TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° RG 25/00342 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5UD

JUGEMENT

Du : 09 Janvier 2026

Société [Localité 10] HABITAT

C/

[W] [T]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 8]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [T]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 09 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 06 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SEM [Localité 10] HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Edith COGNY, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocats au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

Madame [W] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante

A l’audience du 06 Novembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 1994, la société d’économie mixte [Localité 10] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de None euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2517,52 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [W] [T] le 25 octobre 2024.

Par assignation du 4 mars 2025, la société d’économie mixte VERSAILLES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité journalière d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 868,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture (carence).

À l’audience du 6 novembre 2025, la société d’économie mixte [Localité 10] HABITAT, représentée par son conseil, se réfère aux termes de ses dernières écritures. La société d’économie mixte [Localité 10] HABITAT affirme qu’il y a eu reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [W] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société d’économie mixte [Localité 10] HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société d’économie mixte [Localité 10] HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [W] [T].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d’économie mixte [Localité 10] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 517,52 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 décembre 2024.

Cependant, il est établi par l’examen du décompte en date du 3 novembre 2025 qu’une fois déduits les frais correspondants aux dépens, Madame [W] [T] s’est acquittée de l’intégralité de la dette locative entre la date de délivrance du commandement de payer et celle de l’audience, le décompte comportant la facturation du loyer courant d’octobre 2025 en date du 31 octobre, d’un montant supérieur au reliquat de la dette locative.

Le paiement intégral de la dette avant l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement et par là même la suspension des effets de la clause résolutoire, étant ajouté que la défenderesse non-comparante n’a pu en outre les solliciter.

Néanmoins, l’expulsion de Madame [W] [T] ne saurait être ordonnée dans la mesure où le paiement intégral de sa dette de loyer par un locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Par conséquent, il appartient au juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience.

La société d’économie mixte [Localité 10] HABITAT sera donc déboutée de ses demandes subséquentes (demande d’expulsion et de ses demandes annexes notamment de paiement d’une indemnité d’occupation).

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il est constant que le manquement allégué doit être d’une gravité suffisante pour permettre la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, si la défenderesse a ponctuellement failli dans l’exécution de ses obligations, et déjà fait l’objet d’une procédure visant à son expulsion, il n’en demeure pas moins que s’étant acquittée de sa dette, son manquement n’est plus actuel et ne revêt pas de gravité suffisante permettant au juge de résilier judiciairement le contrat de bail, notamment au regard de la durée d’occupation des lieux.

En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail sera rejetée ainsi que ses demandes subséquentes (demande d’expulsion et de ses demandes annexes notamment de paiement d’une indemnité d’occupation).

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifier d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’intégralité de la dette locative a été soldée au 3 novembre 2025 ;

DIT que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur, la société d’économie mixte [Localité 10] HABITAT, depuis le 25 décembre 2024, date d’effet du commandement de payer délivré le 24 octobre 2024 à la locataire est en conséquence réputée n’avoir pas joué,

DEBOUTE la société d’économie mixte [Localité 10] HABITAT de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, d’expulsion à l’encontre de Madame [W] [T] et de leurs demandes annexes,

DEBOUTE la société d’économie mixte [Localité 10] HABITAT de sa demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

DÉBOUTE la société d’économie mixte [Localité 10] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2024 et celui de l’assignation du 4 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE