COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00119 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6VM

Minute N° : 25/00235

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 13 Mai 2025

Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e HIRSCH

Copie délivrée à :PREFECTURE-Mme [D]

le :13/05/2025

DEMANDEUR

S.C.I. LES VIEUX REMPARTS, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Chez Société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [O] [S] [D]

née le 06 Novembre 1965 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Julie MALARD, greffier lors des débats

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 22 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2013, la SCI LES VIEUX REMPARTS a consenti à Madame [V] [D] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 474€, hors charge.

Par exploit du 07 août 2024, la SCI LES VIEUX REMPARTS a fait délivrer à Madame [V] [D] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2 792,64€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 05 août 2024.

Par exploit délivré le 15 janvier 2025, la SCI LES VIEUX REMPARTS a fait citer Madame [V] [D] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il:

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne son expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier et d’autoriser la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;

— la condamne à lui payer la somme de 3 398,52€ à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer et assortis d’une majoration de 10% conformément aux stipulations du contrat de bail ;

— la condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à deux fois le montant du loyer, conformément aux stipulations du contrat de bail, et ce jusqu’à libération des lieux ;

— la condamne à lui payer la somme de 1 000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire est fixée à l’audience du 22 avril 2025, où elle est plaidée.

La SCI LES VIEUX REMPARTS comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 3 819,16€.

Madame [V] [D] comparait également à l’audience en personne et sollicite le bénéfice d’un plan d’apurement de sa dette locative.

La décision est mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 10] par voie électronique avec accusé de réception du 16 janvier 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée au 22 avril 2025.

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 08 août 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 15 janvier 2025.

La demande de résiliation formée par la SCI LES VIEUX REMPARTS est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Par ailleurs, les articles 1103 et 1104 du Code civil indiquent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

La SCI LES VIEUX REMPARTS a produit un dernier décompte arrêté au 14 avril 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) d’un montant de 3 819,16 euros, loyer de mars 2025 inclus.

Ainsi, Madame [V] [D] sera condamnée à payer à la SCI LES VIEUX REMPARTS la somme de 3 819,16€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 14 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

Les stipulations du contrat de bail liant les parties relatives aux clauses résolutoires et pénales prévoient qu’en cas de non paiement du loyer et des charges aux termes convenus et dès le premier acte d’huissier, les sommes impayées porteront intérêt à taux légal en vigueur pour la période courant de la date d’exigibilité à celle du paiement effectif et qu’en outre, le montant du loyer et des charges sera majoré de 10%.

En conséquence, cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la date du commandement de payer et sera majorée de 10%.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la SCI LES VIEUX REMPARTS que Madame [V] [D] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 07 octobre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SCI LES VIEUX REMPARTS depuis le 07 octobre 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, que le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues si le locataire est en situation de régler sa dette locative et à la condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [V] [D] a sollicité à l’audience que lui soient accordés des délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter de sa dette locative.

Toutefois, il apparaît que celle-ci n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant à la date de l’audience, raison pour laquelle aucun délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être ordonnés.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la SCI LES VIEUX REMPARTS à compter du 07 octobre 2024 et Madame [V] [D] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, la défenderesse devra quitter les lieux, afin que la bailleresse puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Madame [V] [D] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 07 octobre 2024, Madame [V] [D] a causé un préjudice à la SCI LES VIEUX REMPARTS. Il convient donc d’octroyer à celle-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale à deux fois le montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, comme le prévoient les stipulations contractuelles indiquant que si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux ou résiste à une ordonnance d’expulsion, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [V] [D] à verser à titre provisionnel à la SCI LES VIEUX REMPARTS, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 15 avril 2025, lendemain du décompte produit à l’audience, la somme de 1 156,32 euros (543,16x2+70), soit le montant de la quittance locative actuelle majorée de 100%, somme forfaitaire charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [V] [D] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [V] [D] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI LES VIEUX REMPARTS a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SCI LES VIEUX REMPARTS concernant le contrat de bail du 1er février 2013 consenti à Madame [V] [D] et portant un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 07 octobre 2024;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 07 octobre 2024 ;

Constatons que Madame [V] [D] est occupante sans droit ni titre des locaux précités depuis le 07 octobre 2024 ;

Condamnons Madame [V] [D] à payer à la SCI LES VIEUX REMPARTS la somme de 3 819,16€ majorée de 10%, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 14 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 07 août 2024 ;

Déboutons Madame [V] [D] de sa demande de délais de paiement ;

Autorisons l’expulsion de Madame [V] [D] ainsi que de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [V] [D] à payer à la SCI LES VIEUX REMPARTS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 1 156,32 euros, charges comprises, à compter du 15 avril 2025 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Madame [V] [D] à régler à la SCI LES VIEUX REMPARTS la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

Condamnons Madame [V] [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 13 mai 2025.

Le Greffier Le Juge