MINUTE N°

N° RG 25/00526 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBAL

S.A.S. JOP 5

C/

Madame [D], [J] [N]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société par actions simplifiée JOP 5, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 902 063 684 – dont le siège social est sis chez June Real Estate Investment Management, [Adresse 1]

Représentée par Maître Baptiste BOUILLON, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Estelle BOCCARA, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [D], [J] [N], née le 03 octobre 1959 à [Localité 6] (Algerie) – demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, Vice-Présidente

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Baptiste BOUILLON

1 copie certifiée conforme à : Madame [D], [J] [N]

RAPPEL DES FAITS

Madame [B] a donné à bail à madame [D] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 16 avril 2019, pour un loyer de 1.087 € et 100 € de provisions sur charges.

Madame [W] [B] a vendu son bien à la SAS JOP 5 le 30 mars 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la société JOP 5 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 13 novembre 2025, la société JOP 5 – représentée par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de madame [D] [N] ; d’autoriser la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 13.428,60 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 6.654,63 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Madame [D] [N] comparaît, elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant la reprise du paiement du loyer courant outre 300 euros pour apurer l’arriéré locatif, dont elle ne conteste ni le principe ni le montant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 5 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société JOP 5 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 16 avril 2019 contient une clause résolutoire (article XVIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2024, pour la somme en principal de 6.654,63 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 11 février 2025.

L’expulsion de madame [D] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société JOP 5 produit un décompte démontrant que madame [D] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 12.969,26 € à la date du 7 novembre 2025.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Madame [D] [N] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 12.969,26 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.654,63 € à compter du commandement de payer (12 décembre 2024) et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À l’audience, le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

En outre, en considérant que madame a vu sa dette doubler depuis la délivrance du commandement de payer, n’a opéré qu’un versement de 4.000 euros depuis le mois de juillet 2024, elle ne démontre pas avoir les capacités financières de pouvoir honorer outre les loyers courants, un plan d’apurement.

Elle sera donc déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société JOP 5, madame [D] [N] sera condamné à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. mensuel de 1.087 € et 100 € de provision sur charges.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2019 entre la société JOP 5 et madame [D] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 11 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à madame [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société JOP 5 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à autoriser la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE madame [D] [N] à verser à la société JOP 5 la somme de 12.969,26 € (décompte arrêté au 7 novembre 2025, incluant quittancement du mois de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.654,63 € à compter du 12 décembre 2024 et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE madame [D] [N] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE madame [D] [N] à verser à la société JOP 5 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE madame [D] [N] à verser à la société JOP 5 une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [D] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 8 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine Esparbès, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,