MINUTE N°

N° RG 24/00255 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFLV

S.D.C. De l’immeuble sis [Adresse 2]

C/

Madame [K] [B]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 9]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Avril 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son représenté par son syndic la société par actions simplifiée IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 13] sous le numéro B 529 196 412 – dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en son agence de [Localité 12], domiciliée au [Adresse 7]

Représeentée par Maître Brune ADANI, avocat au barreau du VAL D’OISE, substitué par Maître Alice THEVENARD, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [K] [B], née le 02 février 1979 à [Localité 10] (Val-d’Oise – 95) – demeurant [Adresse 6]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Bruno ADANI

1 copie certifiée conforme à : Madame [K] [B]

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2023, le Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 4] à SARTROUVILLE (78 500), pris en la personne de son Syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner Madame [K] [B], devant ce Tribunal aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

• 5 080,60 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés ainsi que frais de recouvrement, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2021, date de la mise en demeure ;

• 1 500 € à titre de dommages et intérêts ;

• 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les dépens, incluant le coût de l’inscription d’hypothèque et celui de la sommation de payer ;

• en disant qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du Tribunal du 6 juin 2023.

A l’audience du 6 juin 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 novembre 2023, à la demande du Conseil du Syndicat Des Copropriétaires.

A l’audience du 7 novembre 2023, le Syndicat Des Copropriétaires n’a été ni présent, ni représenté. Madame [K] [B] a comparu en personne.

Par décision en date du 7 novembre 2023, le Magistrat présidant l’audience a procédé à la radiation de l’affaire.

Par courrier en date du 14 juin 2024, le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires a sollicité le rétablissement de l’affaire, en exposant que le Syndic était dans l’attente de l’approbation des comptes 2022 et du renouvellement de son mandat qui est intervenu lors de l’assemblée générale du 9 février 2024 pour expliquer son absence à l’audience du 7 novembre 2023.

Les parties ont donc été convoquées par le Greffe à l’audience du 11 février 2025.

A l’audience du 11 février 2025, le Syndicat Des Copropriétaires a été représenté par son Conseil qui a actualisé le montant de sa créance en principal pour la porter à la somme de 3 522,03 € incluant 2 009,14 € de frais de recouvrement.

Madame [K] [B] a comparu en personne. Elle a indiqué qu’elle a effectué en juin 2022 un règlement de 362,62 € qui n’apparaît pas dans les décomptes produits par le Syndicat Des Copropriétaires. Elle a présenté au Tribunal ainsi qu’au Conseil du Syndicat Des Copropriétaires un état des virements qu’elle a effectués au bénéfice du Syndic entre mars et juin 2022 mentionnant ce virement ainsi qu’un extrait de son compte bancaire le faisant apparaître en débit en date du 1er juin 2022, le compte bancaire de Madame [B] étant créditeur. Madame [B] a ajouté qu’elle a cherché à de nombreuses reprises à se connecter à son interface sur le site IMMO DE FRANCE, mais qu’elle n’y est pas parvenue, malgré les demandes qu’elle a faites auprès du Syndic et qu’elle a elle-même mis en place un échéancier pour apurer ses retards de paiement. Elle s’est donc déclarée opposée aux demandes de frais de recouvrement formulées par le Syndicat Des Copropriétaires.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et travaux de copropriété :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 14] verse aux débats :

• le relevé de propriété des lots appartenant à Madame [K] [B] ;

• les appels de charges et travaux du 2ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2025 ;

• les procès-verbaux des assemblées générales en date des 15 février 2021, 16 décembre 2021 et 9 février 2024 portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2020, 2021, 2023 et 2024 ;

• le décompte de la créance depuis le 1er avril 2021, arrêté à la date du 8 janvier 2025 ;

• la mise en demeure du 2 novembre 2021, la relance du 23 novembre 2021 et la sommation de payer du 18 mars 2022 ;

• les Contrats de Syndic en vigueur du 15 février 2021 au 14 février 2022 et du 9 février 2024 au 30 septembre 2025.

De son côté, Madame [K] [B] a justifié avoir effectué le 1er juin 2022 un virement de 362,62 € au bénéfice du Syndic, la société IMMO DE FRANCE dont le montant n’apparaît pas dans le décompte de la créance produit par le Syndicat Des Copropriétaires. Les échanges intervenus entre Madame [B] et le Syndic permettent également de constater qu’en juillet 2022, une représentante du Syndic a reconnu qu’il existait un problème lié aux encaissements.

Il ressort de ces éléments que Madame [K] [B] reste devoir, après déduction de la somme de 362,62 € et hors frais de recouvrement sur lesquels il sera statué ci-après, celle de 1 224,58 € au titre des charges et travaux de copropriété, arrêtés à la date du 8 janvier 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de mise en demeure, de relance, de sommation de payer, de mise au contentieux, de constitution d’hypothèque, d’assignation et d’honoraires d’avocat.

Madame [K] [B] a contesté les frais de recouvrement sollicités par le Syndicat Des Copropriétaires au motif qu’elle a rencontré des difficultés à se connecter à son interface sur le site du Syndic pour pouvoir procéder au paiement de ses charges et travaux de copropriété. Pour en justifier, Madame [B] a communiqué les échanges de courriel qu’elle a eus avec le Syndic à compter d’avril 2021 concernant ces difficultés de connexion. Madame [B] a également fait état de l’échéancier de paiement qu’elle a elle-même proposé pour apurer sa dette de charges et travaux de copropriété.

Si Madame [B] justifie avoir fait part au Syndic à plusieurs reprises de ses difficultés de connexion, ces dernières ne peuvent à elles seules expliquer l’arriéré de charges et travaux qui s’est constitué, d’autres modes de paiement pouvant être utilisés dans l’attente de la résolution des difficultés de connexion.

De même, si Madame [B] a procédé à des paiements en sus de ses charges et travaux de copropriété courants destinés à apurer sa dette, c’est surtout le règlement par chèque qu’elle a effectué le 3 mai 2023, d’un montant de 2 128,16 €, soit postérieurement à l’assignation du 5 avril 2023, qui a permis d’en réduire significativement le montant.

En conséquence, il ne peut être reproché au Syndicat Des Copropriétaires d’avoir mis en œuvre les procédures destinées à procéder au recouvrement des charges et travaux de copropriété qui restaient impayés.

La demande du Syndicat Des Copropriétaires au titre des frais de recouvrement sera donc appréciée au regard des règles en usage en la matière.

• Frais de mise en demeure et de relance

Aux termes du Contrat de Syndic en vigueur, lors de leur envoi, les mises en demeure sont facturées aux copropriétaires concernés 48,45 TTC et les relances 37,98 € TTC.

En l’espèce, le Syndicat Des Copropriétaires justifie de l’envoi d’une lettre de mise en demeure, à Madame [B] le 2 novembre 2021, et d’une lettre de relance, le 23 novembre 2021.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande à hauteur de 86,43 € (48,45 € + 37,98 €).

• Frais de sommation de payer

Le coût de ces frais étant dûment justifié par le Syndicat Des Copropriétaires, il sera fait droit à sa demande pour leur montant, à savoir 150,99 €.

• Frais de constitution d’hypothèque

Le Syndicat Des Copropriétaires sollicite des frais de constitution d’hypothèque pour un montant de 177,93 €, mais sans justifier de la constitution effective d’une hypothèque sur les lots appartenant à Madame [B].

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat Des Copropriétaires à ce titre.

• Frais de mise au contentieux

Aux termes des Contrats de Syndic, la facturation de frais de constitution, de transmission et de suivi des dossiers confiés aux commissaires de justice et avocats n’est prévue qu’en cas de diligences exceptionnelles. En outre, la constitution, la transmission et le suivi des dossiers confiés aux commissaires de justice et avocats constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que les Contrats de Syndic prévoient une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat Des Copropriétaires concernant les frais de mise au contentieux, soit 343,17 € x 2 = 686,34 €.

• Frais d’assignation et d’avocat

Ces frais ne sont pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais des dépens et des frais irrépétibles au sens des articles 695 et 700 du code de procédure civile sur lesquels il sera statué ci-après.

Les frais de recouvrement pouvant être mis à la charge de Madame [B] représentent donc le montant total de 237,42 € (86,43 € + 150,99 €).

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En n’ayant pas procédé au paiement de ses charges et travaux de copropriété en temps voulu au motif qu’elle ne pouvait pas se connecter à son interface sur le site du Syndic, Madame [B] a commis une faute, qui a causé au Syndicat Des Copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires. Toutefois, Madame [B] ayant régularisé en grande partie sa dette de charges et travaux de copropriété, puisque celle-ci, à la date du 8 janvier 2025, s’élève à la somme de 1 224,58 €, les dommages et intérêts qui seront alloués au Syndicat Des Copropriétaires seront fixés à la somme de 100 €.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire :

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat Des Copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 € lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le jugement sera assorti de plein droit de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile et il sera dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [B] à payer au Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Adresse 15]), pris en la personne de son Syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, les sommes de :

• 1 224,58 € au titre des charges et travaux de copropriété, arrêtés à la date du 8 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

• 237,42 € au titre des frais de recouvrement, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

• 100 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [K] [B] à verser au Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 16], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE, la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’il n’y pas lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE les parties, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, le 10 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire