MINUTE N°

N° RG 25/00128 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXZC

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] SOLEIL, située [Adresse 12], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART

C/

Madame [R] [G] [E]

Madame [Y] [B]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARLY SOLEIL, située [Adresse 12], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 490 205 184, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître François MICHAUD, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [R] [G] [E], dernière adresse connue : demeurant [Adresse 6], non-comparante, ni représentée

Madame [Y] [B], dernière adresse connue : demeurant [Adresse 4], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

Copie délivrée le :

1 copie exécutoire à Maître Hervé CASSEL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date des 12 septembre et 30 septembre 2024, selon procès-verbaux de recherches infructueuses, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], située à LE PORT [10] (78560), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir leur condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

3.066,49 euros hors frais, au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 juin 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1.303,68 euros au titre des frais de recouvrement,2.000 euros à titre de dommages et intérêts,2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens.

Après un renvoi de l’affaire à l’initiative de la juridiction, le dossier a été appelé à l’audience du 16 janvier 2025 à laquelle aucune des parties n’a comparu.

Par ordonnance du 16 janvier 2025, le juge du tribunal de proximité a déclaré l’acte introductif d’instance caduque.

Par courrier du 24 janvier 2025, reçu au greffe de la juridiction le 29 janvier 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a sollicité le relevé de la caducité. Le 30 janvier 2025, le relevé de caducité a été autorisé et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 mars 2025 sous le numéro de RG 25/128.

Invité à faire citer les défendeurs pour l’audience du 18 mars 2015, le syndicat des copropriétaires a assigné Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] par actes de commissaire de justice délivrés selon procès-verbaux de recherches infructueuses en date des 26 et 27 février 2025. Les assignations ont été enrôlées le 3 mars 2025 et enregistrées sous le numéro de RG 25/264.

A l’audience du 18 mars 2025, seul le syndicat des copropriétaires a comparu, représenté par son conseil. Citées selon procès-verbaux de recherches infructueuses, Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentées.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son acte d’assignation et précise qu’il n’est pas opposé à la jonction des procédures ouvertes sous les numéros de RG 25/128 et RG 25/264.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] ont été régulièrement assignées par exploits de commissaire de justice selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Les assignations étant ainsi régulières, il sera statué sur le fond.

1° Sur la jonction des procédures

L’article 367 du code de procédure civile permet au juge, à la demande des parties ou d’office, d’ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, les procédures ouvertes sous les numéros de RG 25/128 et RG 25/264 concernent les mêmes parties et les mêmes prétentions. Dès lors, il convient, dans l’intérêt d’une bonne justice, de juger ces affaires ensemble. Il sera donc ordonné la jonction des affaires enregistrées sous les numéros de RG 25/128 et RG 25/264, sous le numéro unique RG 25/128.

2° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un l’immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 8], formant les lots 103 et 116,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 14 juin 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2021, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2022 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2023,

— le procès-verbal du 25 mai 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2023 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2024,

— le procès-verbal du 21 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à l’année 2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’année 2024 et voté le budget prévisionnel relatif à l’année 2025,

— l’attestation de non-recours des procès-verbaux précités,

— le relevé de la situation du compte de Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] figurant dans le corps de l’assignation du 3 septembre 2024, arrêté au 3 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] de payer la somme de 1.950,11 euros par commandements de payer adressés par actes de commissaire de justice en date des 20 et 27 janvier 2023, déposés à l’étude.

Le décompte arrêté au 3 juin 2024 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 3.066,49 euros (8.973,61 euros de charges – 5.907,12 euros de règlements) correspondant aux charges impayées arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus.

Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B], citées selon l’article 659 du code de procédure civile, sont par définition non-comparantes, et n’ont pas été en mesure de justifier d’un paiement libératoire de la somme sollicitée.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] pour la somme de 3.066,49 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024 inclus.

Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] seront par conséquent condamnées à payer cette somme de 3.066,49 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 septembre 2024.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.303,68 euros au titre des frais de recouvrement, comprenant les sommes de :

42 euros de mise en demeure le 9 novembre 2022,33 euros de relance le 2 décembre 2022,250 euros de constitution de dossier par le commissaire de justice le 18 janvier 2023,235,68 euros de sommation de payer du 20 janvier 2023,48 euros de mise en demeure le 18 août 2023,

35 euros de relance le 8 septembre 2023,250 euros de constitution de dossier par le commissaire de justice le 5 octobre 2023,410 euros de constitution de dossier d’avocat le 3 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens (250 euros + 250 euros) ainsi que des frais d’avocat (410 euros) qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles.

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement au commissaire de justice et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces frais seront ainsi rejetés.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la mise en demeure du 9 novembre 2022, la relance du 2 décembre 2022, le commandement de payer adressé aux défenderesses les 20 et 27 janvier 2023 (132,40 euros chacun), la mise en demeure du 21 août 2023 et la relance du 8 septembre 2023.

Il résulte du contrat de syndic signé le 14 juin 2022, prenant effet entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2024, que le coût d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est fixé à la somme de 42 euros et le coût de la relance à la somme de 33 euros.

Dès lors, il convient de fixer le montant des frais nécessaires au recouvrement à la somme de 385,68 euros (42 euros + 33 euros + 42 euros + 33 euros + 235,68 euros réclamés au titre de la sommation)

En conséquence, Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] seront condamnées à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 385,68 euros au titre des frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires produit l’extrait du règlement de copropriété, prévoyant en son article 37, la solidarité des copropriétaires d’un même lot dans le paiement des charges y afférent.

Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] seront par conséquent condamnées solidairement à payer ces sommes de 3.066,49 euros et 385,68 euros.

3° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

4° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B], qui succombent, seront solidairement condamnées aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner solidairement ces dernières à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des affaires enregistrées sous les numéros de RG 25/128 et RG 25/264, sous le numéro unique RG 25/128 ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] SOLEIL, située à [Localité 8], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, les sommes suivantes :

—  3.066,49 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 septembre 2024 ;

—  385,68 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] SOLEIL, située à [Localité 8], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, de sa demande indemnitaire ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [G] [E] et Madame [Y] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 6 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée déléguée au tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge