Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 11 avril 2025, n° 22/00706

TJ Versailles 11 avril 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des dispositions relatives aux baux commerciaux
La cour a jugé que le congé délivré par lettre recommandée était nul, car il ne respectait pas la forme exigée par la loi.
Rejeté
Paiement de loyers indus
La cour a constaté que la société ne justifiait pas le paiement des loyers qu'elle prétendait indus.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a jugé que le non-paiement des loyers constituait une cause suffisante pour ordonner l'expulsion.
Accepté
Arriérés de loyers
La cour a constaté que la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] devait des loyers impayés, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation
La cour a jugé que la société ARTS ESPACES VERTS avait droit à une indemnité d'occupation jusqu'à l'expulsion effective de la société LES JARDINIERS DE [Localité 4].

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 11 avr. 2025, n° 22/00706
Numéro(s) :	22/00706
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien GIBIERStephane ARCHANGE
Cabinet(s) :	SELARL GIBIER - FESTIVI - RIVIERRE - GUEPIN
Parties :	La société LES JARDINIERS DE [ Localité 4 ] c/ La société ARTS ESPACES VERTS

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 AVRIL 2025

N° RG 22/00706 – N° Portalis DB22-W-B7G-QNGA

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE :

La société LES JARDINIERS DE [Localité 4], société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 507 823 128 dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par son gérant, Monsieur [N] [J], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stephane ARCHANGE, avocat plaidant/postulant au barreau de CHARTRES.

DÉFENDERESSE :

La société ARTS ESPACES VERTS, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 397 541 186 dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par son gérant, Monsieur [P] [L], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat plaidant/postulant au barreau de CHARTRES.

ACTE INITIAL du 01 Février 2022 reçu au greffe le 03 Février 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Octobre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 24 décembre 2024 prorogé au 27 février 2025 et 11 Avril 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 1994, la SCEA DE L'[Adresse 3], propriétaire de locaux à usage de bureaux et entrepôts situés [Adresse 1] à [Localité 4] (78), les a donnés à bail à la société ARTS ESPACES VERTS afin d’y exploiter une activité d’aménagement de parcs et jardins, paysagistes, toute activités d’entretien, d’exploitation, de création et de vente des produits agricoles et horticoles.

Suivant convention de sous-location du 15 juillet 2008 conclue entre la société ARTS ESPACES VERTS et la société LES JARDINIERS DE [Localité 4], le locataire principal à savoir, la société ARTS ESPACES VERTS, a sous-loué à la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] :

“Dans les locaux dont le locataire principal a la jouissance en vertu du bail principal : Un local à usage de bureau, une partie d’entrepôt.”

Il était précisé à l’article 4 (Destination) que les locaux étaient loués à usage exclusivement pour les activités d’entreposage de matériel et de produits de jardinage à l’exclusion de tout autre.

Par contrat de mise à disposition du 2 janvier 2009, la société ARTS ESPACES VERTS a consenti à domicilier la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] dans ses locaux du [Adresse 1], les parties convenant que le loyer annuel versé à la SCEA DE L'[Adresse 3] ainsi que le loyer du hangar serait acquitté à hauteur des deux tiers par la société ARTS ESPACES VERTS et d’un tiers par la société LES JARDINIERS DE [Localité 4].

Par lettre recommandée avec AR du 14 décembre 2021, la société ARTS ET ESPACES VERTS notifiait à la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] qu’elle entendait mettre un terme à la sous-location afin de récupérer la totalité de la surface sous-louée, à effet trois mois après la réception du courrier.

C’est dans ce contexte que la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] a, par acte du 1er février 2021, fait assigner la société ARTS ESPACES VERTS afin de contester la validité du congé délivré et solliciter l’indemnisation de divers préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 février 2024, la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] demande au Tribunal de :

DEBOUTER la société ART ESPACES VERTS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Vu l’article L. 145-9 du Code de commerce,

PRONONCER la nullité du congé de la sous-location donné par lettre recommandée du 14 décembre 2021 par la société ART ESPACES VERTS à la société LES JARDINIERS DE [Localité 4].

CONDAMNER la société ART ESPACES VERTS à payer à la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] les sommes de :

—  3 .241 € au titre du remboursement du loyer concernant la partie de l’entrepôt de [Localité 4] occupée indûment par la société ART ESPACES VERTS ;

—  1.800 € au titre du remboursement de la facturation indue de la domiciliation de [Localité 6] ;

—  14.580,90 € au titre du remboursement de la quote-part de loyers injustifiés

—  22 092,05 € au titre du remboursement des frais injustifiés.

ORDONNER la capitalisation des intérêts qui seront dus pour une année entière par application de l’article 1343-2 du Code Civil.

A titre infiniment subsidiaire :

— PRONONCER la compensation entre les sommes dues réciproquement entre la société ART ESPACES VERTS et la société LES JARDINIERS DE [Localité 4].

— CONSTATER que la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] offre de consigner les loyers impayés dans l’attente d’une expertise judiciaire comptable que le Tribunal pourra ordonner afin de faire le compte entre les parties, l’avance des frais étant mise à charge par moitié entre les parties.

— ECARTER l’exécution provisoire en cas de prononcé de l’expulsion de la société LES JARDINIERS DE [Localité 4].

CONDAMNER la société défenderesse à payer à la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société défenderesse aux entiers frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Stéphane ARCHANGE, Avocat aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 avril 2024, la société ARTS ESPACES VERTS demande au Tribunal de :

Déclarer la SARL LES JARDINIERS DE [Localité 4] irrecevable et en tout cas mal fondée en ses demandes ;

L’en débouter

A titre reconventionnel,

A titre principal, validant le congé délivré le 14 décembre 2021 et en conséquence :

— Juger que la SARL LES JARDINIERS DE [Localité 4] est occupant

sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe [Adresse 2] ;

— En ordonner son expulsion en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 5] Publique si nécessaire ;

— Condamner la SARL LES JARDINIERS DE [Localité 4] au paiement à la SARL ART ESPACES VERTS de l’arriéré de loyers et charges soit la somme de 10 290.40 € à la date d’effet du congé ;

— Condamner la SARL LES JARDINIERS DE [Localité 4] au paiement à la SARL ART ESPACES VERTS d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit 343.01 € (2058.08 € par semestre)

du 14 février 2022 jusqu’à son départ effectif des lieux loués et la remise

des clés ;

A titre subsidiaire, considérant que le congé est nul :

— Prononcer la résiliation du titre d’occupation de la SARL LES JARDINIERS DE [Localité 4] en raison des manquements graves caractérisés par un défaut de règlement du loyer et des charges depuis le mois de Janvier 2021 ;

— Condamner la SARL LES JARDINIERS DE [Localité 4] au paiement à la SARL ART ESPACES VERTS de l’arriéré de loyers et charges soit la somme de 14.406.56 € arrêté au 31 décembre 2023 majorée du montant du loyer et des charges jusqu’à ce que jugement soit rendu ;

— Ordonner son expulsion en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 5] Publique si nécessaire ;

— Condamner la SARL LES JARDINIERS DE [Localité 4] au paiement à la SARL ART ESPACES VERTS d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit la somme de 343.01 € du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux loués et la remise des clés ;

En tout état de cause, condamner la SARL LES JARDINIERS DE [Localité 4] au paiement à la SARL ART ESPACES VERTS de la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 22 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du congé

La société LES JARDINIERS DE [Localité 4] fait valoir que :

— les parties sont liées par un contrat de sous-location d’un bail commercial principal conclu entre la SCEA DE L’AUNAY et la société ARTS ESPACES VERTS et que le contrat de sous-location est donc lui aussi soumis aux dispositions relatives aux baux commerciaux, le congé donné par le locataire au sous-loacataire devant par conséquent respecter les dispositions de l’article L145-9 du Code du commerce ;

— le congé aurait donc dû être délivré par acte extrajudiciaire sous peine de nullité ;

— elle n’a fait que constater dans un courrier du 23 septembre 2021 que le bail de sous-location était nul faute d’intervention du propriétaire mais n’a pas sollicité la nullité de l’acte en question ;

La société ARTS ESPACES VERTS fait valoir que l’objet du litige porte sur la validité d’un congé relatif à un contrat de mise à disposition de locaux. Elle ajoute que la demanderesse ne saurait à la fois revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux tout en soutenant que le bail de sous-location serait nul faute d’intervention du propriétaire à l’acte.

Aux termes de l’article L145-9 du Code de commerce :

“Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.”

Il résulte de la jurisprudence que la forme extrajudiciaire du congé telle qu’elle est prévue au dernier alinéa de ce texte constitue une disposition impérative. Le défaut de délivrance du congé du bailleur par huissier constitue une cause de nullité relative pouvant être invoquée par le preneur.

Il résulte de l’article L145-1,1 du code de commerce que :

I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe.

Il est de principe que le bail créé par la sous-location est soumis au statut des baux dès lors que le sous-locataire répond aux conditions nécessaires pour en bénéficier.

En l’espèce, les locaux mis à disposition de la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] étant exclusivement destinés à usage pour les activités d’entreposage de matériel et de produits de jardinage à l’exclusion de tout autre, il y a lieu de rechercher s’il s’agit de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce dont la privation serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds.

Il est suffisamment établi par les éléments du dossier et aux termes du contrat de mise à disposition que les locaux mis à disposition de la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] sont destinés à son activité de service à la personne complémentaire de celle exploitée par la société ARTS ESPACES VERTS.

L’activité de service à la personne prenant la forme d’intervention au domicile de particuliers, il apparaît que cette activité rend nécessaire l’entreposage de matériel et que dès lors la privation des locaux loués à la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] est de nature à compromettre son activité.

Il se déduit de ce qui précède que le congé délivré devait respecter la forme authentique ainsi que le prévoit l’article L145-9 du Code de commerce . Prenant la forme d’une simple lettre recommandée avec AR, le congé est donc nul.

Sur le non respect allégué des obligations de la société ARTS ESPACES VERTS

La société LES JARDINIERS DE [Localité 4] fait valoir que la société ARTS ESPACES VERTS occupe en contradiction avec le contrat de sous location une partie de l’entrepôt sous-loué.

La défenderesse rappelle que M. [J], gérant de la société LES JARDINIERS DE [Localité 4], était le précédent gérant de la société ARTS ESPACES VERTS dont il n’a cédé les parts que le 4 octobre 2019, et qu’il a régularisé une convention de garantie d’actif et passif. Elle ajoute que la convention d’occupation signée ne précise pas de répartition quant à l’occupation.

Au cas d’espèce, force est de constater que le contrat de mise à disposition du 2 janvier 2009 ne précise pas la surface devant être mise à la disposition de la société LES JARDINIERS DE [Localité 4].

De plus, le constat d’huissier versé au débat par la demanderesse ne permet pas de préciser pendant quelle période elle aurait disposé d’une surface de seulement 20%.

Elle sera donc déboutée de ce premier chef de demande.

La société demanderesse soutient encore qu’elle a payé un loyer indû, l’avenant du 2 janvier 2018 n’ayant pas été signé par les parties. Elle ne justifie cependant pas que le montant du loyer issu de cet avenant non signé ait été appelé par la société ARTS ESPACES VERTS, ni qu’elle l’ait acquitté.

Elle sera donc déboutée de ce deuxième chef de demande.

La société LES JARDINIERS DE [Localité 4] sollicite d’autre part le remboursement de plusieurs factures qu’elle estime indûe. Toutefois, la production desdites factures ne permettant pas de justifier de leur paiement, elle devra aussi être déboutée de ce troisième chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle de la société ARTS ESPACES VERTS

La société ARTS ESPACES VERTS fait valoir sans être contredite que la demanderesse n’a pas payé son loyer et ses charges depuis le 1er janvier 2021.

La demanderesse ne peut utilement opposer comme elle le fait la compensation des sommes dues entre les parties dès lors que ses demandes indemnitaires ont été rejetées.

Dès lors il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail, le non paiement des loyers et charges afférentes constituant une cause suffisamment grave pour justifier la fin du contrat liant les parties.

En conséquence, l’expulsion de la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Il y a aussi lieu de faire droit à la demande de la société ARTS ESPACES VERTS de voir condamnée la demanderesse à lui payer la somme de

14.406.56 euros au titre des loyers impayés.

Sur les autres demandes

La société LES JARDINIERS DE [Localité 4], partie perdante sera condamnée à payer à la société ARTS ESPACES VERTS la somme de

4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige. Cependant elle sera écartée compte tenu des conséquence irréversibles susceptibles de résulter de l’expulsion de la société LES JARDINIERS DE [Localité 4].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déclare nul le congé délivré par lettre recommandée du 14 décembre 2021 ;

Déboute la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] de ses demandes ;

Prononce la résiliation du titre d’occupation de la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] en raison des manquements graves caractérisés par un défaut de règlement du loyer et des charges depuis le mois de Janvier 2021 ;

Condamne la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] à payer à la société

ARTS ESPACES VERTS l’arriéré de loyers et charges soit la somme de 14.406.56 euros arrêté au 31 décembre 2023 ;

Ordonne son expulsion avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 5] Publique si nécessaire ;

Condamne la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] à payer à la société

ARTS ESPACES VERTS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en vigueur suivant les dernières relations contractuelles des parties à compter du présent jugement jusqu’à son départ effectif des lieux loués et la remise des clés ;

Condamne la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] à payer à la société ARTS ESPACES VERTS la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société LES JARDINIERS DE [Localité 4] à payer à la société ARTS ESPACES VERTS aux dépens ;

Ecarte l’exécution provisoire ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AVRIL 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY