TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à Mme [W] [I]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à Mme [G] [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07231 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4F5A

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [I] [W], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [U] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [V] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 9 mars 2009, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Monsieur [V] [G] et Madame [U] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 327,67 euros, outre les provisions sur charges et consommations d’eau.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Monsieur et Madame [G] par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 1.898,89 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 8 novembre 2023 dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 novembre 2023, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a attrait Monsieur [V] [G] et Madame [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef ;condamner Monsieur et Madame [G] solidairement à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.101,23 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 18 octobre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 11 janvier 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, HABITAT [Localité 4] PROVENCE, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 1.335,78 euros, hors frais de procédure. Elle a insisté sur la condamnation des locataires aux frais irrépétibles, rappelant avoir été dans l’obligation de les assigner en paiement des loyers une première fois en novembre 2015, puis une seconde fois dans le cadre de cette instance.

Madame [U] [G] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté la dette mais a sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en faisant valoir des ressources de 2500 euros mensuels au foyer.

Monsieur [V] [G] n’a pas comparu et n’a pas été représenté lors des débats.

Aucun diagnostic social et financier des locataires n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [G] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à l’office public HABITAT [Localité 4] PROVENCE.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 9 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 mars 2009 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2022, pour la somme en principal de 1.898,89 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 février 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur et Madame [G] restent devoir la somme de 1.246,78 euros, à la date du 10 janvier 2024, cette somme étant expurgée de tous frais de procédure (y compris les frais qui relèveraient d’une procédure soldée mais qui n’ont pas été soustraits du décompte pour autant) et correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur et Madame [G] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement et par provision, au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse et des justificatifs produits par Madame [G], que les époux [G] ont effectué des versements conséquents avant l’audience, couvrant les derniers loyers et une partie de leur dette locative.

Compte tenu de l’ancienneté du bail, du montant de la dette et des propositions de règlement, de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur et Madame [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur et Madame [G], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

HABITAT [Localité 4] PROVENCE fait état de deux procédures judiciaires en paiement des loyers contre les époux [G], ce que ne conteste pas Madame [G]. La bailleresse rapporte également la preuve d’un plan d’apurement conclu avec les locataires le 29 mars 2023, à l’issue d’une procédure de conciliation, outre de plusieurs courriers de relance avant engagement de l’instance judiciaire.

Dès lors, au regard de ces diligences et du fait que les époux [G] sont parvenus à débloquer de fortes sommes quelques jours avant l’audience, il convient de faire droit à la demande de HABITAT [Localité 4] PROVENCE au titre des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser encore une fois à sa charge face à la défaillance réitérée des locataires.

Madame et Monsieur [G] seront donc condamnés solidairement à lui payer une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, les époux [G] supporteront les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 mars 2009 entre l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE d’une part, Monsieur [V] [G] et Madame [U] [G] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 février 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [U] [G] à payer à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE la somme de 1.246,78 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 10 janvier 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [V] [G] et Madame [U] [G] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 50 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [V] [G] et Madame [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [V] [G] et Madame [U] [G] seront solidairement condamnés à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou leur expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [U] [G] à payer à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [U] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président