TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/81004

N° Portalis 352J-W-B7I-C5EHA

N° MINUTE :

CCC aux parties

CCC M^e AYNES

CE M^e AMICO

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 01 octobre 2024

DEMANDERESSE

La société BATIBRIE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°424 429 041

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Nicolas AYNES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0190

DÉFENDEURS

La société CP, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°387 950 652

[Adresse 5]

[Localité 7]

Monsieur [X] [G]

né le [Date naissance 3] 1962 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentés par M^e Thomas AMICO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0513

JUGE : Madame Marie CORNET, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Amel OUKINA lors des débats et Madame Séléna BOUKHELIFA lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience du 27 Août 2024 tenue publiquement,

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Le 26 décembre 2023, M. [X] [G] et la SARL CP ont fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien appartenant à la SCI Batibrie, situé à [Localité 9], cadastré sections AK n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], pour la somme de 4 000 000 euros, sur le fondement de l’ordonnance d’autorisation rendue par la juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris le 3 novembre 2023. L’inscription lui a été dénoncée le 3 janvier 2024.

Par acte d’huissier du 10 juin 2024, la SCI Batibrie a fait assigner M. [X] [G] et la SARL CP aux fins de contestation de l’hypothèque.

A l’audience du 27 août 2024, les parties ont comparu, représentées par leurs conseils.

La SCI Batibrie se réfère à ses écritures et sollicite :

— à titre principal : la rétractation de l’ordonnance,

— à titre subsidiaire : la caducité de l’inscription hypothécaire,

— par conséquent : la mainlevée de l’inscription provisoire d’hypothèque,

— en tout état de cause : la mise à la charge de M. [X] [G] et la SARL CP de tous les frais de l’hypothèque ainsi que la condamnation in solidum de M. [X] [G] et la SARL CP à lui payer la somme de 821 704,40 euros de dommages et intérêts et 25 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle conteste la créance invoquée qui n’est pas dirigée à son encontre et la menace qui pèse sur le recouvrement. Elle affirme que l’inscription d’hypothèque lui a causé un préjudice en ce qu’elle n’a pas pu effectuer les travaux nécessaires pour louer le bâtiment selon la norme ICPE 1510. Elle indique le louer selon la norme 1530 et avoir fait retirer la norme 2450.

M. [X] [G] et la SARL CP se réfèrent à leurs écritures, concluent au rejet des demande, et sollicitent la confirmation de l’ordonnance et la condamnation de la SCI Batibrie à leur payer la somme de 20 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils soutiennent que la vente des parts sociales a été effectuée à un prix dérisoire et qu’il existe des menaces pesant sur le recouvrement. Ils affirment que le bâtiment est toujours offert à la location et produisent une annonce en ce sens mise à jour le 4 juin 2024 pour sa location selon les normes 1510 (E).

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera référé à leurs écritures visées à l’audience du 27 août 2024 en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la rétractation de l’ordonnance

En application de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut demander au juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Le juge de l’exécution statue par ordonnance rendue sur requête selon l’article R. 511-1 , ordonnance qui peut être rétractée ou modifiée en application de l’article 497 du code de procédure civile.

L’article L. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution précise que le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparait que les conditions prescrites à l’articles L. 511-1 ne sont pas réunies.

En l’espèce, la SCI Batibrie est propriétaire du bien immobilier litigieux depuis le 22 septembre 2021. La SCI Batibrie était alors détenue par M. [X] [G] et la SARL CP, cette dernière étant également locataire du bien qu’elle sous-louait à une société tierce MAUFFREY.

Par deux actes sous-seing privés du 29 novembre 2022, M. [X] [G] et la SARL CP ont cédé la totalité de leurs parts sociales de la SCI Batibrie à la SAS KLARA et à la SAS KLARA IMMOBILIER au prix de 130 000 euros et la SARL CP a cédé le contrat de sous-location qu’elle avait conclu avec la société MAUFFREY à la société KLARA IMMOBILIER,

M. [X] [G] et la SARL CP soutiennent la nullité de la cession des parts sociales de la SCI Batibrie aux sociétés Klara et du bail conclu avec la société MAUFFREY en raison de la vileté du prix et affirment disposer d’une créance de restitution à hauteur de 7,8 millions d’euros telle que formulée dans la requête, ramenée à 4 millions d’euros dans l’ordonnance d’autorisation. A ce titre, ils justifient de l’offre d’achat par la SAS KLARA IMMOBILIER et de la promesse conclue par acte notarié à 7,1 millions d’euros portant directement sur la vente de l’immeuble, juste avant la cession des parts sociales de la société propriétaire de l’immeuble pour un prix de 130 000 euros sans commune mesure avec l’offre et la promesse, avec cession du bail pour un euro symbolique.

La SCI Batibrie relève qu’elle n’est pas la débitrice de la créance invoquée par les défenderesses et que le moyen de sa fictivité n’avait pas été évoqué dans la requête, de sorte qu’il ne peut pas être invoqué dans l’instance en contestation.

Toutefois, le juge de l’exécution doit apprécier la réunion des conditions posées par l’article L511-1 précité au jour de l’autorisation et leur persistance au jour où il statue. Ainsi, même si le moyen de la fictivité n’a pas été développé dans la requête, les défenderesses peuvent prouver qu’elle était constituée lors de l’autorisation et jusqu’au présent jugement.

Le juge de l’exécution peut apprécier la fictivité d’une société lorsqu’il est saisi d’une mesure conservatoire (2e Civ., 22 octobre 2020, pourvoi n° 19-16.347). La société fictive est caractérisée lorsqu’elle a pour objet de dissimuler d’autres personnes ( 3e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-14.750) ou lorsque l’affectio societatis ou autres conditions de constitution de la société font défaut (Com., 9 juin 2009, pourvoi n° 07-20.937). Elle peut être prouvée par la confusion des patrimoines, par l’absence des évènements de la vie d’une société (assemblées générales), la subordination totale d’une filiale à sa société-mère et il sera relevé que l’affectio societatis peut disparaître au cours de la vie d’une société.

Les défenderesses soutiennent le caractère fictif de la SCI Batibrie en soutenant que les sociétés KLARA et KLARA IMMOBILIER avaient d’abord souhaité acquérir l’immeuble avant la cession à leur profit des parts sociales de la SCI Batibrie propriétaire. Toutefois, ces moyens ne peuvent venir qu’au soutien de l’apparence de créance invoquée à l’encontre des société KLARA et KLARA IMMOBILIER dont la SCI Batibrie serait l’émanation, et non au soutien de la fictivité de cette dernière.

Les défenderesses relèvent que M. [P] [I] est l’unique bénéficiaire de la SCI Batibrie, ce qui n’est pas contesté, suite à la nouvelle cession de parts enregistrée le 22 décembre 2023 aux termes de laquelle son capital appartient désormais à M. [P] [I], à la SAS KLARA et à la SAS KLARA IMMOBILIER, le premier étant président de la SAS KLARA elle-même présidente de la SAS KLARA IMMOBILIER.

Il existe donc une identité de dirigeant outre l’identité de siège social.

Si la modicité de son capital social ne remet pas en cause l’existence de la société, il sera relevé que les demandes formées par la SCI Batibrie dans la présente instance et par les sociétés KLARA et KLARA IMMOBILIER dans l’instance au fond tendent à se confondre.

En effet, la SCI Batibrie sollicite l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte de revenus locatifs alors que sa locataire est la société KLARA IMMOBILIER et que c’est elle qui doit lui régler les loyers et qui doit éventuellement se retourner contre les défenderesses qui seraient responsables de la perte de sous-loyers. La SCI Batibrie qui ne perçoit plus de loyers devrait se retourner contre la société KLARA IMMOBILIER pour obtenir paiement des loyers.

La SCI Batibrie sollicite encore l’indemnisation de son préjudice résultant des frais exposés pour l’entretien de l’immeuble, soit les frais de gardiennage, d’installation incendie, d’entretien poste de transformation qui sont également réclamés au fond par les sociétés KLARA et KLARA IMMOBILIER, ces dernières réclamant en outre les taxes à la charge de la propriétaire Batibrie qui en demande l’indemnisation dans la présente instance.

Ainsi, il ressort des demandes formées dans la présente instance et dans l’instance au fond une identité stricte des préjudices allégués par les sociétés, ce qui prouve que la SCI Batibrie n’a pas d’intérêt propre et distinct des sociétés KLARA et KLARA IMMOBILIER avec lesquelles elle paraît se confondre.

La fictivité de la SCI Batibrie est donc apparente et la créance fondée en son principe détenue à l’encontre des sociétés KLARA et la menace pesant sur le recouvrement de cette créance lui sont donc opposables.

La SCI Batibrie ne conteste pas la créance paraissant fondée en son principe consistant en la créance de restitution en raison de la nullité des contrats de cession pour vileté du prix, prouvée par les cessions à un prix sans commune mesure avec le prix proposé et la valeur locative de l’immeuble, alors que la mise aux normes de l’immeuble ne peut expliquer une telle différence, ni la menace qui pèse sur le recouvrement caractérisée dans la requête par l’état d’endettement des sociétés KLARA et KLARA IMMOBILIER, par le non-remplacement du commissaire aux comptes, par l’absence de publication de comptes annuels.

Dès lors, la demande de rétractation de l’ordonnance sera rejetée.

Sur la caducité de l’inscription d’hypothèque provisoire

L’article R532-5 du code des procédures civiles d’exécution impose l’information du débiteur de l’inscription d’hypothèque par acte d’huissier signifié dans les 8 jours de l’inscription, à peine de caducité de cette inscription.

L’article R511-7 exige du créancier qui fait pratiquer une mesure conservatoire qu’il introduise une procédure pour obtenir un titre exécutoire dans le mois suivant la mesure, à peine de caducité.

Selon l’article R511-8, le créancier doit signifier la preuve des diligences requises par l’article R511-7 au tiers entre les mains duquel la mesure conservatoire est pratiquée, dans les huit jours à peine de caducité de la mesure.

En l’espèce, la SCI Batibrie considère l’inscription hypothécaire caduque en application de ces textes.

Toutefois, M. [X] [G] et la SARL CP ont bien dénoncé l’inscription aux débitrices de la mesure dans le délai requis, à savoir les sociétés KLARA et KLARA IMMOBILIER et il n’était pas nécessaire d’introduire une nouvelle procédure à leur encontre alors que l’instance au fond a été introduite antérieurement à l’inscription d’hypothèque.

Au vu de la fictivité apparente de la SCI Batibrie, il n’est pas nécessaire de lui dénoncer l’inscription d’hypothèque dans les huit jours ni d’introduire d’instance au fond à son encotnre dans le mois suivant la mesure puisque sa personnalité morale se confond avec celles des sociétés KLARA et KLARA IMMOBILIER à l’égard desquelles les diligences exigées par ces articles ont été respectées.

Il n’était encore pas nécessaire de dénoncer à la SCI Batibrie l’instance au fond introduite puisqu’elle ne peut pas être considérée comme le tiers saisi entre les mains duquel la mesure conservatoire est pratiquée puisque la mesure est pratiquée sur le bien dont elle est la propriétaire fictive, puisque ce bien doit être considéré comme étant dans le patrimoine des sociétés KLARA et KLARA IMMOBILIER.

Aucune caducité ne peut être retenue et cette demande sera rejetée.

La demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire donne compétence au juge de l’exécution pour connaître des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou conservatoires. L’article L.512-2 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge de l’exécution qui ordonne la mainlevée d’une mesure conservatoire de condamner le créancier à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire. La responsabilité prévue par cet article est une responsabilité sans faute (2e Civ., 29 janvier 2004, pourvoi n° 01-17.161).

En l’espèce, la SCI Batibrie sollicite l’octroi de dommages et intérêts en réparation de préjudices qu’elle invoque.

Néanmoins, sa demande de mainlevée de l’inscription hypothécaire est rejetée et par conséquente sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée également.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Batibrie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Les frais d’hypothèque judiciaire provisoire resteront à la charge de la SCI Batibrie en application de l’article L512-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [X] [G] et la SARL CP les frais exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI Batibrie à payer à M. [X] [G] et la SARL CP la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa propre demande formée au même titre.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de rétractation de l’ordonnance,

REJETTE la demande de caducité de l’inscription d’hypohtèque provisoire,

REJETTE la demande de mainlevée de l’inscription d’hypohtèque provisoire,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI Batibrie,

DIT que les frais d’hypothèque judiciaire provisoire sont à la charge de la SCI Batibrie,

CONDAMNE la SCI Batibrie à payer à M. [X] [G] et la SARL CP la somme de 2 000,00 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI Batibrie formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Batibrie aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LA GREFFIRE LA JUGE DE L’EXÉCUTION