RÉFÉRÉ

Min N° 25/00364

N° RG 25/00762 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDG2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 09 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Madame [C] [N] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [D]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat signé le 19 juillet 2024, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT a donné à bail à M. [Y] [D] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 289,20 euros et 155,96 euros de provision sur charges.

Par acte sous seing privé du même jour, dit « accessoire » au bail d’habitation précité, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT a donné à bail à M. [Y] [D] un emplacement de stationnement aérien (n°PA0095) situé [Adresse 10] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 4,80 euros hors provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme de 1.354,44 euros, visant les clauses résolutoires des baux, au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception du 26 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, la SEM DU PAYS DE MEAUX HABITAT a fait assigner M. [Y] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux,

— ordonner son expulsion,

— condamner M. [Y] [D] à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

—  2.873,02 euros au titre de l’arriéré locatif,

— Une indemnité mensuelle d’occupation,

— outre les dépens, 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 23 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT, représentée par Madame [C] [N], munie d’un pouvoir régulier remis à l’audience, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.556,23 euros arrêtée au 24 octobre 2025. Elle précise que le dernier règlement date du mois d’août 2025.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à l’étude du commissaire de justice, M. [Y] [D] n’est ni présent, ni représenté à l’audience.

Le juge a invité le bailleur à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [Y] [D], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

1/3

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT produit un décompte démontrant que M. [Y] [D] reste lui devoir, frais déduits (125,23 euros de frais de procédure), la somme de 3.556,23 euros à la date du 24 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Y] [D], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3.556,23 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).

Sur la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 26 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition des clauses résolutoires

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus le 19 juillet 2024 contiennent des clauses résolutoires (article n°7 concernant le logement et article n°10 concernant l’emplacement de stationnement) reprenant les dispositions de l’article 24 I précité.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant ces clauses a été signifié le 28 février 2025, pour la somme en principal de 1.354,44 euros.

Selon le relevé de compte locatif, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 12 avril 2025.

En conséquence, les baux se trouvent résiliés depuis cette date et le défendeur est occupant sans droit ni titre des lieux initialement loués.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce par référence à la valeur locative des biens.

2/3

En l’espèce, M. [Y] [D] est occupant sans droit ni titre depuis le 12 avril 2025. Il convient donc le condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 12 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable l’action de la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2024 entre la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT, d’une part, et M. [Y] [D], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 5] à [Localité 8], sont réunies à la date du 12 avril 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2024 entre la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT, d’une part, et M. [Y] [D], d’autre part, concernant un emplacement de stationnement aérien (n°PA0095) situé [Adresse 10] à [Localité 9] sont à la date du 12 avril 2025 ;

CONSTATONS la résiliation des baux à compter de cette date ;

ORDONNONS, en conséquence, à M. [Y] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Y] [D], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [Y] [D] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 3.556,23 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse ;

CONDAMNONS M. [Y] [D] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion;

CONDAMNONS M. [Y] [D] aux dépens ;

DEBOUTONS la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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