TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

14 JANVIER 2026

N° RG 25/01360 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2T6

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeube [Adresse 8] [Adresse 7] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, ATRIUM GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 632 018 503 dont le siège social est situé

[Adresse 5] et agissant poursuites et diligences en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Clément GAMBIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique DEMEYERE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [T] [C]

demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 11 Mars 2025 reçu au greffe le 13 Mars 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Janvier 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [T] [C] est copropriétaire des lots n° 357, 854 et 400 au sein de la résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 3].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE "[Adresse 7]" SITUEE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société ATRIUM GESTION, a par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, fait assigner Mme [T] [C] devant le tribunal de céans.

Dans cet acte, le syndicat sollicite la condamnation de Mme [T] [C] au paiement des sommes suivantes :

—  6253,85 euros à titre principal, au titre des charges arrêtés au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 outre la capitalisation des intérêts,

—  3198,60 euros au titre des frais,

—  2500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner Mme [T] [C] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Mme [T] [C], régulièrement assignée par acte remis à étude n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la fiche immeuble,

— un courrier de mise en demeure,

— divers appels de fonds pour la période courant du 21 juin 2022 au

20 décembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

16 juin 2022, 5 juin 2023 et 3 juin 2024, ayant approuvé les comptes, voté

les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux outre

les attestations de non-recours,

— le décompte arrêté au 1er janvier 2025 dont il résulte un solde de

6.253,85 euros incluant des frais.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 6.253,85 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, appel de fonds du premier trimestre 2025.

Mme [T] [C] sera donc condamnée au paiement de la somme ainsi retenue.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.198,60 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, les frais de suivi de dossier ne constitue pas des frais justifiés au regard du texte précité. Les frais de transmission de dossier constitue des frais irrépétibles. Il n’est pas non plus justifié de la prise d’hypothèque facturée.

Au regard de la seule mise en demeure justifiée, seuls ces frais à hauteur de 68 euros seront facturés.

La défenderesse sera donc condamnée au paiement de cette somme et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme ci-dessus fixée sera productive d’intérêts à compter de la mise en demeure expédiée le 11 décembre 2024 sur la somme due à cette date de 5.711,98 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Ce constat apparaît particulièrement justifié lorsque comme en l’espèce la défenderesse a déjà fait l’objet de deux condamnations précédentes pour des impayés de charges.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [T] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [T] [C] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] [C], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES [Adresse 6] ROGER représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne Mme [K] [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES [Adresse 6] ROGER situee [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 6.253,85 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er janvier 2025, appel de fonds du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 sur la somme de 5.711,98 euros et à compter du 7 mars 2025 pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne Mme [K] [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 7] situee [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 68 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne Mme [K] [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 7] situee [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [K] [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 7] situee [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [K] [T] [C] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 7] situee [Adresse 1], du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 JANVIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT