MINUTE N°

N° RG 24/00168 – N° Portalis DB22-W-B7I-SS3E

Société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Madame [Z] [Y]

Monsieur [G] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’habitations à loyer modéré, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 572 161 321, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [Y], née le 5 février 1997 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

Monsieur [G] [K], demeurant [Adresse 4], non-comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

en présence de [X] [O], greffière stagiaire

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à Madame [Z] [Y] et à Monsieur [G] [K]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat prenant effet le 15 septembre 2021, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 471,07 euros outre 116,19 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 janvier 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par un acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 avril 2025, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [K] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ; de dire que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner solidairement les défendeurs au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9.935,42 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT précise qu’un surloyer est appliqué depuis le mois de janvier 2025 car seule Madame [Z] [Y] a produit son dernier avis d’imposition. La bailleresse s’en rapporte à l’appréciation du tribunal pour l’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

Madame [Z] [Y] comparaît en personne et ne conteste pas le montant de l’arriéré de loyer tout en sollicitant la suppression du surloyer. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 70 euros par mois en règlement de la dette. Elle précise que Monsieur [G] [K] a quitté les lieux, qu’il vit actuellement chez ses parents à 5 heures de route, qu’ils sont allés déposer le courrier de congé de Monsieur [G] [K] directement à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT le 7 janvier 2025. Elle produit ledit courrier à l’audience, dont le conseil de la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT prend connaissance.

Madame [Z] [Y] ajoute qu’elle souhaite qu’ils règlent la dette par moitié et que concernant sa part, sa mère va l’aider. S’agissant de sa situation financière, elle indique qu’elle est auxiliaire de vie, qu’elle perçoit un salaire entre 700 et 900 euros par mois, qu’elle vit avec ses deux enfants de 4 et 5 ans pour lesquels elle ne perçoit pas de pension alimentaire. Elle précise qu’elle est interdite bancaire pendant 5 ans suite à l’effacement d’une dette et qu’elle a déposé plainte contre Monsieur [G] [K] pour des faits de violences.

Bien que cité par remise de l’acte à l’étude, Monsieur [G] [K] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe. Par courriel en date du 12 mai 2025, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a produit un décompte actualisé pour justifier de la suppression du supplément de loyer de solidarité.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution du défendeur.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail ayant pris effet le 15 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 janvier 2024, pour la somme en principal de 4.697,97 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Aux termes de l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, "Les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d’au moins 10 p. 100 à celles de l’année de référence. En outre, il est tenu compte de l’évolution de la composition familiale intervenue dans l’année en cours à la condition qu’elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé".

L’article L. 441-9 du même code ajoute que "L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article".

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte relevant que Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [K] restent lui devoir la somme de 9.935,43 euros à la date du 28 mars 2025. Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite de 29,41 euros et les frais du commandement de payer de 147,05 euros.

En outre, il y a lieu de relever que la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 2.404,85 euros pour les mois de janvier et février 2025, précisant à l’audience que celui-ci résulte de la non communication par Monsieur [G] [K] de son dernier avis d’imposition.

Toutefois, la bailleresse produit une mise en demeure sans accusé de réception, datée du 4 mars 2025, soit postérieurement à l’application du supplément de loyer de solidarité.

Au demeurant, il n’est pas contesté entre les parties que Madame [Z] [Y] a, elle, produit son dernier avis d’imposition, ce dont témoigne le récapitulatif de télédéclaration du 28 février 2025 versé aux débats par la bailleresse. De surcroît, il résulte du courrier du 3 janvier 2025 versé aux débats par cette dernière à l’audience que Monsieur [G] [K] a quitté les lieux. Ce courrier porte le tampon de réception de la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT au 7 janvier 2025.

Dès lors, au regard de ces éléments, il convient de supprimer le supplément de loyer de solidarité appliqué sur les mois de janvier et février 2025. En ce sens, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a versé en note en délibéré un décompte actusalisé au 12 mai 2025, actant que le supplément de loyer de solidarité a été supprimé. Au delà de ce point, il ne sera pas tenu compte de l’actualisation des sommes non débattue à l’audience.

Il résulte de ce qui précède qu’au 28 mars 2025, le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 4.949,27 euros. Le congé de Monsieur [G] [K] ayant été adressé le 7 janvier 2025 à la bailleresse, il était solidairement tenu, conformément à la clause de solidarité prévue au bail, de régler les loyers avec Madame [Z] [Y] jusqu’au 7 février 2025, soit l’arriéré de loyer précité moins l’échéance du mois de février 2025. Or l’échéance du mois de février 2025 s’élève, selon le décompte, et après déduction du supplément de loyer de solidarité, à la somme de 105,33 euros.

Par conséquent, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [K] seront solidairement condamnés à régler la somme de 4.843,94 euros à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.697,97 euros à compter du commandement de payer (9 janvier 2024) et et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [Z] [Y] sera condamnée à verser la somme de 105,33 euros à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, correspondant à l’échéance du mois de février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de la situation personnelle et financière de Madame [Z] [Y] telle qu’exposée à l’audience, et des propositions de règlements formulées, Madame [Z] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et relative aux meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [Z] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle et son expulsion.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [K] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 15 septembre 2021 entre la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, d’une part, et Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [K], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 10 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [K] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel la somme de 4.843,94 euros (décompte arrêté au 28 mars 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025, après déduction du versement de 96,43 euros le 10 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 4.697,97 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [Z] [Y] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel la somme de 105,33 euros (échéance du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [Z] [Y] à s’acquitter des sommes dues de 4.843,94 euros et 105,33 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [Y] soit condamnée à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

* que le sort des meubles éventuellement laissés sur place soit régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [K] à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [Y] et Monsieur [G] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,