TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

14 JANVIER 2026

N° RG 25/00633 – N° Portalis DB22-W-B7I-STBB

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 6] représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 311 915 342 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pauline ROUSSEAU de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DEFENDEURS :

1/ Monsieur [S] [R]

demeurant [Adresse 3],

[Localité 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [E] [R]

née le 01 Mai 1976 à [Localité 7] (93),

demeurant [Adresse 3],

[Localité 1],

représentée par Maître Ondine CARRO, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 30 Janvier 2025 reçu au greffe le 04 Février 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Janvier 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [R] et Madame [E] [R] sont copropriétaires des lots n°465,765 et 1065 dans l’immeuble situé [Adresse 5].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société GIMCOVERMEILLE, a par actes de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, fait assigner M. et Mme [R] devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2025 et signifiées à M. [S] [R] le 28 juillet 2025, le syndicat sollicite leur condamnation au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  14.885 euros à titre principal, au titre des charges impayées arrêtées au

2 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

du 24 septembre 2024,

—  204 euros correspondant aux frais de recouvrement arrêtés au 2 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 septembre 2024,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner M. et Mme [R] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 juin 2025, Madame [E] [R] demande au tribunal de :

— déclarer Madame [E] [R] recevable et bien fondée en ses demandes,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] de sa demande de condamnation au titre des frais de relance, qui s’élèvent à la somme totale de 204 €,

— fixer la créance de Madame [R] à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à la somme de

8.863,34 €,

— accorder un délai de paiement de deux années à Madame [R] par application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, pour s’acquitter de la somme de 10.444,75 € en 23 mensualités de 435,19 € et le solde de 435,38 € à la 24ème mensualité ;

— juger que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments des parties, il est fait expressément référence à leurs conclusions ci-dessus visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [R], régulièrement assigné par acte remis à étude n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [R] pour les lots litigieux outre l’acte d’acquisition,

— la mise en demeure du 24 septembre 2024,

— un décompte actualisé sur la période courant du 1er juillet 2022 au

2 juillet 2025 pour un solde débiteur de 15 089,08 euros incluant des frais,

— divers appels de fonds de septembre 2022 à juin 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

7 juillet 2021, 30 juin 2022, 13 décembre 2023, 30 mai 2024 et 5 juin 2025 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 14.885,08 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 juillet 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus, les trois paiements allégués par la défenderesse figurant de manière effective dans le décompte.

M. et Mme [R] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 204 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il ne justifie pas des mises en demeure du 21 février 2023 et du

20 février 2024.

Dès lors, seule la mise en demeure envoyée le 26 septembre 2024 sera mise à la charge des défendeurs moyennant la somme de 144 euros suivant la facture produite.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les défendeurs seront redevables des intérêts au taux légal au titre de la condamnation principale suivant la demande du syndicat sur les sommes suivantes :

—  8.852,40 euros à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2024,

— à compter de la signification des dernières conclusions pour le surplus.

Concernant les frais de mise en demeure, ils produiront intérêts à compter de l’envoi du courrier recommandé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, Madame [R] qui n’a effectué que trois versements depuis octobre 2023 ne démontre pas être en capacité d’assurer le règlement des charges courantes. En conséquence, elle ne justifie pas de la capacité d’apurer l’arriéré dû même sur une période de 24 mois de sorte que l’octroi de délais de paiement ne ferait que conduire à un accroissement de sa dette et de la charge financière pesant sur la copropriété.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. et Mme [R] seront condamnés à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [R], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 14.885,08 euros au titre des charges de copropriété échues au 2 juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du :

—  26 septembre 2024 sur la somme de 8.852,40 euros,

—  28 juillet 2025 sur le surplus.

Condamne solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 144 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024,

Condamne in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [S] [R] et Madame [E] [R] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et Madame [E] [R], du surplus de leurs demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 JANVIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT