MINUTE N°

N° RG 25/00536 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBHT

Monsieur [K] [C]

Madame [E] [Q]

C/

Madame [P] [Y]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [Q], demeurant [Adresse 3]

non-comparante, représentée par M. [K] [C], son époux muni d’un pouvoir

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [P] [Y], demeurant [Adresse 4]

non-comparante, représentée par Maître Aurélie MONTEL, avocat au barreau de VERSAILLES

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Christine CAMPISTRON,

Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Christine CAMPISTRON,

Greffier : Nadia KANCEL

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Aurélie MONTEL

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [K] [C] – Madame [E] [Q]

FAITS ET PROCEDURE

Par requête reçue le 08 avril 2025, Monsieur [C] [K] saisissait le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE aux fins de condamnation de Madame [Y] [P], au paiement de la somme de 4.500,00 € au titre de différents préjudices, principalement de jouissance, résultant du non respect par la bailleresse de ses obligations.

Par courriers recommandés des 30 mai et 03 juin 2025, Monsieur [C] [K] et Madame [Y] [P] étaient convoqués à l’audience du 06 novembre 2025.

A l’audience du 06 novembre 2025, un renvoi est ordonné à la demande du conseil de Madame [Y] au 10 février 2026.

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2023, Madame [Y] [P], ayant pour mandataire le Cabinet A2BCD, a donné en location à Monsieur [C] [K] et à Madame [Q] [E] un appartement situé 1er étage porte droite au [Adresse 5] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 780,00 euros outre un dépôt de garantie du même montant et 90,00 euros à titre de provisions sur charges.

Faisant principalement valoir que les loyers sont impayés, Madame [Y] [P] a fait délivrer assignation à Monsieur [C] [K] et à Madame [Q] [E] par exploit du 21 mai 2025 pour l’audience du 10 février 2026 afin d’entendre le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges et prononcer la résiliation du contrat de location,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [K] et Madame [Q] [E] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique du logement,

— condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [Q] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, soit 895,41€ et ce jusqu’à la reprise effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [Q] [E] à lui payer la somme de 3.757,70 euros au titre de la dette locative, selon un décompte arrêté au 01 mai 2025,

— condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [Q] [E] à produire l’attestation d’entretien de la chaudière, sous astreinte journalière de 50,00€ à compter de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [Q] [E] à lui verser la somme de 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [Q] [E] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 06 mars 2025,

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, le conseil de Madame [Y] et Monsieur [C] [K] sont présents.

Monsieur [C] [K] produit une procuration signée par Madame [Q] pour « l’adjoindre» comme demanderesse à sa requête et pour la représenter en défense.

La Présidente ordonne la jonction entre les procédures RG25/00536 et RG 25/00615 ;

In limine litis, le conseil de Madame [Y] soulève l’irrecevabilité des demandes formulées par Monsieur [C] [K] dans sa requête au motif que la demande n’est faite que par lui seule alors que le bail comporte deux locataires et au motif de l’irrespect des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile sur l’absence de saisine d’un conciliateur de justice.

La Présidente met aux débats une éventuelle fin de non recevoir liée à la qualité d’agir en justice de la part de la requérante pour le bien en cause.

Monsieur [C] [K] reprend les demandes figurant dans sa requête en expliquant les différents préjudices subis, ajoute une demande financière au titre de la présence de cafards, tout en indiquant que sa demande globale demeure à la somme de 4.500,00€.

Il indique avoir tenté des démarches amiables mais il confirme ne pas avoir saisi de conciliateur de justice.

Il ajoute ne pas avoir reçu les relevés de charges annuelles de 2023, 2024 et 2025 et en fait la demande.

Outre l’irrecevabilité des demandes, le conseil de Madame [Y] sollicite, conformément à ses conclusions, leur entier débouté, à titre subsidiaire, en indiquant que celle-ci a rempli ses obligations de bailleur et a répondu aux demandes avec célérité dès qu’elle a repris en direct la gestion du bien. Il précise que les problèmes sur la chaudière sont dus au défaut d’entretien des locataires et à leur mauvaise utilisation et que le nécessaire a été fait le lendemain de la demande pour l’établissement d’un nouveau DPE dont il reconnait qu’il n’était plus valable le jour de la signature du bail et dont il dit que cela n’a causé aucun préjudice.

Il ajoute que Monsieur [C] [K] est mal fondé à réclamer une somme au titre des travaux dans les caves car aucun travaux n’a pu avoir lieu dans sa cave au vu de son opposition.

Il maintient les demandes figurant dans l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 2.610,93€, terme de février 2026 inclus, un règlement de 4.373,00 € venant d’intervenir.

Il déclare supposer que la somme restant due soit les charges contestées.

Il s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement, notamment au vu du comportement des défendeurs qui sont dans l’opposition systématique et qui montent les autres locataires contre la requérante.

Monsieur [C] [K] déclare que sa demande de séquestre des loyers a été rejetée et reconnait que les 2610,00€ non payés correspondent aux charges qu’il conteste car il n’a jamais eu les justificatifs et les relevés annuels en dépit de ses demandes.

Il ajoute qu’il les paiera s’il est prouvé qu’il les doit et indique qu’ils auront quitté le logement le 31 mars 2026 au plus tard.

Il évoque la situation financière du couple et ne sollicite pas de délai de paiement.

Il argue de sa bonne foi dans ses demandes et explique avoir refusé de laisser sa cave ouverte pour les travaux car il n’avait aucune endroit pour stocker les affaires s’y trouvant.

L’affaire est mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la jonction de la procédure :

En application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, il convient dans le cadre d’une bonne administration de la justice de joindre les procédures RG25/00536 et RG 25/00615.

— Sur la recevabilité de la requête :

Au préalable, il est indiqué que si la procuration faite par Madame [Q] est valable pour que Monsieur [C] la représente dans les demandes faites à son encontre par Madame [Y], elle ne permet de pas de « l’ajouter » comme demanderesse à la requête.

En application des dispositions de l’article 122 du CPC : « constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable sans examen au fond pour défaut de droit d’agir… ».

Selon les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée au choix des parties d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend notamment au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000,00 euros.

En l’espèce, il apparait que le requérant ne justifie pas avoir saisi de conciliateur de justice pour le litige objet de la requête, ce qu’il reconnait.

L’envoi de mails à Madame [Y], ne constitue pas une tentative de conciliation tel que le prévoit l’article 750-1 du CPC.

En conséquence, il convient de prononcer l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [C] [K] faites par voie de requête.

— Sur la recevabilité de l’assignation :

Madame [Y] [P] produit une attestation de propriété sur le bien indivis en cause et de procuration pour administrer le bien indivis.

Elle a donc qualité pour agir en justice sur le bien immobilier objet du litige.

Par ailleurs, Madame [Y] [P] justifie avoir notifié l’assignation au préfet des YVELINES six semaines au moins avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Egalement, elle justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable et il peut être statué sur le fond du litige.

— Sur l’arriéré locatif :

Il résulte des dispositions de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus ;

Aux termes des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ;

Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge, ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires… /… Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.

A compter du 1 er septembre 2015, le bailleur transmet également à la demande du locataire le récapitulatif des charges du logement par vois dématérialisée ou par voie postale. »

Il résulte des pièces transmises que Madame [Y] [P] n’a produit aucun relevé annuel de charges de copropriété faisant apparaître postes par postes les charges locatives réellement dues et ce depuis le début du bail et ce en dépit des demandes réitérées de Monsieur [C] [K] par mails.

Il est rappelé à la requérante qu’elle ne peut se défausser sur son mandataire de son obligation de bailleur de justifier des charges annuelles vis à vis de ses locataires, libre à elle de rechercher ensuite la responsabilité de son mandataire.

En conséquence, au vu des décomptes produits, il convient de déduire de l’arriéré locatif les charges échues non justifiées soit les provisions réclamées non payées et celles versées du 20 octobre 2023 au 31 décembre 2025, soit la somme de : 1350,00 (provisions payées du 20 octobre 2023 au 31 décembre 2024) + 2.430,00€ (provisions réclamées du 20 octobre 2023 au 31 décembre 2025), soit la somme de 3.780,00€.

L’arriéré locatif réclamé étant de 2.610,93 € selon décompte arrêté au 10 février 2026, terme de février inclus, il en résulte que la déduction des charges échues non justifiées de ce décompte fait apparaître un compte débiteur pour le requérant (2.610, 93- 3.780,00 = -1.170,00€).

En conséquence, Madame [Y] [P] est déboutée de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion :

Le bail relatif au logement signé par les parties contient, à l’article VIII des conditions générales, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 06 mars 2025 pour avoir le paiement de la somme de 1.966,88 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis aux défendeurs de connaître le détail des loyers et charges qui leur étaient réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail d’habitation au 07 mai 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

— Sur l’indemnité d’occupation :

A compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit à compter du 07 mai 2025 jusqu’au 31 décembre 2025, il sera du solidairement par les défendeurs une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer actualisé sans les charges, et à compter du 01 janvier 2026 il sera du solidairement par les défendeurs une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer actualisé, des charges, et ce jusqu’à la reprise effective des lieux, (déduction étant faite de l’indemnité d’occupation déjà comptabilisée dans l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2026).

— Sur la demande sous astreinte :

Conformément aux dispositions contractuelles du contrat de bail relatives aux conditions générales, le locataire doit faire entretenir au moins une fois par an par une entreprise qualifiée la chaudière.

Il ressort des propres courriers du défendeur qu’il reconnait avoir failli à cette obligation qui a été constatée notamment par l’Entreprise HURELEC le 29 janvier 2025.

Monsieur [C] [K] ne démontre pas le refus d’intervention de prestataires du fait de l’absence de l’historique d’entretien.

C’est pourquoi, il est fait droit à la demande de condamnation sous astreinte de Madame [Y] contre Monsieur [C] [K] et contre Madame [Q] [E], au titre de la solidarité, de produire l’attestation annuelle d’entretien de la chaudière sous un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et dit qu’à l’issue de ce délai, ils devront s’acquitter d’une astreinte de 10 euros par jour.

Il est précisé que le tribunal de proximité ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte qui devra être faite devant le Juge de l’Exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé qu’elle est de droit.

— Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, Monsieur [C] [K] et Madame [Q] [E] sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.170,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant, ils sont également condamnés solidairement au paiement des dépens, par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 06 mars 2025.

PAR CES MOTIFS:

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de St Germain en Laye, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

— Ordonne la jonction de l’instance RG 25/00536 à la RG 25/00615,

— Déclare irrecevables les demandes de Monsieur [C] [K] figurant dans la requête,

— Déclare recevables les demandes de Madame [Y] [P],

— Constate la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 octobre 2023 entre Madame [Y] [P] représentée par son mandataire la SAS A2BCD et Monsieur [J] [K], Madame [Q] [E] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire au 07 mai 2025,

— Déboute Madame [Y] [P] de sa demande en paiement au titre d’un arriéré locatif selon décompte arrêté au 10 février 2026, terme de février 2026 inclus, le solde du décompte étant négatif, déduction ayant été faite des charges non justifiées non exigibles pour la période du 20 octobre 2023 au 31 décembre 2025,

— Autorise Madame [Y] [P] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [K] et de Madame [Q] [E] et de tous occupants de leur chef, au besoin à l’aide d’un serrurier et de la force publique, faute de libération volontaire des locaux situés : un appartement situé [Adresse 6] au [Adresse 5] à [Localité 2],

— Condamne solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [Q] [E] à payer à Madame [Y] [P] à compter du 07 mai 2025 jusqu’au 31 décembre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer actualisé sans les charges, et à compter du 01 janvier 2026 une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer actualisé, des charges, et ce jusqu’à la reprise effective des lieux, (déduction étant faite de l’indemnité d’occupation déjà comptabilisée dans l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2026),

— -Condamne solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [Q] [E] à produire à Madame [Y] [P] l’attestation annuelle d’entretien de la chaudière pour l’année en cours sous un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement et dit qu’à l’issue de ce délai, ils devront s’acquitter d’une astreinte de 10 euros par jour,

— Condamne solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [Q] [E] à payer à Madame [Y] [P] la somme de 1.170,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [Q] [E] au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 06 mars 2025,

— Rejette le surplus des demandes,

— Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 28 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, Juge et par Madame Nadia KANCEL, Greffière.

La Greffière La Juge