Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Mars 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [Q], [L]

Porte B13 Etage 1 Logement 20 Résidence European Homes

2 Allée des Troenes

44360 SAINT-ETIENNE-DE-MONTLUC

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 février 2026

date des débats : 12 février 2026

délibéré au : 19 mars 2026

RG N° N° RG 25/04014 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OF35

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur, [Q], [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2020, la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à Monsieur, [L], [Q], un logement situé 2 allée des Troènes (1er étage – logement 20 – porte B13) à SAINT ETIENNE DE MONTLUC (44360) , pour un loyer mensuel de 360,22 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie de 360,22 euros.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait signifier à Monsieur, [L], [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 18 juillet 2024, la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS a assigné Monsieur, [L], [Q], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur, [L], [Q] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

condamner Monsieur, [L], [Q] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 5131,47 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 septembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, étant sollicité par ailleurs que le dépôt de garantie vienne en déduction des sommes dues ;

— une indemnité d’occupation égale au loyer, outre les charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 3 novembre 2025 à la préfecture.

À l’audience du 12 février 2026, la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7745,94 euros arrêtée selon décompte du 9 février 2026.

Monsieur, [L], [Q], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas, et n’est pas représenté à l’audience.

Le juge a invité la partie présente à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée au bailleur.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur, [L], [Q], assigné à étude ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer de manière réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 novembre 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur, [L], [Q] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 4250,85 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2020 à compter du 2 octobre 2024.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [L], [Q] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 décembre 2020, du commandement de payer délivré le 1er août 2024 et du décompte de la créance actualisé que la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS rapporte la preuve de la dette locative.

Lors de l’enquête sociale, Monsieur, [L], [Q] a signalé vivre seul et travailler en CDI. Il a néanmoins rencontré des difficultés financières liées à une baisse de ressources et à une interruption des indemnités journalières CPAM pendant 3 mois lors d’un arrêt maladie. Des saisies sur salaire sont en cours concernant des impayés de pension alimentaire de sa fille. Le dépôt d’un dossier de surendettement lui a été conseillé, Monsieur y étant favorable.

Lors de l’audience, Monsieur, [L], [Q] est absent mais l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyer et à l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de Monsieur, [L], [Q].

Le décompte du bailleur versé fait apparaître un solde débiteur de 7 745,94 euros arrêté au 9 février 2026, échéance du mois de janvier incluse.

La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Monsieur, [L], [Q] au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 octobre 2024, Monsieur, [L], [Q] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer augmentée des charges, soit la somme de 429,19 euros par mois, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer.

La dette d’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’à l’échéance de janvier 2026 incluse. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet pour l’échéance de février 2026, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [L], [Q] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er août 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 décembre 2020 entre la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS d’une part, et Monsieur, [L], [Q] d’autre part, concernant les locaux situés 2 allée des Troènes (1er étage – logement 20 – porte B13) à SAINT ETIENNE DE MONTLUC (44360), sont réunies à la date du 2 octobre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [L], [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur, [L], [Q] à payer à la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 7 745,94 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 février 2026, échéance de janvier incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. ;

DIT que le dépôt de garantie de 360,22 euros viendra en déduction des sommes dues ;

CONDAMNE Monsieur, [L], [Q] à verser à la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmentée des charges, soit la somme de 429,19 euros par mois, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’État, à compter de l’échéance de février 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur, [L], [Q] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 1er août 2024, d’assignation et de notification à la préfecture ;

REJETTE la demande de la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société anonyme LA NANTAISE D’HABITATIONS de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 19 mars 2026.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS N. CLERGEAU