TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e Mariame TOURE

Copie exécutoire délivrée

à : SELAS LGH & ASSOCIES

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01257 – N° Portalis 352J-W-B7H-C34VT

N° MINUTE : 4 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS

RIVP

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELAS LGH & ASSOCIES, avocats au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [S] [H]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mariame TOURE, avocate au barreau de Paris

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle n°C-75056-2024-001097 du 12/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection,

assisté de Laura JOBERT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 03 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01257 – N° Portalis 352J-W-B7H-C34VT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 10 septembre, 2012 la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a donné à bail à Madame [M] [H] un appartement à usage d’habitation de type T3 situé [Adresse 1].

Madame [M] [H] est décédée le 12 mai 2023.

Par courrier en date du 24 mai 2023, Madame [S] [H], fille de la locataire pré décédée, a sollicité le transfert du bail auprès de la RIVP. Le 21 juillet suivant, le bailleur a indiqué que les conditions du transfert du bail n’étaient pas réunies.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, la RIVP a fait assigner Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Madame [M] [H] au jour de son décès le 12 mai 2023,

— l’expulsion de Madame [S] [H], et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges, à compter du 12 mai 2023 et jusqu’à libération des lieux,

— sa condamnation à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 septembre 2024.

A l’audience, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif et s’est opposée à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Madame [S] [H] a été assistée de son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions développées oralement par lesquelles elle a sollicité à titre principal le rejet des prétentions adverses et que le transfert du bail soit ordonné à son profit sinon, subsidiairement, l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux, outre qu’elle a demandé le rejet de la demande de la RIVP au titre des frais irrépétibles et sa condamnation à lui payer 1200 euros sur ce fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l’espèce, la RIVP considère que Madame [S] [H] ne justifie de la cohabitation avec Madame [M] [H] depuis au moins un an au jour de son décès. Or, si Madame [S] [H] a effectivement quitté l’appartement litigieux dans lequel elle avait grandi mineure pour prendre à bail avec son compagnon un autre logement en date du 27 décembre 2021, elle justifie avoir mis un terme à ce bail au 31 avril 2022 suite à la séparation du couple. Dans ce contexte, elle produit une facture d’abonnement téléphonique du 16 juin 2022 et un formulaire de réclamation auprès de la RATP du 22 juin 2022 à l’adresse de résidence de sa mère. De même, des attestations de résidents de l’immeuble du [Adresse 1], ayant valeur de simples renseignements, confirment que Madame [S] [H] était fréquemment vue aux côtés de sa mère dans l’immeuble. Madame [S] [H] justifie dès lors de la cohabitation effective avec Madame [M] [H] depuis au moins un an au jour de son décès.

Cependant, s’agissant de l’autre moyen invoqué par la RIVP de l’inadaptation du logement de type T3 à la taille du ménage, il sera relevé que dans un courrier du 20 juin 2023, Madame [S] [H] expose que « suite au décès soudain de ma mère, je me retrouve seule, face à la charge d’un appartement devenu trop grand pour moi ». Dans le même sens, les attestations de résidents de l’immeuble communiquées en défense font état d’une cohabitation mère-fille jusqu’au décès de la locataire mais ne font jamais référence à une tierce personne qui vivrait avec Madame [S] [H]. Enfin, le compagnon actuel de cette dernière expose dans son attestation du 16 septembre 2024 être en couple avec elle « depuis bientôt 2 ans » mais précise en ces termes ne pas vivre avec Madame [S] [H] : « nous avons pour projet de nous marier et de vivre ensemble courant 2025 ». En conséquence, il est établi que Madame [S] [H] vivait seule dans le logement de type T3 au jour du décès de sa mère, ce qui est d’ailleurs toujours le cas au jour de l’audience, si bien que la condition tenant à l’adaptation du logement à la taille du ménage n’est pas remplie.

En ces conditions, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail s’est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, Madame [M] [H], soit au 12 mai 2023.

Madame [S] [H] étant sans droit ni titre depuis le 13 mai 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer, en application des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [S] [H] produit une attestation de renouvellement d’une demande de logement social en date du 8 février 2024. Toutefois, elle ne justifie pas de quelconques recherches dans le parc privé, qui seraient restées infructueuses. En outre, dans son courrier du 20 juin 2023, elle a indiqué ne pas souhaiter demeurer dans l’appartement en raison de son « incapacité d’en financer les charges » et envisager de déménager dans un appartement de type T2. Elle a enfin en pratique bénéficié de larges délais depuis le 12 mai 2023, d’autant plus qu’elle a vocation à bénéficier des dispositions relatives à la trêve hivernale prévues aux articles L.412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sa demande de délais pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il n’est produit aucun décompte aux débats tandis que la question d’un arriéré ou pas de Madame [S] [H] n’a pas fait l’objet de débats à l’audience du 20 septembre 2024. L’indemnité d’occupation sera par conséquent fixée, conformément à la demande de la RIVP, à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 13 mai 2023 et jusqu’à la libération des lieux. Il sera toutefois précisé que toute somme déjà payée par Madame [S] [H] depuis cette date sera déduite des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de l’assignation.

Il sera alloué à la RIVP la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) et Madame [M] [H] relativement au logement sis situé [Adresse 1] à la date du décès de la locataire le 12 mai 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges (642,38 euros à la prise à bail) tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 mai 2223 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 12 mai 2023 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du Code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMMNE Madame [S] [H] à verser à la RIVP la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [H] aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,