Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04857 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQEA

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 04 Février 2025

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substitué à l’audience par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [Z] [F]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2023, à effet du même jour, pour une durée de trois années, la SCI LA TABOURDIERE – représentée par Madame [C] [K] [S] – a donné à bail à Monsieur [Z] [F], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 630 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 630 euros.

Le 20 juillet 2023, la SCI LA TABOURDIERE – représentée par Madame [C] [K] [S] et ayant pour mandataire la société APPIA IMMOBILIER, elle-même représentée par Madame [B] [R] – a souscrit auprès de la Société par Actions Simplifiée à associé Unique (SASU) ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10284007616 en garantie du paiement des loyers et des charges de Monsieur [Z] [F].

En raison d’impayés de loyers, la garantie a été actionnée par la bailleresse à compter du mois d’août 2023. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé 3170 euros le 14 novembre 2023 en lieu et place du locataire. À cette même date, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES informait le locataire de la mise en œuvre d’une procédure de recouvrement à son encontre.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayés de loyers précitée par voie électronique avec avis de réception du 15 février 2024.

Le même jour, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire, demeuré infructueux.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 1er octobre 2024, signifiée à étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a attrait Monsieur [Z] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal,

— dire et juger recevable et bien fondée son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs du locataire,

— en conséquence,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— en toute hypothèse,

— le condamner à leur payer la somme de 6338,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 février 2024 sur la somme de 3058,67 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— le condamner à leur payer lesdites indemnités d’occupation, dès que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux,

— le condamner à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

— le condamner en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 2 octobre 2024.

L’audience s’est tenue le 4 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, demanderesse représentée par son conseil lui-même substitué, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 7919,87 euros, arrêtée au 28 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Monsieur [Z] [F], défendeur, bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Monsieur [Z] [F] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [Z] [F], défendeur.

I. Sur la recevabilité des demandes

— Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits des bailleurs

Par application de l’article 2306 du Code civil dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, la caution, subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Les droits et actions s’entendent également de ceux permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ». L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Le cautionnement conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par la bailleresse et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse.

— Sur la recevabilité de la demande de résiliation

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 15 février 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 6] le 2 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

II. Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative du 2 janvier 2025 pour un montant de 1109,41 euros correspondant au loyer du mois de décembre 2024 ainsi qu’un récapitulatif des montants payés et des montants recouvrés encaissés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont il ressort que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à la SCI LA TABOURDIERE – représentée par [C] [K] [S] et ayant pour mandataire la société APPIA IMMOBILIER, elle-même représentée par Madame [B] [R] –, la somme totale de 9592,10 euros correspondant aux arriérés locatifs des mois d’août 2023 au mois de décembre 2024.

Additionnellement, elle verse aux débats un décompte arrêté au 31 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 7 689,79 € ; étant observé que cette dernière est défalquée des frais de justice.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Z] [F] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7689,79 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation dues, actualisée au 28 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3058,67 euros, et à compter du 1er octobre 2024, date de l’assignation pour le surplus.

III. Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1225 du Code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour défaut de versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

L’article XI du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement de loyer ou de charges aux termes convenus.

Le commandement de payer délivré le 15 février 2024 précise le montant de l’arriéré locatif ainsi que l’obligation de s’acquitter de la dette dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’acte.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 avril 2024.

— Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [F] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [F] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

IV. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 3058,67 euros du 15 février 2024, de l’assignation du 1er octobre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 6] du 2 octobre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX du 15 février 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la SCI [Adresse 5] – représentée par Madame [C] [K] [S] et ayant pour mandataire la société APPIA IMMOBILIER – ;

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 3058,67 euros du 15 février 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 11 juillet 2023, à effet du même jour, conclu entre la SCI [Adresse 5] – représentée par Madame [C] [K] [S] –, d’une part, et Monsieur [Z] [F], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], s’est trouvé de plein droit résilié le 16 avril 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [Z] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Z] [F] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ladite indemnité mensuelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux précités dès lors que leur paiement à la bailleresse sera justifié par une quittance subrogative signée ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7689,79 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation dues, actualisée au 28 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 3058,67 euros, et à compter du 1er octobre 2024, date de l’assignation pour le surplus ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 3058,67 euros du 15 février 2024, de l’assignation du 1er octobre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 6] du 2 octobre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX du 15 février 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE