TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

13 MARS 2025

N° RG 24/01739 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQ2Y

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.R.L.U. DISC’KING IMMO C/ [G] [H]

DEMANDERESSE

S.A.R.L.U. DISC’KING IMMO, société à responsabilité limitée unipersonnelle au capital de 100 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 503 348 138, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Edith Neto-Mancel, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 109, M^e Eliaou-Marc Chiche, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C0931

DEFENDERESSE

Madame [G] [H], née le 25 septembre 1996 à [Localité 6], entrepreneur individuel ayant le siège de son entreprise [Adresse 3] à [Adresse 4] [Localité 1], identifié sous le numéro SIREN 924 296 874

défaillante

Débats tenus à l’audience du 30 janvier 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Virginie Duminy, greffier, lors des débats, et de Romane Boutemy, greffier placé, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 30 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2023, la société Disc’king Immo a consenti à Madame [G] [H], entrepreneur individuel, un bail commercial portant sur des locaux situés au 1er étage du centre commercial [Adresse 7] à [Localité 8] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2023 moyennant un loyer annuel de 3 600,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 4 juillet 2024, la société Disc’king Immo a fait signifier à Madame [G] [H] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 1 680,00 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, la société Disc’king Immo a fait assigner Madame [G] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 30 janvier 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société Disc’king Immo demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 30 novembre 2023, par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce à compter du 4 août 2024 ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de Madame [G] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— l’autoriser à séquestrer les meubles et objets garnissant les lieux, à défaut d”enlèvement volontaire, dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de Madame [G] [H] ;

— condamner Madame [G] [H] à lui payer :

— la somme de 8 780,00 € a titre des loyers et provisions sur charges impayés ;

— la somme de 578,00 € due au titre de l’indemnité forfaitaire due en vertu de la clause résolutoire du bail, assorties des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024, date du commandement de payer ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé de la décision au double du loyer en cours, soit une somme mensuelle, TVA comprise et hors charges, de 720,00 €, et condamner Madame [G] [H] à lui payer cette somme ;

— condamner Madame [G] [H] à lui payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement.

Assignée à l’étude, Madame [G] [H] n’a pas constitué avocat.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d’appel, il est statué, en vertu de l’article 473 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire alors même que Madame [G] [H], ni représentée ni comparant, n’a pas été citée à sa personne.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de Madame [G] [H] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 30 novembre 2023 entre la société Disc’king Immo et Madame [G] [H] comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 4 juillet 2024 à Madame [G] [H] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 1 680,00 € selon décompte annexé à l’acte.

Il ressort d’un décompte circonstancié au 12 novembre 2024 produit par la demanderesse que Madame [G] [H] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 août 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [G] [H] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société Disc’king Immo à compter du 5 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Disc’king Immo verse aux débats un extrait du compte de Madame [G] [H] arrêté à la somme de 3 780,00 € au 12 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

L’obligation de Madame [G] [H] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société Disc’king Immo.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024, date de la délivrance du commandement de payer, sur un montant de 1 680,00 € et à compter du 5 décembre 2024, date de délivrance de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société Disc’king Immo au titre d’une indemnité forfaitaire de 10 % et de la fixation d’une indemnité d’occupation au double du montant du loyer s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

Madame [G] [H], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juillet 2024.

L’équité commande de condamner Madame [G] [H] à payer à la société Disc’king Immo la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 30 novembre 2023 entre la société Disc’king Immo et Madame [G] [H] portant sur les locaux situés au 1er étage du centre commercial [Adresse 7] à [Localité 8] (Yvelines), avec effet au 4 août 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, Madame [G] [H] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [G] [H] à payer à la société Disc’king Immo une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 5 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons Madame [G] [H] à payer à la société Disc’king Immo la somme provisionnelle de 3 780,00 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 12 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur un montant de 1 680,00 € et à compter du 5 décembre 2024 pour le surplus ;

Condamnons Madame [G] [H] à payer à la société Disc’king Immo la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons Madame [G] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 juillet 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Romane Boutemy Eric Madre

Greffier Vice-président