Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 27 novembre 2025, n° 24/05463

TJ Versailles 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a justifié le montant de sa créance au titre des charges impayées, rendant la demande de paiement des arriérés fondée.
Accepté
Imputation des frais de recouvrement au copropriétaire
La cour a jugé que les frais engagés pour le recouvrement étaient justifiés et devaient être imputés à Monsieur [O].
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement des charges a causé un préjudice aux autres copropriétaires, justifiant l'allocation de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à la réparation de ses frais de justice, compte tenu de la défaillance de Monsieur [O].

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 27 nov. 2025, n° 24/05463
Numéro(s) :	24/05463
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ghizlane BOUKIOUDI
Cabinet(s) :	CABINET LOCTIN ET ASSOCIESCONCORDE AVOCATS
Parties :	son syndic en exercice, Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble situé [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/05463 – N° Portalis DB22-W-B7I-R43I

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, l’AGENCE SAINT SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL LOCTIN & ASSOCIÉS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [O]

né le 16 Mai 1938 à [Localité 9] (78),

demeurant [Adresse 6],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 19 Septembre 2024 reçu au greffe le 04 Octobre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Juin 2025 Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 septembre 2025 prorogé au 30 Octobre 2025 et 27 Novembre 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [O] est propriétaire de quatre lots au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] (78), soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un paiement irrégulier et partiel des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a adressé des relances et mises en demeure.

En dépit de ces courriers, M. [O] ne s’est pas acquitté de sa dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble

situé [Adresse 4] (78) a, par acte extrajudiciaire du

19 septembre 2024, fait assigner M. [O] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

• Juger [Localité 7] des copropriétaires de l’immeuble sis13 [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Syndic, AGENCE SAINT SIMON recevable et bien fondé en ses demandes.

Y faisant droit :

• Condamner Monsieur [C] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], les sommes suivantes :

o 8.091,56 € à titre d’arriérés de charges de copropriété, en principal, augmentée des intérêts de droit, conformément aux dispositions de l’article 36 du Décret du 17 mars 1967 ;

o 293,57 € au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement ;

o 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

o 1.194,00 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Condamner Monsieur [C] [O] en tous les dépens ;

La délivrance de l’assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à tiers présent au domicile. M. [O] n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires produit:

— la matrice cadastrale,

— le contrat de syndic,

— un relevé de compte du syndic mentionnant un solde en faveur du syndicat des copropriétaires de 8.385,13 euros pour les charges et appels fonds travaux pour la période du 23 février 2022 au 1er janvier 2024,

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales,

— les attestation de non-recours,

— les relevés généraux des dépenses de l’immeuble des exercices 2021

et 2022,

— une relance avant poursuite du 24 février 2023 pour un montant

de 3.001,33 euros,

— des courrier de mise en demeure du 9 novembre 2022 pour un montant

de 4.649,82 euros, du 2 juin 2023 pour un montant de 4.032,40 euros et

du 15 septembre 2023 pour un montant de 2.325,51 euros,

— un commandement de payer les charges de copropriété du 10 novembre 2023 pour la somme de 6.888,25 euros,

— une facture du Cabinet LOCTIN & ASSOCIÉS.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du montant de sa créance au titre des charges pour un montant de 8.091,56 euros.

M. [O] sera donc condamné au paiement de la somme

de 8.091,56 euros au titre des charges impayées.

Le commandement de payer du 10 novembre 2023 étant manifestement entâché d’une erreur en ce qu’il mentionne un solde de 4.041,82 euros non conforme au décompte et les décomptes n’étant pas joints aux lettres de mise en demeures, la somme de 8.091,56 euros portera intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Il est justifié à ce titre des frais de mise en demeure du 9 novembre 2022 et du 15 septembre 2023, de relance du 24 février 2023 ainsi que du commandement de payer du 10 novembre 2023 pour un montant s’élevant au total à

293,57 euros.

M. [O] sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages intérêts

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

M. [O], partie perdante, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.194 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] (78) représenté par son syndic en exercice :

— la somme de 8.091,56 euros selon décompte arrêté au 12 janvier 2024 au titre des charges dues pour la période du 23 février 2022 au 1er janvier 2024,

— les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 19 septembre 2024, les intérêts échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-même intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.194 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions est de droit,

Condamne M.[C] [O] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT