TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00175 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SDXQ

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

23 Janvier 2025

Société [Localité 11] HABITAT

c/

[B] [N], [T] [N]

Expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 9]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 23 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience 21 novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR

Société [Localité 11] HABITAT

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e COGNY Edith, avocate au barreau de Versailles, substituée par GOELEN Elisabeth , avocat du barreau de Versailles

ET

DEFENDEUR

M. [B] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

Non comparant, ni représenté

Mme [T] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

Non comparante, ni représentée

A l’audience du 21 novembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2021 pour une durée de trois ans renouvelable, la société [Localité 11] HABITAT OPH a donné à bail à M. [B] [N] et Mme [T] [N] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel principal révisable de 424,73 euros, outre des provisions sur charges.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte d’huissier délivré 12 avril 2024, la société [Localité 11] HABITAT OPH a fait assigner M. [B] [N] et Mme [T] [N] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers du présent bail, ordonner l’expulsion de M. [B] [N] et Mme [T] [N] et celle de tous occupants de leur chef du logement loué, avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement,condamner conjointement et solidairement M. [B] [N] et Mme [T] [N] au paiement de la somme de 1842,72 euros solde du compte locatif net arrêté au 3 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, condamner conjointement et solidairement M. [B] [N] et Mme [T] [N] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er avril 2024, jusqu’à complète libération des lieux, condamner conjointement et solidairement M. [B] [N] et Mme [T] [N] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 novembre 2024.

La société [Localité 11] HABITAT OPH représentée par son conseil maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 844,68 euros, terme d’octobre 2024 inclus. Au vu des règlements effectués par les locataires, elle déclare qu’elle adressera au tribunal sous un délai d’un mois une note en délibéré pour donner son avis sur l’octroi d’éventuels délais de paiement au vu de la diminution de la dette locative.

En défense, M. [B] [N] et Mme [T] [N], bien que régulièrement cités au domicile, n’étaient ni présents ni représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse et aux conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 16 avril 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 novembre 2024.

Il est justifié de la saisine CAF le 5 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 4 mars 2021 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à M. [B] [N] et Mme [T] [N] par acte d’huissier le 29 janvier 2024 pour un montant de 1212,43 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société [Localité 11] HABITAT OPH à la date du 29 mars 2024.

3- Sur le paiement de la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que M. [B] [N] et Mme [T] [N] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte produit aux débats que la dette locative s’élève à la somme de 844,68 euros arrêté au 18 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

A l’audience du 21 novembre 2024, la demanderesse a été autorisée à faire parvenir au tribunal sous un délai d’un mois une note en délibéré pour faire connaître son avis sur l’octroi d’éventuels délais au vu de la reprise du paiement du loyer courant et des règlements réalisés depuis l’assignation.

La demanderesse a fait parvenir au tribunal par courrier du 8 janvier 2025 un décompte actualisé au 7 janvier 2025 faisant état d’une dette de 1162,72 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse. Elle indique maintenir toutes ses demandes et observations faites à l’audience.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement M. [B] [N] et Mme [T] [N] au paiement de la somme de 1162,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement compte tenu de la diminution de la dette depuis l’assignation.

4- Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, il convient de considérer que les versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant et qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant, manifestant ainsi sa volonté de rester dans les lieux. De plus, le décompte actualisé au 7 janvier 2025 confirme que la dette est toujours en diminution depuis le commandement de payer et l’assignation, un règlement de 1000 euros ayant été réalisé le 6 décembre 2024.

Il ressort ainsi des décomptes locatifs produit par le bailleur que les défendeurs sont en situation de régler leur dette locative au vu de versements de 1000 euros réalisés chaque mois, alors que le loyer courant est de 659,02 euros.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser M. [B] [N] et Mme [T] [N] à se libérer de la dette locative en 5 mensualités de 200 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 5ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention des défendeurs sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 29 mars 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner in solidum M. [B] [N] et Mme [T] [N] au paiement de cette indemnité d’occupation révisable jusqu’à libération effective des lieux.

6 – Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de M. [B] [N] et Mme [T] [N] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 4 mars 2021 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [N] et Mme [T] [N] et de tous occupants de leur chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés [Adresse 3], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront alors remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent.

A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

7- Sur les autres demandes

M. [B] [N] et Mme [T] [N], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, M. [B] [N] et Mme [T] [N] seront condamnés in solidum à payer à la société [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 29 mars 2024,

CONDAMNE solidairement M. [B] [N] et Mme [T] [N] à payer à la société [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 1162,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE M. [B] [N] et Mme [T] [N] à s’acquitter de la dette par 5 mensualités de 200 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 5ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

Le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,La clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de M. [B] [N] et Mme [T] [N] des lieux sis [Adresse 3], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,M. [B] [N] et Mme [T] [N] seront condamnés in solidum à payer à la société [Localité 11] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE in solidum M. [B] [N] et Mme [T] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE in solidum M. [B] [N] et Mme [T] [N] à payer à la société [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente