TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 AVRIL 2026

N° RG 25/04584 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7ZR

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 2] LE ROI et agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social,

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société SAN GIULIANO, société par actions simplifiée immatriculée

au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

879 996 015 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice, Madame [P] [H], domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 17 Juillet 2025 reçu au greffe le 07 Août 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Février 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Avril 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société SAN GIULIANO est propriétaire d’un lot au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (78), soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires déplore un défaut de paiement des charges à échéance depuis plusieurs mois.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 17 juillet 2025, fait assigner la société SAN GIULIANO devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société SAN GIULIANO n’a pas constitué Avocat.

Aux termes de conclusions d’actualisation du 3 novembre 2025 régulièrement signifiées à partie défaillante le 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ; de l’article 1240 du code civil ; vu les pièces visées aux débats ;

Condamner la société SAN GIULIANO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA MANSART, les sommes suivantes :

—  10.341,60 € au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 inclus (appel du 4e trimestre 2025 inclus, après répartition des charges de l’exercice 2024), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

—  1.251,14 € au titre des frais nécessaires ;

—  2.500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner la société SAN GIULIANO aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier relatifs à la sommation de payer si ces derniers ne sont pas retenus au titre des frais nécessaires, dont distraction au profit de la SCP REYNAUD-LAFONT-GAUDRIOT & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété ;

— un extrait K BIS de la société à jour au 10 juillet 2025 ;

— les appels de fonds et appels travaux ainsi qu’un bilan annuel des charges

du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024

au 31 décembre 2024 ;

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 24 mai 2022, 31 mai 2023, 26 novembre 2024 et une attestation de non recours ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 octobre 2025 ;

— une lettre de mise en demeure du syndic du 14 mars 2023 portant sur un montant de 8.733,86 euros, comprenant le coût de l’acte (48 euros) ;

— une lettre de mise en demeure du syndic du 11 mai 2023 portant sur un montant de 4.212,69 euros, comprenant le coût de l’acte de 48 euros ;

— une lettre de 2ème relance du 12 juin 2023 ;

—  2 factures d’honoraires ;

— un commandement de payer du 4 septembre 2023 portant sur un montant de 6.025,54 euros ;

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 10.341,60 euros au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 (appel du 4ème trimestre 2025 inclus).

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat, à l’huissier ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Au vu des documents produits, les frais de recouvrement peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 291,14 euros, somme comprenant les frais de mise en demeure, de relance et de sommation par voie d’huissier.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner la défenderesse à la somme de

1.000 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société SAN GIULIANO qui est condamnée par le présent jugement, supportera la charge des dépens qui pourront être recouvrés directement par la SCP REYNAUD-LAFONT-GAUDRIOT & ASSOCIÉS.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. La défenderesse sera condamnée à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne la société SAN GIULIANO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] (78), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

10.341,60 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 (appel du 4ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 sur 6.025,54 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

291,14 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

1.000 euros au titre des dommages intérêts ;

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SAN GIULIANO aux dépens dont distraction au profit de la SCP REYNAUD-LAFONT-GAUDRIOT & ASSOCIÉS ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT