TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

08 JUILLET 2025

N° RG 24/06827 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQ5F

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, GML IMMO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 890 457 641 dont le siège social est situé [Adresse 6] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sophie BILSKI de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Adeline DASTE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [D] [H]

demeurant [Adresse 10],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [J] [H]

demeurant [Adresse 10],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 11 Décembre 2024 reçu au greffe le 13 Décembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Avril 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 08 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [D] et Mme [H] [J] sont propriétaires indivis des lots n°838 et 890 de l’immeuble de la résidence [Adresse 8], sis [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 9] soumis au régime de la copropriété.

Faisant grief à M. [H] [D] et Mme [H] [J] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], sis [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 9] (ci-après le syndicat des copropriétaires), par l’intermédiaire de son syndic, la société GML IMMO, leur a adressé plusieurs mises en demeure dont la dernière, par l’intermédiaire de son conseil par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 octobre 2024.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société GML IMMO, a, par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, fait assigner M. [H] [D] et Mme [H] [J] devant le tribunal de céans, lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner solidairement M. [H] et Mme [H] à lui payer les sommes suivantes :

—  16.985,13 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au

1er octobre 2024 avec intérêt légal à compter du 4 octobre 2024,

—  1.295,94 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement M. [H] et Mme [H] aux dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’assignation n’a pu être remise à M. [H] [D] et Mme [H] [J] et il a été procédé aux formalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile. Ils n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils participent également aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les décisions des assemblées générales sont exécutoires de plein droit tant qu’elles n’ont pas été annulées par une décision de justice devenue définitive. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété ainsi que la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire indivis de Monsieur [H] [D] et Madame [H] [J],

une mise en demeure adressée par le conseil du syndic aux défendeurs en date du 4 octobre 2024 pour un montant de 18.281,07 euros, retournée avec la mention destinataire inconnu à cette adresse,

— un relevé de compte sur la période courant du 2 novembre 2020 au 1er octobre 2024 pour un solde débiteur de 18.281,07 euros, appels de charges et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, mélangeant les charges avec des frais de mise en demeure, de sommation, de “constitution avocat”,

— des extraits du grand livre pour les exercices 2022,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2022 (troisième trimestre 2022) au 31 décembre 2024 (quatrième trimestre 2024),

— le contrat de syndic conclu le 10 juin 2024, prenant effet le 11 juin 2024 et prenant fin le 30 juin 2025,

— des factures de frais de syndic au titre de mises en demeure et sommation,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

2 juillet 2021, 22 septembre 2022, 26 juin 2023, 10 juin 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 voté les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— une attestation de non recours pour les assemblées générales des

2 juillet 2021, 22 septembre 2022, 26 juin 2023, 10 juin 2024,

— un extrait du règlement de copropriété dont l’article 10 portant sur la solidarité entre indivisaires.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de M. et Mme [H] au paiement d’une somme de 16.985,13 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024.

Il convient de relever que le décompte informatique n’est pas à lui seul suffisant pour justifier d’une demande de charges de copropriété impayées.

Il en résulte que les charges réclamées pour la période antérieure au

1er juillet 2022, lesquelles ne sont pas justifiées par des documents comptables probants, notamment par des appels de fonds trimestriels qui seuls permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de leur quote-part, ne seront pas retenues. Ces charges s’élèvent à la somme de 7.756,12 euros.

En revanche, les charges pour la période courant du 1er juillet 2022 au

1er octobre 2024, qui sont justifiées par des appels de fonds trimestriels confortés par les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les comptes des exercices considérés, seront retenues.

Il sera en outre relevé que les défendeurs n’ont justifié d’aucun paiement des charges réclamées par le syndicat.

En conséquence, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété s’établit à 9.229,01 euros (16.985,13 euros – 7.756,12 euros).

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.229,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, appels de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

M. [H] [D] et Mme [H] [J] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.295,94 euros au titre des frais de recouvrement.

Cependant, l’examen des pièces produites fait apparaître les éléments

suivants :

Concernant les frais non justifiés par un acte ou une facture :

— Les frais de mise en demeure pour 144 euros, 102 euros et 102 euros ne sont pas justifiés. En effet, le syndicat des copropriétaires ne produit ni du contrat de syndic applicable à cette période pour en vérifier la tarification, ni ne justifie du caractère nécessaire de ces multiples diligences à la même date. Il n’est pas davantage démontré que ces actes constituent des mises en demeure distinctes au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ni le respect des formes requises par l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

— De même, les frais de sommation du 23 janvier 2023 pour 250 euros et de commissaire de justice au titre de cette sommation pour 212,94 euros ne sont pas étayés par les actes ou factures pertinents.

— Concernant les frais non nécessaires au recouvrement :

— La somme de 410 euros au titre de « constitution avocat » ne constitue pas un frais nécessaire de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant d’honoraires d’avocat relevant le cas échéant de l’article 700 du code de procédure civile.

— Concernant les frais de syndic non prouvés :

— Les frais du syndic au titre de la mise en demeure datée du 9 novembre 2022 et de la relance du 2 décembre 2022 ne peuvent être retenus, le contrat de syndic produit ne couvrant pas cette période, ce qui empêche tout contrôle du tribunal sur la légitimité et le montant de ces frais.

Après déduction des sommes non justifiées, non nécessaires ou non conformes aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aucun frais de recouvrement n’est justifié par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis près de quatre ans a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner solidairement les époux [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les intérêts légaux

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’application des intérêts légaux sur la somme des charges dues à compter du 4 octobre 2024.

Cependant, la mise en demeure en date du 4 octobre 2024 étant revenue avec la mention « destinataire inconnu à cette adresse », elle n’a pas pu valoir mise en demeure.

Ainsi, l’assignation en justice, délivrée par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, vaut mise en demeure et fait courir les intérêts légaux.

Il convient donc de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires s’agissant de l’application des intérêts légaux sur la somme de 9.229,01 euros, à compter du 11 décembre 2024.

Sur les dépens

M. [H] [D] et Mme [H] [J], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [H] [D] et Mme [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sis [Adresse 2], [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne solidairement Monsieur [H] [D] et Madame [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], sis [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

—  9.229,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au

1er octobre 2024, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt légal à compter du 11 décembre 2024 ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], sis [Adresse 3] [Adresse 5] [Localité 9], du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], sis [Adresse 3] [Adresse 5] [Localité 9], de sa demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne solidairement Monsieur [H] [D] et Madame [H] [J] aux dépens de l’instance ;

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 JUILLET 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT