TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/10000 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2QY4

N° MINUTE : 2

Assignation du :

31 Juillet 2023

Expert:

[L] [J][1]

[1]

[Adresse 6]

[XXXXXXXX01]

JUGEMENT

rendu le 14 Mars 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 13] – SCI SECOVALDE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0423

DEFENDERESSE

S.A.R.L. RIVEST

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Localité 9]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Janvier 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2009, la Société pour l’Équipement Commercial du [Adresse 13] Secovalde (ci-après SCI Secovalde) a donné à bail à l’EURL Rivest (ci-après société Rivest) un local commercial d’une surface GLA d’environ 163 m2 situé au niveau 1 « Zone Ouest » du centre commercial [Adresse 13] sis [Adresse 2] à [Localité 12].

Le bail a été consenti pour une durée de 12 années entières et consécutives à compter du 1er septembre 2009, moyennant le versement d’un loyer annuel de 122.250 euros hors taxes hors charges et indexé à l’indice INSEE du coût de la construction (ICC). Par le jeu des indexations, le loyer s’élève au 1er juillet 2022 à 142.520,64 euros hors taxes hors charges par an.

Les lieux ont pour destination l’activité de « vente de prêt à porter homme et sportswear mixte et notamment sous les marques Lacoste et Eden Park, à l’exclusion de toute autre activité sous l’enseigne Axess ».

En l’absence de diligence des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 31 août 2021.

Par acte d’huissier du 3 décembre 2021, le bailleur a fait délivrer un congé pour le 30 juin 2022 avec offre de renouvellement pour une nouvelle durée de 12 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2022 et moyennant un loyer de 277.100 euros en principal hors taxes hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 janvier 2022, la société Rivest a accepté le principe de renouvellement mais s’est opposée au montant du loyer proposé par le bailleur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 avril 2023, la SCI Secovalde a adressé un mémoire préalable en demande afin notamment de voir fixer le loyer de renouvellement à la somme de 277.100 euros hors taxes hors charges par an.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la SCI Secovalde a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, la société Rivest devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

— juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2022, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ;

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 277.100 euros hors taxes hors charges par an ;

— juger que le différentiel portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet ;

— juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la société Rivest au paiement d’une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Subsidiairement,

— voir désigner tel Expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative du local, telle qu’elle résulte, à la date considérée, des éléments visés à l’article 35 « renouvellement » du bail, et qui devront être recherchés :

* exclusivement dans le Centre Commercial Super Régional [Adresse 13] sis à [Localité 12], celui-ci constituant une unité autonome de marché

* en référence aux prix pratiqués dans le Centre Commercial par unité de surface pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence ;

— fixer dans ce cas le loyer de base provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer de base en cours, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail ;

— juger que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties ;

— voir réserver dans ce cas les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI Secovalde fait valoir :

— que le centre commercial dans lequel se situe le local commercial considéré jouit d’une importante attractivité du fait, d’une part, de sa position géographique stratégique, le centre étant localisé dans un pôle urbain, d’affaire et touristique établi, reconnu, en développement et très bien desservi, et d’autre part, de ses offres commerciales denses et diversifiées,

— que le local commercial bénéficie au sein du centre d’un très bon emplacement et d’une excellente visibilité, celui-ci se positionnant au croisement de deux ailes majeures du centre commercial et ayant un important linéaire de façade,

— que la loi du 18 juin 2014 déchargeant le locataire de supporter le coût des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil engendre un déséquilibre contractuel en sa défaveur, que le bail stipule une fixation d’un commun accord du loyer renouvelé fondé sur la valeur locative comme base et en référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents,

— que l’article 35 des conditions générales du bail, qui fait la loi des parties, stipule que le loyer de base en cas de renouvellement sera fixé d’un commun accord entre les parties par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, et, à défaut d’accord, en fonction de la valeur locative ; que ces critères, qui reflètent l’autonomie de la volonté des parties, doivent être appliqués en l’espèce ; que sur cette base et au regard de 4 références du centre, elle est fondée à réclamer un loyer renouvelé sur la base d’un prix unitaire de 1.700 euros/m2 HT HC par an.

Par mémoire en réplique notifiée la 10 janvier 2024, la société Rivest demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société Secovalde de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de 277.100 euros hors taxes hors charges par an ;

— prendre acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise présentée par la SCI Secovalde ;

— fixer le loyer de base provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer de base en cours ;

— juger que les frais d’expertise seront supportés par la SCI Secovalde ;

— condamner la société Secovalde à lui verser la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Secovalde aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Rivest fait valoir :

— que les travaux réalisés par le preneur depuis son entrée dans les lieux ne doivent pas être pris en compte dans la détermination de la valeur locative de renouvellement, celle-ci devant être estimée en considération de l’état d’origine des locaux,

— qu’il ressort d’un rapport d’expertise établi le 14 mars 2023 par M. [N] [D] désigné le 15 avril 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de Meaux et concernant des locaux situés à proximité des locaux en litige loués à la société Peppers une valeur locative au 1er octobre 2018 de 1200 euros par m2,

— que la marché s’est dégradé depuis 2018 en raison des mouvements sociaux et de la crise sanitaire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

A l’issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 14 mars 2024.

MOTIFS

Sur les termes du bail et le principe du renouvellement

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de douze ans à compter du 1er juillet 2022, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le loyer

Les parties s’accordent sur la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, conformément aux termes de l’article 35 du bail qui stipule en ses deux derniers paragraphes :

« Les parties conviennent que le montant du lover de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

A défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le lover de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d‘accord amiable. »

Les parties sont, à l’inverse, en désaccord sur le montant de la valeur locative.

L’article R145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

La détermination de la valeur locative étant un élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants pour la déterminer de, avant dire droit, recourir à une mesure d’instruction.

M. [J] sera désigné à cette fin.

La surface des locaux sera calculée comme il est d’usage dans un centre commercial, ce sur quoi l’expert pourra faire toutes observations.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la SCI Secolvade, qui réclame un loyer renouvelé à la hausse.

Il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves de la défenderesse par leur mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

L’article L 145-57 du code de commerce dispose que “pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer”.

Conformément audit texte, la société Rivest devra continuer de payer, à titre provisionnel, à compter du 1er juillet 2022, l’ancien loyer tel qu’il s’établissait en vertu du bail échu au 30 juin 2022.

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes et les dépens seront réservés.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la SCI societé pour l’Equipement Commercial du [Adresse 13] – SCI SECOVALDE et la SARL Rivest portant sur les locaux numéro W1 111 au sein du centre commercial “[Adresse 13] – Disneyland [Localité 11]” situé [Adresse 2] à [Localité 12] à compter du 1er juillet 2022 ;

Ordonne, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, une expertise judiciaire et désigne en qualité d’expert :

M. [L] [J]

[Adresse 6]

[Localité 8]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 14]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec pour mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux en cause et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 au regard des stipulations de l’article 35 des conditions générales du contrat de bail expiré, soit par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre, ou à défaut, d’un centre équivalent, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre les locaux et les locaux de référence,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2025 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 13] – SCI SECOVALDE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 10]) au plus tard le 15 mai 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 11 juin 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Fixe à une somme égale au dernier loyer payé jusqu’au 30 juin 2022, le loyer provisionnel à compter du 1er juillet 2022, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 14 Mars 2024

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. GUILLARME