TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 AVRIL 2026

N° RG 24/02019 – N° Portalis DB22-W-B7I-R5XT

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropiétaires de la [Adresse 1], [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, A2BCD, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 304 497 183 ayant son siège social situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie POULAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [N]

demeurant [Adresse 4] [Localité 1],

représenté par Maître Gisèle COHEN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ludivine FLORET, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 25 Mars 2024 reçu au greffe le 04 Avril 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Février 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Avril 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [N] est propriétaire de lots au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 2] (78), soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété depuis

juillet 2023 alors que M. [N] a déjà fait l’objet de procédures et de condamnations pour charges impayées, le syndicat des copropriétaires lui a adressé une mise en demeure et une sommation de payer restés sans effet.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 25 mars 2024, fait assigner M. [U] [N] devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 36 de son décret d’application,

Vu les trois précédents jugements des 26 octobre 2017, 9 janvier 2020

et 21 mai 2021,

— Condamner Monsieur [N] [B] au paiement de la somme de 17.306,69 euros en principal, appel de charges du troisième trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts légaux sur la somme de 2.461,77 euros à compter du 13 septembre 2023, puis à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 5.516,68 euros, puis sur la somme de 8.921,18 euros à compter de l’assignation du 25 mars 2024, et à compter des présentes écritures d’actualisation pour le surplus ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts à chaque annuité échue ;

— le condamner de même au paiement de la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 2.600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens qui comprendront les frais des sommations de payer.

— Débouter Monsieur [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Rejeter toute demande d’échéancier au surplus sur 24 mensualités et sans être assortie du règlement des charges courantes et en l’absence de toute clause de déchéance du terme ;

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 30 juin 2025, M. [N] demande au Tribunal de :

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées,

• JUGER que Monsieur [B] [N] pourra se libérer de sa dette en 24 mensualités égales ;

• JUGER n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsiqu’aux entiers dépens ;

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale,

— le décompte de la dette arrêté au 07.03.2024,

— les appels de charges du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2024 inclus,

— une lettre de mise en demeure et AR du 13.09.23,

— une sommations de payer du 11.12.23,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 09.06.22 et certificat de non-recours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26.06.23 et certificat de non-recours,

— le contrat de syndic,

— les jugements des 26 octobre 2017, 9 janvier 2020 et 21 mai 2021,

— le décompte actualisé de la dette de charges au 15.04.2025,

— les appels de charges du 2ème trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 22.04.2024 et certificat de non-recours,

— le décompte actualisé de la dette de charges au 01.07.2025,

— les appels de charges du 3ème trimestre 2025,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 30.04.2025.

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et partiellement bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de

14.967,71 euros.

Dès lors, il convient de condamner M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.967,71 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.461,77 euros à compter du 13 septembre 2023, puis à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 5.516,68 euros, puis sur la somme de 8.921,18 euros à compter de l’assignation du 25 mars 2024, et à compter du 21 août 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

En conséquence, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Ainsi, les frais réclamés par le syndicat des copropriétaires au titre des vacations de suivi de dossier et de transmission dossier avocat, pour un total de 1.875 euros, ne sont pas des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du montant des honoraires de prise d’hypothèque légale à hauteur de 204 euros.

Au vu des documents produits, seuls peuvent être retenus au titre des frais de recouvrement les “honoraires de mise en demeure” pour un montant de

48 euros.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner M. [N] à la somme de 1.500 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [N], qui sollicite des délais de paiement, ne justifie de ses difficultés financières par la production d’aucune pièce. Dans ces conditions, sa demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [N] qui est condamné par le présent jugement, supportera la charge des dépens qui comprendront les frais de sommation de payer à hauteur de

157,11 euros.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M. [N] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Condamne M. [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 2] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

14.967,71 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er juillet 2025, appel du 3ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.461,77 euros à compter du 13 septembre 2023, puis à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 5.516,68 euros, puis sur la somme de 8.921,18 euros à compter de l’assignation du 25 mars 2024, et à compter du 21 août 2025 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts ;48 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ; 1.500 euros au titre des dommages-intérêts ;1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [B] [N] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer à hauteur de 157,11 euros ;

Déboute M. [B] [N] de sa demande de délais de paiement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 2] (78) représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT