N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 30 Septembre 2025

N° RG 25/00446 – N° Portalis DB22-W-B7J-TB2H

DEMANDEUR :

Madame [J] [E]

[Adresse 1]

représentée par M^e Anne-Elisabeth DEZARD, Avocat au barreau de Paris

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [B]

Chez Mme [V] [B], [Adresse 2]

comparant en personne

Ayant pour avocat me Mariem SABIL, Avocat au barreau de Lille

Madame [R] [U] [N] épouse [B]

Chez Mme [V] [B], [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Ayant pour avocat me Mariem SABIL, Avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e DEZARD

Copie certifiée conforme à l’original à : M^e SABIL

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail signé le 22 mai 2019, madame [J] [E] a donné en location à monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel hors charges de 740€.

Monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] ont donné congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 février 2024, reçue le 19 février 2024.

Par courriel du 26 février 2024, le mandataire du bailleur a indiqué aux locataires que le bail expirera le 19 mars 2024. Le 18 mars 2024, monsieur [S] [B] informait la bailleresse qu’il ne pourrait pas libérer les lieux demandant de prévoir une sortie début avril, puis le 8 avril 2024.

Une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception aux locataires en date du 2 juillet 2024 sommait les locataires de verser la somme principale de 3569,48€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par courriel du 19 novembre 2024, monsieur [S] [B] informait le mandataire du bailleur qu’il avait introduit un tiers dans les lieux, lequel avait changé les clés.

Par acte du 22 janvier 2025, madame [J] [E] a fait assigner monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater que le bail a été résilié au 20 mars 2024 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] ;

— de condamner solidairement monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] au paiement :

* de la somme de 3930,56€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 18 octobre 2024;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif et complet déménagement et restitution des clés ;

* de la somme de 500€ à titre de à titre de dommages et intérêts;

* de la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B], occupants sans droit ni titre et autres occupants de leur chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

A l’audience du 17 juin 2025, madame [J] [E], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Madame [R] [U] [N] épouse [B], bien que régulièrement citée est absente.

Monsieur [S] [B] est présent. Il dépose des conclusions par lesquelles il demande au tribunal de :

— prendre acte du congé valablement notifié par leurs soins ;

— prendre acte du contexte réel ayant conduit à l’occupation actuelle des lieux par Monsieur [H] ;

— constater que monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] ont entrepris toutes les démarches nécessaires pour libérer le logement ;

Le conseil de monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] soutient en substance que ses clients seraient en réalité victimes de monsieur [T] [H], tiers, salarié de leur entreprise, qu’ils auraient introduit à titre gratuit et temporaire dans les lieux, lequel aurait ensuite changé les serrures sans leur accord les empêchant de pénétrer chez eux.

Madame [J] [E] est absente et représentée par son conseil qui conteste totalement cette version, rétorquant qu’en réalité il est très probable que monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] ont procédé à une sous location non autorisée. Elle observe en tout état de cause qu’ils sont responsables de cette introduction dans les lieux et maintient en conséquence l’intégralité de ses demandes, à laquelle elle ajoute également une demande d’expulsion sans délai des locataires compte tenu de la mauvaise foi des locataires, insistant sur le fait que le préjudice subi est du côté de son client et non des locataires.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 et prorogée au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fond

Sur la demande de résiliation du bail et de paiement de l’arriéré locatif

L article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus » ; et que l’article 1184 du code civil rappelle le principe que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts ».

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il résulte des éléments versés aux débats par [J] [E] qu’elle justifie de sa demande en paiement en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 3930,56€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 18 octobre 2024.

En outre, monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] ne contestent pas l’existence de cette dette, mais soutiennent essentiellement qu’ils n’en seraient pas redevables pour la rejeter.

En l’espèce, il est constant que monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] ont donné congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 février 2024, reçue le 19 février 2024.

Par courriel du 26 février 2024, le mandataire du bailleur a indiqué aux locataires que le bail expirerait donc au 19 mars 2024.

Il apparaît que le 18 mars 2024, monsieur [S] [B] a répondu qu’il ne pourrait pas libérer les lieux demandant de prévoir une sortie début avril, puis le 8 avril 2024, a sollicité un nouveau report.

Par courriel du 19 novembre 2024, monsieur [S] [B] a informé le mandataire du bailleur qu’il avait introduit un tiers dans les lieux, lequel aurait changé les clés sans son accord selon ses dires.

Le conseil de monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] soutient que ses clients seraient en effet victimes de cette personne, monsieur [T] [H], salarié de leur société, qu’ils auraient hébergé chez eux à titre gratuit et temporaire, lequel aurait absué de leur confiance et changé les serrures, situation dont ils seraient victimes.

Madame [J] [E] conteste fermement cette version. Elle soutient au contraire que monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] sous louaient sans y être autorisés son logement et observe en tout état de cause que les défendeurs sont responsables de cette introduction volontaire dans les lieux litigieux.

Il résulte de la procédure que monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] fournissent un courrier en date du 7 avril 2025 envoyé par leur avocat à monsieur [T] [H] afin de libérer les lieux, courrier pour lequel ils ne produisent cependant pas l’accusé de réception.

Monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] produisent également un courrier de leur conseil adressé au Procureur de la République intitulé en objet : « dépôt de plainte contre monsieur [T] [H] pour abus de confiance et violation de domicile ». Or, force est de constater que de même monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] ne produisent pas l’accusé de réception de cette mise en demeure. Cette plainte est en date du 5 juin 2025, soit postérieure à l’assignation.

Il convient de préciser toutefois que monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] versent aux débats une simple main courante datée de 20 juillet 2024 dans laquelle ont peut lire qu’il déclare héberger à titre gracieux monsieur [T] [H] depuis 2020 dans une chambre de l’appartement, et que ce dernier aurait refusé de quitter les lieux bien qu’il lui ait demandé après avoir délivré congé.

Toutefois, monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] produisent un courrier de monsieur [T] [H] daté du 29 avril 2025 dans lequel ce dernier indique qu’il réside à titre principal dans les lieux litigieux depuis octobre 2019 dans le cadre de son activité salariée au sein de l’entreprise.dirigée par monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B]. Il ajoute que la relation de travail a cessé suite à un licenciement que ce dernier conteste.

Ainsi, force est de constater que la version de monsieur [T] [H] est différente de celle des défendeurs. De plus, il apparaît peu vraisemblable que les défendeurs aient hébergé à titre gracieux pendant aussi longtemps (près de 5 ans) monsieur [T] [H], soit depuis a minima 2020, voire 2019, laissant craindre comme le soutient le bailleur en réalité une sous location non autorisée.

Par ailleurs, force est de constater que la plainte adressée par courrier au Procureur de la République de [Localité 4], dont il n’est pas accusé réception est postérieure à l’assignation en justice qui leur a été délivrée.

Par conséquent, force est de constater que cette plainte apparaît particulièrement tardive au regard de l’entrée dans les lieux de monsieur [T] [H] (2019) et postérieure à la présente assignation et ou à la fin du contrat de travail de monsieur [T] [H] comme le soutient ce dernier, ce qui ne semblait au demeurant jusqu’alors ne poser aucune difficulté à monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B], de sorte que ces seuls éléments apparaissent en réalité constitués pour la cause.

En tout état de cause, et même à supposer les défendeurs de bonne foi, force est de constater que monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] demeurent seuls responsables d’avoir introduit volontairement dans les lieux monsieur [T] [H].

Or, ces derniers ne sauraient se prévaloir de leur propre turpitude.

Par conséquent, monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B], tenus selon le contrat de bail au paiement des loyers et charges, seront condamnés à payer à madame [J] [E] la somme de 3930,56€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 18 octobre 2024, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2025.

Enfin, les preneurs seront condamnés solidairement à payer ladite dette, compte tenu de la solidarité prévue au contrat de bail, et de leur qualité d’époux, s’agissant de plus d’une dette ménagère.

Par ailleurs, il convient de condamner monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d occupation équivalent au montant mensuel des loyer et charges, à compter du 19 mars 2024, date de résiliation du bail et jusqu à la date de libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Enfin, il est nécessaire d’autoriser à défaut de départ volontaire de monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] leur expulsion, ainsi que tous occupants de leur chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l’espèce, force est de constater que d’une part la situation financière actuelle de monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] qui ne produisent aucune pièce justificative de leur situation ne permet pas de prouver leur capacité de paiement et ainsi prévoir d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs au regard de l’importance de la dette dans le cadre de délais de paiement dans le délai légal précité.

D’autre part et surtout il apparaît que le paiement du loyer courant n’est pas repris à ce jour de sorte que depuis la réforme du 27 juillet 2023, il n’est pas possible en dehors de cette condition préalable indispensable d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] ont bénéficié de fait de délais importants depuis leur congé délivré début 2024 et de la procédure.

Sur l’expulsion sans délai

La bailleresse sollicite l’expulsion des défendeurs sans délai compte tenu de leur mauvaise foi.

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures d’exécution, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il est constant que monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] ont introduit volontairement monsieur [T] [H] dans les lieux, lequel n’est donc pas entré par voie de fait.

A l’audience, M.[B] indique vivre au Maroc depuis 2020, et “passer plusieurs mois en France chaque année et faire des allers et retours”.

Or, monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] produisent un courrier de monsieur [T] [H] daté du 29 avril 2025 dans lequel ce dernier indique qu’il « réside à titre principal dans les lieux litigieux depuis octobre 2019 dans le cadre de mon activité salariée au sein de l’entreprise dirigée par monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B]” La relation de travail a cessé suite à un licenciement, que ce dernier conteste.

Par conséquent et contrairement à ce que tentent de soutenir les défendeurs, il apparaît que l’hébergement d’un tiers entré dans les lieux avec leur accord est ancienne et pérenne, rendant vraisemblable une sous location ou un avantage en nature lié au contrat de travail sans y avoir été aucunement autorisé par la bailleresse compte tenu des propos de ce tiers, caractérisant leur mauvaise foi.

De plus, les défendeurs ont de fait bénéficié d’un important délai depuis la délivrance de leur congé.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’expulsion sans délai formée par le bailleur.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

La réparation du préjudice causé à madame [J] [E] par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera due à compter du 19 mars 2024, date de résiliation du bail, et devra être versée par monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1153 ancien du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est évident que la bailleresse subit un préjudice du fait de la situation décrite ci-avant puisqu’elle ne peut reprendre son bien et subit en plus des impayés, outre la présente procédure qu’elle est contraint d’engager alors qu’elle ne peut récupérer les lieux litigieux.

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] à payer à madame [J] [E] la somme de 400€ en réparation de son préjudice.

Sur les autres demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les preneurs, partie succombante, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité commande de ne pas laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de mettre à la charge de monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] une somme de 700€ que monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] seront condamnés in solidum à payer à madame [J] [E] au titre de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée par ce dernier.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux et de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] sont occupants sans droit ni titre depuis le 19 mars 2024 du logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] pourront être expulsés, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sans délai ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] à payer à madame [J] [E], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 mars 2024 ;

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivante et au pro rata temporis jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE solidairement monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] à payer à madame [J] [E] la somme de 3930,56€ (trois-mille-neuf-cent-cinquante euros et cinquante-six centimes) hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 18 octobre 2024, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à du 22 janvier 2025;

CONDAMNE solidairement monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] à payer à madame [J] [E] la somme de 400€ (quatre-cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

CONDAMNE in solidum monsieur [S] [B] et madame [R] [U] [N] épouse [B] à payer à madame [J] [E] la somme de 700€ (Sept-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits ,

Le Greffier Le vice président