Tribunal Judiciaire de Versailles, Chambre des referes, 21 mai 2026, n° 25/01125

TJ Versailles 21 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, ch. des réf., 21 mai 2026, n° 25/01125
Numéro(s) :	25/01125
Importance :	Inédit
Dispositif :	Désigne un expert ou un autre technicien
Date de dernière mise à jour :	31 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien GUILLOTFlorence RENAUDIN
Parties :	L2CA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

21 MAI 2026

N° RG 25/01125 – N° Portalis DB22-W-B7J-TIYS

Code NAC : 71J

DEMANDERESSES

[A], société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S de [Localité 1] sous le n° 892 708 413, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

[A] II, société en commandite simple, inscrite au R.C.S de [Localité 1] sous le n° 918 264 227, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

POLYDOCK, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S d'[Localité 2] sous le n° 798 123 881, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Toutes les trois représentées par Maître Mandine BLONDIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 689, Maître Florence RENAUDIN, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : P383

DEFENDERESSE

L2CA, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 3] sous le n° 530 035 070, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Lalia MIR, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551, Maître Julien GUILLOT, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : G0821

***

Débats tenus à l’audience du 12 mars 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 12 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 4] (Yvelines) est soumis aux statuts de la copropriété des immeubles bâtis.

Par une assemblée générale du 11 juillet 2024, la société L2CA a été désignée comme syndic professionnel de la copropriété pour une durée de deux ans.

La société [A], la société [A] II et la société Polydock sont propriétaires respectivement des lots n° 7, 9 et 13 de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, la société [A], la société [A] II et la société Polydock ont fait assigner en référé la société L2CA devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir désigner un administrateur ad hoc de copropriété.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 12 mars 2026.

Soutenant oralement leur assignation à l’audience, la société [A], la société [A] II et la société Polydock demandent au président du tribunal de :

désigner un administrateur ad hoc de la copropriété pour exercer les missions définies à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;condamner la société L2CA à leur payer la somme de 3 000,00 € chacune à titre de dommages et intérêts ;condamner la société L2CA à leur payer la somme de 2 000,00 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elles soutiennent que, malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, la société L2CA est défaillante dans sa mission de syndic, lui reprochant de ne leur avoir transmis aucun appel de charges, aucune régularisation, aucune convocation aux assemblées générales, ni aucun procès-verbal, et de ne pas avoir répondu aux courriers lui signalant des irrégularités : non-respect du règlement de copropriété de l’immeuble, travaux réalisés sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, stationnements anarchiques sur la voirie, et absence d’entretien des parties communes.

Elles estiment ainsi que la société L2CA est défaillante dans la gestion comptable, financière et administrative de la copropriété, en violation des dispositions de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et négligente dans la conservation et l’entretien de l’immeuble, ne se souciant pas du respect du règlement de copropriété par les copropriétaires et occupants, avec l’installation d’un extracteur d’air sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, en vue d’exercer une activité de bar à chicha génératrice d’importantes nuisances olfactives et l’exercice d’une activité non-autorisée de réparation automobile. Elles ajoutent l’immeuble ne serait plus assuré.

Elles invoquent enfin le préjudice moral qui leur est causé par ces défaillances.

Après avoir constitué avocat, la société L2CA n’est pas représentée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de désignation d’un administrateur ad hoc :

L’article 18 V de la la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’en cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic et qu’en cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

L’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours. »

En l’espèce, par courriers recommandés en date des 8 et 9 juillet 2025, reçus les 11 et 15 juillet 2025, la société [A], la société [A] II et la société Polydock ont mis en demeure la société L2CA, exerçant sous l’enseigne Soupizet Immobilier, notamment de régulariser des dysfonctionnements administratifs, de reprendre en main la gestion des parties communes et de faire cesser des atteintes au règlement de copropriété.

A cet égard, l’article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 charge le syndic notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En outre, l’article 14-1 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Malgré les mises en demeure que lui ont adressé les demandeurs, la société défenderesse ne justifie d’aucune diligence notamment pour soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires l’examen et l’approbation des comptes de l’exercice 2024, ni pour faire respecter les stipulations du règlement de copropriété, ou assurer la conservation de l’immeuble, dont l’état dégradé ressort de photographies versées aux débats.

Eu égard à ces carences manifestes du syndic, il convient de désigner, dans les conditions prévues au dispositif un administrateur ad hoc de la copropriété, avec pour mission celle qui est définie par l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les parties demanderesses ne caractérisent, ni ne démontrent le préjudice moral qu’elles allèguent avoir supporté en raison des carences de la défenderesse.

En conséquence, les demandes de dommages et intérêts ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société L2CA, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production de factures acquittées, il convient de condamner la société L2CA à payer à la société [A], la société [A] II et la société Polydock la somme de 500,00 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé par délégation du président du tribunal judiciaire, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

DÉSIGNONS Maître [S] [D], administrateur judiciaire, [Adresse 5], [Localité 5] ([Courriel 1] ; 01 30 75 97 11), en application de l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ès qualités d’administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à [Localité 4] (Yvelines) et ce, pour une durée initiale de 12 mois à compter du prononcé de la présente ordonnance, avec pour mission d’administrer la copropriété conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

DISONS que l’administrateur ad hoc devra notamment à cette fin :

se faire remettre par la société L2CA ou par tout autre détenteur, l’ensemble des documents et des archives du syndicat des copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente ordonnance, hormis la liste des copropriétaires qui sera remise dans la quinzaine de cette notification ;administrer la copropriété ;prendre toutes les mesures imposées par l’urgence ou non afin d’assurer notamment la conservation et l’entretien de l’immeuble et de ses parties communes ;recouvrer les charges de copropriété et engager toutes procédures utiles aux fins de règlements desdites charges ;

FIXONS à la somme de 2 000,00 € la provision à valoir sur les honoraires de l’administrateur ad hoc et à verser directement entre ses mains, laquelle sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété ou, à défaut, avancée par les demandeurs ;

DISONS qu’il pourra être pourvu au remplacement de l’administrateur ad hoc par le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant sur simple requête, lequel sera chargé du suivi de la mesure ;

DISONS que l’administrateur ad hoc devra rendre compte de sa mission dans un rapport déposé au greffe des référés du tribunal judiciaire de Versailles ;

CONDAMNONS la société L2CA aux dépens ;

CONDAMNONS la société L2CA à payer à la société [A] la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société L2CA à payer à la société [A] II la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société L2CA à payer à la société Polydock la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

REJETONS le surplus des demandes ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT

Elodie NINEL Eric MADRE