemblée générale, ni des éventuelles erreurs de comptage commises par le maître d’oeuvre. Il ajoute que, compte tenu du caractère privatif des travaux litigieux, il n’avait pas pour mission d’en assurer le suivi.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 16 avril 2024.

Lors de l’audience du 20 janvier 2025, les conseils des parties ont été entendus en leurs observations, et l’affaire mise en délibéré au 3 mars 2025.

L’ensemble des parties ayant comparu, il sera statué par décision contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur les demandes indemnitaires en lien avec le coût supplémentaire des travaux

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est produit l’acte de vente conclue entre M. [I] [P] et Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] le 3 août 2020, portant sur les lots nos 16 et 11 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3]. Il a été stipulé en page 19 de cet acte que “le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 30 juin 2020 […]que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d’exécution […]. Le vendeur précise qu’au terme d’une assemblée générale tenue le 18 décembre 2019, des travaux 1/ de ravalement de façade ont été votés à réaliser par la société OMNIUM pour un montant de 191 540,04 € […] 2/ et des travaux privatifs dont une quote-part incombant à Monsieur [P] pour 9 751,50€ (volets extérieurs) […] Ces travaux sont entièrement à la charge de Monsieur [P] […]. Si postérieurement à la signature des présentes, lors de l’exécution des travaux ci-dessus votés, il s’avérait que des travaux complémentaires doivent être réalisés, ce surcoût serait à la charge des acquéreurs, qui le reconnaissent et l’acceptent.”

Selon le procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2019, les copropriétaires ont voté à l’unanimité la réalisation de travaux privatifs confiés à l’entreprise OMNIUM, concomitamment aux travaux de ravalement de façade, dont la quote part mis à la charge d’M. [I] [P] s’élevait à 9 751,50 euros. Le procès-verbal précise : “voir détail annexé au PV”. Les lectures croisées du devis proposé par la société OMNIUM (pièce n°2 des époux [Y]) et du document intitulé “35 Libération répartition privatifs” (pièce n°4 de M. [I] [P]) laissent apparaître que le coût de 9 751,50 euros correspondait, d’une part au remplacement de 5 volets donnant sur la [Adresse 9] (5x1441 euros TTC), et d’autre part à la mise en peinture de l’ensemble des 10 volets de l’appartement de M. [I] [P] (2 x 263 euros HT pour les volets 108/280cm et 7x218 euros HT pour les volets 108x230cm + 10% de TVA). Il y a donc lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires, sans commettre d’erreur quant au nombre de volets de l’appartement du défendeur, avait tranché en faveur de la remise en peinture de l’ensemble des volets et du remplacement de seulement 5 d’entre eux.

Ainsi, le montant réclamé aux époux [Y] dans l’appel de fond du 9 septembre 2021, afférent au remplacement des 5 autres volets, ne correspond-il pas à une rectification du chiffrage initial des travaux, mais à des travaux complémentaires, dont il n’est pas démontré qu’ils aient été votés avant le 30 juin 2020. Ainsi ce surcoût doit-il être supporté par les nouveaux propriétaires.

Les époux [Y] seront déboutés de leur demande d’indemnisation de leur préjudice matériel dirigée contre M. [I] [P].

Sur la demande subsidiaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il n’est pas démontré que l’architecte ait commis une erreur initiale quant au nombre de volets de l’appartement de M. [I] [P]. En effet, le chiffrage des travaux retenu lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2019 intégrait bien le coût de la remise en peinture de 10 volets pour le lot n°16. Il n’est pas non plus démontré que la décision postérieure du syndicat des copropriétaires, obéissant à des motifs incertains, de procéder au remplacement des 5 autres volets du même lot, soit en lien avec une faute de l’architecte. Aucune faute du même ordre n’est démontrée de la part du syndic.

En conséquence, il y a lieu de débouter les époux [Y] de leur demande d’indemnisation subsidiaire dirigée contre M. [S] [B] et la SAS CABINET [R].

Sur la demande indemnitaire consécutive à la réattribution de la cave

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’acte notarié du 3 août 2020 contient en page 4 une identification des biens objets de la vente, précisant que le lot n°11 consiste dans '‘une cave sise au sous-sol dans la partie médiane, côté [Adresse 8], portant l’indication ‘3e étage’ et le numéro 11 sur le plan”.

Cette description reprend celle figurant en page 8 du règlement de copropriété. Il a été également stipulé sur l’acte de vente : “Monsieur [P] a déclaré lors du compromis que ses parents avaient toujours occupés la cave portant la mention 1er étage, les parties ont apposés leurs signatures sur le plan annexé.”

Le plan évoqué dans l’acte de vente n’est pas produit par les parties.

La lecture du règlement de copropriété révèle que la cave portant la mention “1er étage” ne correspond pas au lot n°11, mais au lot n°9.

Ainsi M. [I] [P] a-t-il déclaré aux acquéreurs en amont de la vente qu’il occupait une cave différente de celle dont il justifiait de la propriété.

Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] ont donc bien été avertis que les clefs qu’allait leur remettre M. [I] [P] n’étaient pas celles de la cave objet de la vente (lot n°11) mais celles de la cave qu’il indiquait avoir toujours occupée.

Il appartenait ainsi aux acquéreurs, informés de la difficulté, de se renseigner sur l’état de la cave correspondant au lot n°11 objet de la vente.

Au reste,

En l’absence de faute de la part du vendeur, Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, aucune faute n’étant démontrée de la part des défendeurs, Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice ne peut dégénérer en abus que sous la réserve de la démonstration d’une faute, telle que l’intention de nuire.

En l’espèce, il n’est pas démontré que Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] aient commis une faute dans l’exercice de leur droit d’agir en justice.

M. [I] [P] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y], parties succombantes, seront condamnés aux entiers dépens de la présente procédure, avec recouvrement direct au profit de M^e Laure CAPINERO.

Ils seront en outre condamnés à payer à M. [I] [P] la somme de 1 300 euros et à la SAS CABINET [R] et M. [S] [B] la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en vertu des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

DÉBOUTE M. [I] [P] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] à payer à M. [I] [P] la somme de 1 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] à payer à la SAS CABINET [R] et M. [S] [B] la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] et M. [C] [Y] aux entiers dépens, avec recouvrement direct au profit de M^e Laure CAPINERO, avocat au barreau de Marseille,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA DEUXIÈME CHAMBRE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TROIS MARS DEUX MILLE VINGT-CINQ

LA GREFFIRE LA PRÉSIDENTE