TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/00823 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DM32

Plaidoirie le 04 Novembre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDERESSE

Madame [I] [S]

née le 03 Octobre 2003 à BOURGOIN-JALLIEU (38300)

125 rue de la Libération

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 20 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 17 septembre 2024, consenti par la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, Madame [I] [S] a pris en location un logement situé 125 Rue de la libération montée n°1 -38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 406,10 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 27 mars 2025, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à Madame [I] [S] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 3 806,98 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a signalé le 25 mars 2025 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de Madame [I] [S].

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 17 juillet 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2025, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a assigné Madame [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Au principal,

Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 17 septembe 2024 entre la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES et Madame [I] [S] ;Subsidiairement,

Prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés de la locataire à ses obligations de payer les loyers et charges à leur échéance ;

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de Madame [I] [S] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;Condamner Madame [I] [S] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES la somme de 9 184,07 euros montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 4 juillet 2025 sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 27mars 2025 sur la somme de 3 806,98 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;Condamner Madame [I] [S] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES une indemnité d’occupation mensuelle d"un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire,

Juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes ;Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner Madame [I] [S] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES la somme de 380 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [I] [S] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 novembre 2025 en présence de la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 12 671,26 € suivant décompte arrêté au 23 octobre 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Madame [I] [S] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Madame [I] [S] a été autorisée à transmettre ses pièces justificatives par note en délibéré avant le 02 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la note en délibéré

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est à la demande du président.

Or, lors des débats le 04 novembre 2025, le juge des contentieux de la protection a autorisée la production de pièces, pendant le cours du délibéré, afin de permettre à Madame [I] [S], d’apporter la preuve de ses allégations.

En l’espèce, il apparaît que Madame [I] [S] n’a communiqué aucune pièce justificative.

Par conséquent, il y a lieu de tirer les conséquences de l’absence de production des pièces par Madame [I] [S].

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES justifie du signalement de la situation d’impayés de Madame [I] [S] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 17 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

(Aussi, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose : " De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ".)

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 17 septembre 2024 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que Madame [I] [S] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de septembre 2024.

Au vu de ces impayés, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à Madame [I] [S], le 27 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de six semaines courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 09 mai 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 23 octobre 2025 à la somme de 12 671,26 €, au paiement de laquelle Madame [I] [S] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Madame [I] [S] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 09 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les six semaines suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [I] [S] a comparu lors de l’audience au cours de laquelle elle a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES ainsi que l’absence de justificatif de sa situation financière l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [S], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 09 mai 2025 ;

DIT que Madame [I] [S] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [I] [S] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 125 Rue de la libération montée n°1 – 38300 BOURGOIN-JALLIEU ;

AUTORISE la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 09 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [I] [S] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Madame [I] [S] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES la somme de 12 671,26 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [S] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION