N° RG 25/00346 – N° Portalis DB22-W-B7J-TSIN. Ordonnance de référé du 17 Février 2026.

TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00346 – N° Portalis DB22-W-B7J-TSIN

[Adresse 2] d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du

17 Février 2026

[A] [R]

C/

[I] [O]

Expédition exécutoire délivrée

le

à Maître Maxime TONDI

Expédition certifiée conforme

délivrée le

à M. [I] [O]

Minute n° : /2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 17 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de M^me Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

L’ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

[A] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL CABINET TONDI, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE substituée par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR(S) :

M. [I] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 12 Janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 17 Février 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

FAITS ET PROCEDURE.

Suivant acte sous seing privé en date du 23 janvier 2012 suivi des avenants des 11 juin 2013 et 21 février 2022, la société [A] [R] a donné en location à Monsieur [I] [O] un local à usage d’habitation n° 236, 12e étage, situé [Adresse 4] à [Localité 5] en contrepartie d’un loyer de 522,15 euros et 243,53 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice, en date du 14 avril 2025, un commandement d’avoir à payer la somme principale de 1529,85 euros au titre des loyers impayés au 7 avril 2025 a été délivré à Monsieur [I] [O].

Le commandement a été notifié à la CCAPEX le 26 mai 2025.

Suivant acte de commissaire de justice, en date du 4 septembre 2025, notifié au Préfet des Yvelines le 10 septembre 2025 la société [A] [R] a fait délivrer assignation à Monsieur [I] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERSAILLES, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du logement ;

Ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du défendeur du logement et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant de désigner aux frais et risques de la défenderesse.

Condamner Monsieur [I] [O] à payer à la société requérante la somme provisionnelle de 4870 euros, correspondant aux loyers et charges dus intérêt légal à compter du 14 avril 2025 sur la somme de 1529 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Dire qu’à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à son départ définitif le défendeur devra mensuellement une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer du logement litigieux, sans préjudice des charges ;

Condamner le défendeur au paiement de la somme de 450,00 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 avril 2025.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’audience s’est tenue le 12 janvier 2026.

A cette audience , la société demanderesse, représentée par son avocat a actualisé sa créance à la somme de 8645,28 euros.

Monsieur [I] [O] a comparu et mentionné un règlement de 1000 euros le 9 janvier 2026 et proposer la somme de 200 euros en plus du loyer pour éponger sa dette, ce à quoi la requérante a acquiescé dans la limite des 36 mois.

Le diagnostic social et financier a été versé au débat sollicitant un maintien dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, L’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience.

L’assignation, en date du 4 septembre 2025, a été dénoncée à la Préfecture des Yvelines le 10 septembre 2025, en vue de l’audience du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en date du 12 janvier 2025 conformément aux dispositions de la loi.

Monsieur [I] [O] est locataire d’un logement appartenant à un bailleur social, personne morale.

Il convient donc de vérifier si la SA [A] [R] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dans le délai imparti par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou la CAF prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la société demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 juin 2025, soit dans le délai requis par la loi.

La demande de la société [A] [R] sera donc déclarée recevable.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la société [A] [R] est propriétaire du local d’habitation n°236 12e étage situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Il résulte des pièces versées aux débats (contrat de location, extraits de compte, commandement de payer, décompte actualisé) que la créance de la société [A] [R] s’élève à la somme de 8645,28 euros , représentant les loyers et les charges impayés, arrêtés au 6 janvier 2026.

En conséquence, la créance étant justifiée, il convient de condamner Monsieur [I] [O], à payer la somme provisionnelle de 8645,28 euros, au titre de l’arriéré locatif, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025 sur la somme de 1529,85 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou charges, deux mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Le commandement, délivré le 6 juin 2025 à la locataire, d’avoir à payer la somme de 847,01 euros en principal vise la clause résolutoire du bail, reproduit les dispositions prévues par la loi et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont il précise l’adresse.

Il est donc régulier en la forme, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces versées aux débats par la société demanderesse, notamment les extraits de comptes locatifs et le commandement de payer, que le locataire n’a pas réglé l’intégralité des loyers visés au commandement, dans le délai de deux mois qui leur était imparti et encourt la résiliation de plein droit du bail, à la date du 14 juin 2025.

Toutefois, le juge peut, même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder au locataire, en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années en prenant en considération la situation us locataire et les besoins du bailleur.

En l’espèce, compte tenu des derniers règlements et de l’accord de la bailleresse, il convient de fixer des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cependant, si ces délais n’étaient pas respectés, l’intégralité de la dette serait immédiatement exigible, la clause résolutoire serait acquise et à défaut de départ volontaire du locataire, l’expulsion serait ordonnée.

Il convient de préciser qu’en cas d’expulsion, les meubles garnissant les lieux loués sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, le juge de l’exécution pouvant par la suite autoriser leur mise en vente.

Cette règle est applicable sans que le juge ait à ordonner la séquestration des meubles.

Sur l’indemnité d’occupation.

La résiliation du bail est suspendue du fait de l’octroi de délais de paiement.

Si le locataire respecte les délais accordés, le bail se poursuivra.

Cependant, dans le cas contraire, le bail se trouvera résilié automatiquement à la date de défaillance de Monsieur [I] [O], il sera alors redevable d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle s’appuie sur le montant du loyer contractuel révisable, le cas échéant.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

En conséquence, en cas de résiliation du bail, le défendeur sera redevable envers la société VALOPHIOS [R], à compter de la décision à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui serait dû si le bail s’était poursuivi.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Compte tenu de l’équité et des circonstances de la cause, il convient d’allouer à la société [A] [R] la somme de 450,00 euros au titre de ses frais irrépétibles, et de condamner le défendeur à leur payer cette somme, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [I] [O] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, ce compris le coût du commandement de payer du 14 avril 2025 de 127,78 euros.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, mais d’ores et déjà, vu l’urgence,

DECLARONS la société [A] [R] recevable en sa demande ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de l’appartement n°236 12e étage situé [Adresse 4] à [Localité 5] au 14 juin 2025.

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer à la société [A] [R] une provision de 8645,28 euros, représentant les loyers et les charges impayés, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025 sur la somme de 1529,85 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’AUTORISONS à se libérer de cette dette par 35 mensualités de 200 euros chacune, en plus du loyer et des charges courants, les versements devant être faits, chaque mois, à la même date que celui-ci et la première fois, avec le premier terme du loyer, venant à échéance suivant la signification de la présente décision, jusqu’à extinction de la dette, et un 36? versement majoré du solde de la dette, en principal, frais et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DISONS que si les délais sont respectés et les loyers et charges courants régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra ;

N° RG 25/00346 – N° Portalis DB22-W-B7J-TSIN. Ordonnance de référé du 17 Février 2026.

DISONS que, dans le cas contraire, la clause résolutoire sera acquise et en conséquence :

La clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets ;

Monsieur [I] [O] devra quitter les lieux sur simple demande de la bailleresse, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

La totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

Monsieur [I] [O] sera condamné à verser à la bailleresse à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui serait dû si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer à la société [A] [R] la somme de 450,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

RAPPELONS que la présente décision, prise en référé, est exécutoire de plein droit par provision ;

Le CONDAMNONS aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer du 14 avril 2025 de 127,78 euros.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 17 février 2026.

La greffière, Le juge