TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI ; Monsieur [G] [P] ; Madame [O] [P]

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/05038 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75FI

N° MINUTE :

3-2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [O] [W] épouse [P], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

Délibéré le 08 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05038 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75FI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Se prévalant d’un contrat de location consenti à Monsieur [G] [P] et Madame [O] [W] épouse [P] sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a, par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, fait délivrer à ces derniers un commandement de payer la somme de 2905,97 euros, en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Par notification électronique du 28 octobre 2024, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 4].

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 25 avril 2025 à tiers présent au domicile, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [G] [P] et Madame [O] [W] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [P] et Madame [O] [W] épouse [P], et de tout occupant de leur chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;les condamner à lui payer la somme de 7597,06 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 1er mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer ;les condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 25 %, ainsi que les charges ;le condamner au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 28 avril 2025 à la préfecture de [Localité 4].

A l’audience du 28 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 10 227,74 euros au 15 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse. Il indique que les paiements du loyer courant ont repris depuis le mois d’août 2025, mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Il précise que les aides octroyées aux époux [P] ont été suspendues en septembre 2024 mais vont reprendre.

La fiche de diagnostic social et financier, reçue avant l’audience, a été portée à la connaissance des parties.

Monsieur [G] [P] et Madame [O] [W] épouse [P], assistés de leur fille, Madame [Z] [P], pour une meilleure compréhension du français, et de leur assistante sociale, sollicitent de rester dans le logement, notamment, pour que leurs trois enfants, dont une mineure, puissent demeurer ensemble. Ils proposent de régler 50 euros en plus du loyer mensuel. Ils indiquent avoir déposé un dossier de surendettement trois jours plus tôt, faisant état d’autres dettes, se présenter à tous les rendez-vous avec l’assistante sociale avec laquelle ils vont également solliciter l’octroi du fonds de solidarité logement en fonction du retour de la Banque de France pour leur dossier de surendettement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025, délibéré prorogé au 08 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou de prononcé de la résiliation judiciaire du bail à raison d’impayés avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du même code, quant à lui, dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 7 juillet 1989 dispose également que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, pour preuve de l’existence du bail consenti à Monsieur [G] [P] et Madame [O] [W] épouse [P], l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte de créance faisant apparaître les loyers et provisions pour charges appelés mensuellement et les règlements effectués par les locataires depuis le mois décembre 2022. Ce document indique, par ailleurs, une date d’entrée dans les lieux au 23 mai 2018.

Par ailleurs, il ressort des modalités de délivrance tant du commandement de payer du 28 octobre 2024 que de l’assignation du 25 avril 2025 que le nom des locataires a été constaté sur la boîte aux lettres et sur l’interphone, est confirmé par deux de leurs enfants présents dans l’appartement lors de la remise des différents actes.

En outre, Monsieur [G] [P] et Madame [O] [W] épouse [P] comparants lors de l’audience du 28 octobre 2025 n’ont pas contesté leur qualité de locataires.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir l’existence du bail allégué et l’obligation des défendeurs au paiement des sommes appelés par le bailleur.

S’agissant des manquements des débiteurs à leurs obligations contractuelles, il convient de relever qu’il ressort du décompte produit par le bailleur que les loyers et charges ont été payés irrégulièrement depuis janvier 2023, que le compte locataire est débiteur depuis cette date, et que la dette locative s’élève, au jour de l’audience, à la somme de 10 227,74 euros, ce qui n’est pas contesté par les défendeurs. Un commandement de payer la somme de 2905,97 euros, en principal, au titre de l’arriéré locatif a été notifié par voie de commissaire de justice aux locataires le 25 octobre 2024, sans que ces derniers ne procèdent au règlement de leur dette.

Pour autant, il ressort également du décompte fourni que, d’une part, les époux [P] ont procédé à certains règlements, bien qu’irréguliers, depuis janvier 2023 ; qu’ils ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juin 2025, à l’exception d’un rejet de prélèvement pour le mois de juillet, soit quatre échéances courantes réglées en amont de l’audience ; et qu’ils ont effectué de nombreuses démarches pour régulariser leur situation comme cela ressort du diagnostic social et financier produit en amont de l’audience, ainsi que de la présence de leur assistante sociale à l’audience et de la fourniture de nombreuses pièces justificatives.

Il convient, par ailleurs, de relever que si le bailleur ne se prévaut pas d’une clause résolutoire insérée au bail, qui aurait permis de faire bénéficier aux preneurs des dispositions particulières et protectrices de la loi du 7 juillet 1989 quant à l’octroi de délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, c’est parce que le contrat de bail n’a pas été retrouvé et produit par le bailleur.

Enfin, si la dette est élevée et le montant mensuel proposé par les défendeurs pour apurer leur dette ne pourra suffire, à lui seul, à apurer la dette dans le délai maximal de 24 mois sans un paiement extrêmement conséquent à la dernière échéance, il est également précisé par le bailleur que les aides sociales vont reprendre, ce qui permettra aux défendeurs de régler davantage chaque mois, et le fonds de solidarité logement devrait également être sollicité, permettant une diminution de la dette.

Dès lors, si les manquements à leurs obligations contractuelles des preneurs sont incontestables, ils ne justifient pas, au regard de l’ensemble des circonstances évoquées, à justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Par conséquent, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH sera débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu avec Monsieur [G] [P] et Madame [O] [W] épouse [P], et il n’y a donc pas lieu de condamner ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Sur le montant de la dette

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, l’article 220 du code civil prévoit une solidarité entre époux pour toutes les dettes ménagères.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH que les époux [P] sont redevables de la somme de 10 227,74 euros au 20 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse. Les époux [P], comparants à l’audience, ne contestent ni le montant de la dette.

Par ailleurs, même en l’absence de production d’un contrat de bail prévoyant une clause de solidarité, il ressort des pièces produites aux débats, notamment par les époux [P] que ces derniers sont bien mariés, si bien qu’ils sont tenus solidairement de cette dette locative, s’agissant d’une dette ménagère.

Par conséquent Monsieur [G] [P] et Madame [O] [W] épouse [P] seront condamnés, solidairement, au paiement de la somme de 10 227,74 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 2905,97 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [G] [P] et Madame [O] [W] épouse [P] demandent à pouvoir solder leur dette en versant 50 euros par mois. Au regard des éléments précédemment évoqués concernant les efforts réalisés par les époux [P] pour apurer leur situation financière et les éléments produits quant à leur situation économique et financière, il y a lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement, selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

L’attention des locataires est toutefois appelée sur le fait que cet échéancier doit être respecté et s’ajoute au loyer courant, et qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi par la créancière d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, quant à lui, prévoit que les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, chacune des parties a vu certaines de ses demandes prospérer. Par conséquent, il conviendra que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens.

Il convient également, et par conséquent de débouter l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

REJETTE la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre lui et Monsieur [G] [P] et Madame [O] [W] épouse [P] concernant le logement situé [Adresse 3] ;

DÉBOUTE, de fait, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de paiement au titre d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] et Madame [O] [W] épouse [P], solidairement, à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 10 227,74 euros (dix mille deux cent vingt-sept euros et soixante-quatorze centimes), selon décompte arrêté au 20 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 2905,97 euros (deux mille neuf cent cinq euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [G] [P] et Madame [O] [W] épouse [P] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 50 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi par la créancière d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection