MINUTE N°

N° RG 24/00892 – N° Portalis DB22-W-B7I-SVES

Société FONCIERE VESTA

C/

Monsieur [J] [F] [G] [R]

Madame [S] [I] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société FONCIERE VESTA, société par actions simplifiée, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 815 148 457, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège, représentée par Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [F] [G] [R], né le 10 mai 1964 à BRAZZAVILLE, demeurant [Adresse 2], non-comparant, représenté par Maître Manel GHARBI, avocat au barreau de VERSAILLES

Madame [S] [I] [R] née [Z], née le 18 février 1971 à POINTE-À-PITRE, demeurant [Adresse 2], non-comparante, représentée par Maître Manel GHARBI, avocat au barreau de VERSAILLES

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Marc HOFFMANN

1 copie certifiée conforme à Maître Manel GHARBI

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé avec effet au 08 décembre 2023, la société FONCIERE VESTA a donné en location à Monsieur [J] [R] et à Madame [I] [R] un appartement situé [Adresse 6] au [Adresse 1] à [Localité 8], ainsi que le garage et l’emplacement extérieur s n° 854575 et 854551 pour un loyer mensuel initial de 1467,00 euros, des charges provisionnelles de 208,51 euros outre un dépôt de garantie.

Des loyers étant impayés, un commandement de payer par acte de commissaire de justice a été délivré le 15 mai 2024 dont la cause aurait été régularisée puis les incidents de paiement ont repris dès septembre 2024, les locataires n’ayant pas respecté leur échéancier de règlement.

Faisant valoir que les loyers demeuraient impayés, la société FONCIERE VESTA a fait délivrer assignation à Monsieur [J] [R] et à Madame [I] [R] par exploit de commissaire de justice du 19 décembre 2024 afin d’entendre le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de St Germain en Laye:

— la déclarer recevable en ses demandes,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts exclusifs des défendeurs pour défaut de paiement des loyers et des charges à leur échéance,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police, le concours de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] au payement de la somme de 6.304,49 euros arrêtée au 09 décembre 2024, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer et ce, sauf somme à parfaire,

— condamner solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, de la résiliation du contrat à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] à lui verser la somme de 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] au paiement des entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En réponse, Monsieur et Madame [R] sollicitent dans leurs écritures :

— le débouté des demandes du requérant au titre de l’exception d’inexécution relative à l’indécence du logement au motif de sanitaires défectueux, tout en reconnaissant l’existence d’impayés de loyers,

— la condamnation de la société FONCIERE VESTA à leur payer la somme de 35.229,55 euros au titre de leur préjudice économique résultant de l’impossibilité de louer le logement dont ils sont propriétaires à [Localité 9] dans lequel ils sont retournés vivre, leur séjour VIP à Center Parc en Août 2024 du fait des sanitaires défectueux, des frais d’internat de leur fils [Y] dont la dépression serait liée aux désordres sur les sanitaires,

— la condamnation de la société FONCIERE VESTA à leur payer la somme de 4.000,00 euros au titre de leur préjudice moral résultant des changements et dégradations dans leurs conditions de vie dues aux sanitaires défectueux,

— leur maintien dans les lieux et le débouté de la demande d’expulsion,

— d’enjoindre les parties à une médiation,

— la condamnation de la société FONCIERE VESTA à leur payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la société FONCIERE VESTA au paiement des dépens.

En réplique, la société FONCIERE VESTA, par des écritures signifiées le 31 octobre 2025 à Monsieur et à Madame [R] sollicitent en sus des demandes figurant dans l’assignation :

— l’actualisation des impayés locatifs et les condamner solidairement au paiement de la somme de 14.288,00 euros arrêtée au 23 octobre 2024, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer et ce, sauf somme à parfaire ,

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 3.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— le débouter de l’ensemble des demandes reconventionnelles fantaisistes de Monsieur et Madame [R], deux interventions ayant eu lieu en réparation sur les WC le 29 août 2024 et le 18 août 2025 et ce alors qu’il s’agissait de réparations locatives et qu’au surplus, les désordres allégués ne justifiaient pas le non paiement des loyers et les demandes faites au titre du préjudice économique et moral.

Elle ajoute que le 18 février 2025, un procès -verbal de constat a eu lieu dans le logement et qu’il a été constaté par commissaire de justice que 2 autres noms ont été ajoutés sur la boite aux lettres et que l’homme qui a ouvert la porte a déclaré être locataire depuis 1 mois de Monsieur et de Madame [R].

Dans leurs conclusions en défense, Monsieur et Madame [R] reconnaissent que le logement est occupé à titre gracieux par des amis de leurs enfants.

Après un premier renvoi à la demande des défendeurs, l’affaire a été retenue le 18 novembre 2025.

A l’audience, chaque conseil reprend les demandes et moyens figurant dans ses dernières écritures.

Le conseil de la société FONCIERE VESTA actualise la dette locative à la somme de 16.018 euros arrêtée au 14 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Il souligne le non respect de l’échéancier proposé par les défendeurs et ajoute que le dernier règlement de loyer date de juillet 2025.

Il indique que les doléances sur les WC sont survenues en octobre 2024 et que notamment lors de l’intervention du 18 août 2025, le technicien relevait que le robinet d’arrêt d’alimentation des WC était en position demi-fermer.

Il souligne l’invention par les défendeurs de préjudices imaginaires à l’instar du départ du fils du couple en internat, de son suivi dans un service d’addictologie en raison des problèmes allégués sur les WC.

Le conseil des époux [R] déclare qu’aucune conciliation n’a été possible du fait du requérant.

Il déclare que les époux [R] se partagent entre leur logement de [Localité 9] et celui objet du bail.

Il reconnait que le logement de [Localité 9] n’a jamais fait l’objet d’une location mais ajoute que c’était un projet du couple de le mettre en location.

Il affirme que le séjour à Center Parcs a été contraint en raison des problèmes de WC et que la dépression du fils a été causée par la vue des excréments, ce qui l’a conduit à une tentative de suicide.

Il dément tout problème de toxicomanie, ou d’alcoolémie du fils du couple.

Il ajoute que l’arriéré locatif non contesté était celui figurant dans l’assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande :

La société FONCIERE VESTA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet des YVELINES six semaines au moins avant la date de l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

— Sur l’impayé locatif :

Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu au paiement des loyers et des charges aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Il résulte du contrat de bail, des décomptes versés aux débats que le montant des loyers, provisions pour charges dus s’élève à la somme de 15.645,43 euros au 14 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, les « frais de poursuite » qui sont des dépens étant expurgés du chiffrage réclamé.

En conséquence, Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] sont solidairement condamnés au paiement de la somme de 15.645,43 euros au titre de l’arriéré locatif, et ce sauf somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la notification du jugement et non à compter du commandement de payer, le requérant déclarant que la cause du commandement avait été payée.

Il ne peut donc se prévaloir de cet acte comme point de départ des intérêts légaux.

— Sur l’indécence du logement et l’exception d’inexécution :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait peser sur le bailleur l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est particulièrement obligé de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer la jouissance paisible, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est rappelé que l’exception d’inexécution se distingue d’un simple trouble de jouissance puisque le trouble subi doit rendre le logement inhabitable.

En application de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

En l’espèce, il ressort des pièces fournies par le requérant qu’une intervention de 5 heures a eu lieu le 29 août 2025 relative au remplacement complet des WC et qu’une autre intervention d'1 heure a eu lieu le 18 août 2025 au cours de laquelle le technicien a réparé la fuite derrière le joint lèvres sur la pipe d’évacuation et au cours de laquelle il a constaté une mauvaise évacuation due au positionnement semi fermé du robinet d’arrivée d’eau, ce qui relève de la responsabilité du locataire.

Monsieur et Madame [R] produisent comme unique élément probant à l’appui de leur demande sur l’indécence du logement une photographie en noir et blanc datée du 16 novembre 2024 de moindre qualité d’un carrelage avec quelques points noirs et sur laquelle apparait un morceau de cuvette.

Outre qu’aucun élément ne permet d’affirmer qu’il s’agit des WC du logement en cause, il est surprenant qu’aucun rapport d’expertise, de constat d’huissier n’ait été produit au regard de l’importance des nuisances olfactives et visuelles qu’ils disent avoir subi sur une longue période qui aurait entrainé leur départ du logement dès août 2024 avec leur séjour VIP à Center Parc.

De plus, il est encore plus surprenant qu’ils aient installé dans un logement qu’ils disent indécents dès janvier 2025 des « amis de leurs enfants » selon les explications données puisque leur assureur juridique déclarait par un courrier du 21 mai 2025 que les troubles persistaient en matière d’évacuation des excréments, de problème de pression d’eau, et d’une assise trop petite pour un adulte.

En effet, le commissaire de justice a constaté le 18 février 2025 que deux autres noms avaient été ajoutés sur la boîte aux lettres et l’individu trouvé dans le logement a d’emblée présenté Monsieur et Madame [R] comme étant ses propriétaires depuis 1 mois.

En conséquence, il apparait que Monsieur et Madame [R] ne démontrent ni la matérialité des faits qu’ils allèguent qui s’ils avaient été prouvés auraient constitué un trouble de jouissance mais en aucun cas un manquement à l’obligation de délivrance conforme et qui ne justifient nullement le non paiement des loyers.

En conséquence, ils sont déboutés de leur demande au titre de l’exception d’inexécution et au titre de l’indécence du logement ainsi que de l’ensemble de leurs demandes en résultant au titre du préjudice économique et moral qui sont particulièrement fantaisistes et qui démontrent une particulière mauvaise foi de la part des défendeurs.

— Sur la résiliation judiciaire et l’expulsion :

Il ressort des dispositions des articles 1224 et 1228 du code civil que la résolution peut résulter en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparait que Monsieur et Madame [R] ont failli à leur obligation principale contractuelle en tant que locataires en ne s’acquittant que sporadiquement de leur loyer depuis avril 2024, pour ne plus s’acquitter du moindre loyer depuis juillet 2025.

De plus, il apparait qu’ils n’ont pas honoré l’échéancier qu’ils avaient eux-mêmes proposé dès septembre 2024.

Enfin, il ressort tant du procès-verbal du 18 février 2025 que des significations des conclusions du 31 octobre 2025 qu’ils vivent dans leur logement de [Localité 9] et qu’ils ont mis d’autres occupants dans le logement objet du bail et ce en violation de leurs obligations contractuelles.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter du 22 janvier 2026 aux torts des défendeurs et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

La demande de médiation étant purement dilatoire, elle est rejetée.

— Sur l’indemnité d’occupation :

A compter de la résiliation judiciaire, soit à compter du 22 janvier 2026, il sera dû solidairement par les défendeurs une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire:

Il est rappelé que depuis le 01 janvier 2020, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement est de droit.

— Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu du contexte de la procédure, Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à la procédure, Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] sont condamnés in solidum au paiement des dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

— Déclare recevables les demandes de la société FONCIERE VESTA ;

— Condamne solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] à payer à la société FONCIERE VESTA la somme de 15.645,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la notification du jugement, et ce sauf somme à parfaire ;

— Prononce la résiliation du bail conclu avec prise d’effet au 08 décembre 2023 entre Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] et la société FONCIERE VESTA le 22 janvier 2026 aux torts des défendeurs ;

— Autorise la Société FONCIERE VESTA à procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [R] et de Madame [I] [R] et de tous occupants de leur chef, au besoin à l’aide de la force publique, d’un commissaire de police et d’un serrurier faute de libération volontaire des locaux situés : appartement bâtiment A – 2ème étage- porte 203 au [Adresse 1] à [Localité 8], ainsi que le garage et l’emplacement extérieur n° 854575 et 854551 ;

— Condamne solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] à payer à la société FONCIERE VESTA à compter du 22 janvier 2026 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Déboute Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] de leur demande de maintien dans les lieux et de leur demande de médiation ;

— Déboute Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] de leur demande au titre de l’indécence du logement, au titre de l’exception d’inexécution, au titre du préjudice économique, au titre du préjudice moral ;

— Condamne solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] à payer à payer à la société FONCIERE VESTA la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum Monsieur [J] [R] et Madame [I] [R] au paiement des dépens ;

— Rappelle qu’en cas de mise en place d’un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette sera apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées ;

— Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 22 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, vice-présidente, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

LE GREFFIER, LA VICE-PRÉSIDENTE,